Beschluss: zur Kenntnis genommen

Der Vorsitzende verweist auf die Vorlage Nr. 60/1348/2019.

 

Er bittet Herrn Ehrmann (Abteilungsleiter Stadtplanung) um weitere Ausführungen.

 

Herr Ehrmann informiert über die aktuellen Rechtsprechungen zu den Einzelhandelskonzepten.

 

(Die Präsentation ist im Ratsinformationssystem hinterlegt.)

 

Desweiteren weist Herr Ehrmann daraufhin, dass der zentrale Versorgungsbereich ein räumlich abgrenzbarer und schützenwerter Bereich sei. Dies setzte zudem eine integrierte Lage voraus. Der Bereich habe über den unmittelbaren Nahbereich hinaus eine Versorgungsfunktion. Dieser sei in der Regel multifunktional. Ein zentraler Versorgungsbereich ergebe sich aus den konkreten planerischen Festlegungen (wie z.B. Bauleitplänen, Raumordungsplänen), den raumordnerischen und/oder den städtebaulichen Konzeptionen sowie den tatsächlichen Verhältnissen vor Ort. Die Festlegung bzw. die Abgrenzung eines zentralen Versorgungsbereiches erfordere eine nachvollziehbare städtebauliche Begründung.

 

Im Nachgang berichtet Herr Kruse (Stadtforschungs- und Planungsbüro Junker + Kruse) über die Fortschreibung des Einzelhandelskonzeptes der Stadt Zweibrücken.

 

(Die Präsentation ist im Ratsinformationssystem hinterlegt.)

 

Herr Kruse informiert, dass der Rat bzw. die Mitglieder des Bau- und Umweltausschusses in den vorherigen Beteiligungsverfahren entsprechend über die potentiellen künftigen Entwicklungen informiert worden sind. Er erläutert, dass sich die Rahmenbedingungen für die Fortschreibung des Einzelhandelskonzeptes für die Stadt Zweibrücken ändern würden. Dies sei z.B. der prognostizierte Bevölkerungsrückgang in der Stadt Zweibrücken. Dies würde auch einen gewissen Kaufkraftrückgang bedeuten. Dies sei natürlich ein wichtiger Aspekt den man bei einer Analyse berücksichtigen müsse. Auch sei die Siedlungsstruktur ein weiterer wichtiger Punkt. Hierzu habe die Stadt Zweibrücken die Innenstadt und vereinzelte Standorte des Einzelhandels, die vereinzelt an Ausfallstraßen liegen würden. Dies sei eine Ausgangssituation die sich im Laufe der Zeit nicht verändert habe, die jedoch eine Herausforderung bilde für die Frage: wie soll es künftig weitergehen? Das Kaufkraftpotential sei leicht errechenbar. Die einzelhandelsrelevante Kaufkraftkennziffer der Stadt Zweibrücken liege bei 96,5 (Bundesdeutscher Indexwert = 100). Damit käme man bei rund 5.600,-- Euro Kaufkraftvolumen pro Kopf auf ein einzelhandelsrelevantes Kaufkraftvolumen bei ca. 206 Mio. Euro. Herr Kruse betont, dass die Warengruppe Nahrungs- und Genussmittel bei einem Anteil von 83, 5 Mio. Euro an vorderster Stelle liege. Dies ergebe auch eine gewisse Bedeutung für eine Stadt. Hierzu geschehen auch dementsprechend die meisten Veränderungen. Eine weiteres wichtiges Kriterium für die Wertung der Einzelhandelssituation in einer Stadt sei die Verkaufsfläche pro Einwohner. Diese liege bei 3,1 m2 für die Stadt Zweibrücken (Bundesdurchschnitt über alle Warengruppen ca. 1,4 m2). Dies sei aber auch im Zusammenhang bezüglich des Zweibrücker Fashion Outlet (FOC) zu sehen. In der überdurchschnittlich hohen Verkaufsflächenausstattung, im Bereich Nahrungs- und Genussmittel, würde sich auch ein hoher Wettbewerb abzeichnen. Das Thema „Nahversorgung“ spiele immer eine besondere Rolle. Man bilde das Thema Nahversorgung dahingehend ab, dass man errechne, wie viele Menschen in der Lage seien fußläufig einkaufen gehen zu können. Das bedeute nicht, dass die Menschen dies immer tun würden, sondern dass sie es letztendlich können. Hierzu behelfe man sich mit den s.g. Isodistanzen ( Entfernungsparameter) von 700 Metern. Die Stadt Zweibrücken habe hierzu eine sehr gute Ausstattung. Es gebe jedoch auch in verschiedenen städtischen Randbereichen Gebiete, bei denen die Leute längere Wege als 700 Metern zurücklegen müssten um Lebensmittel einkaufen zu können. Herr Kruse zeigt hierzu eine Karte der räumlichen Angebotssituation (Nahversorgung in der Gesamtstadt). Dies sei auch ein Indikator vor dem Hintergrund des Stichwortes „Perspektive“. Es sei nicht immer die Pkw-Erreichbarkeit von Bedeutung, sondern auch die fußläufige sprich auch die “Rollatorerreichbarkeit“. Herr Kruse zeigt im Anschluss eine Vergleichstabelle mit verschiedenen Warengruppen hinsichtlich Verkaufsflächen in m2 mit Daten der Umsätze, Kaufkraft, und Verkaufsflächen in m2 der Zentralität mit und ohne (FOC). Man habe es hier mit einer insgesamten positiven Situation in Zweibrücken zu tun, insbesondere was die Nahversorgung beträfe, aber auch die mittelfristige Versorgung. Man befinde sich in einer relativ guten Ausgangssituation. Diesbezüglich müsse man aber auch den interkommunalen Wettbewerb beachten, da dieser auch weiter voranschreiten würde. Herr Kruse zeigt  ein Vergleichsdiagramm bezüglich branchenspezifische Entwicklungsperspektiven. Diese werde anhand von der Zentralitätsbetrachtung aufgezeigt. Das heißt man schaue, wo es heute schon so genannte Übererfüllungen der angebotenen Waren gäbe. Diese seien zum Beispiel (bedingt durch das FOC) im Bereich der Bekleidung (Zentralitätswert 5,41), Schuhe / Lederwaren (4,38) im Vergleich zu einem überwiegend mittelfristiger Zielbedarf von 1,50 (1,50 = 100% innerstädtische Kaufkraft + 50% außerstädtische Kaufkraft). Hierzu gäbe es jedoch Lücken im Bereich Spielwaren / Hobbyartikel (0,51), Elektronik / Multimedia (0,50). Herr Kruse betont, dass dies  jedoch sehr onlineaffine Sortimente seien. Hier müsse man sich die Frage stellen, ob es realistisch sei, das Ganze weiter voranzutreiben. Soll man sich für einen innerstädtischen Elektronikfachmarkt „stark machen“? Im Anschluss  zeigt er ein Vergleichsdiagramm bezüglich branchenspezifischer Entwicklungsperspektiven ohne FOC. Hierbei werden die Sortimente Sport- und Freizeit (0,64) oder auch Baumarktsortimente (1,15) hervorgehoben. Selbst im Bereich der Bekleidung ergäbe es einen Wert von 0,8. Da müsse man realistischerweise sagen, dass dieser Bereich von FOC bedient werde. Hier sei es eher unwahrscheinlich noch Anbieter bzw. Sortimente in die Stadt zu bekommen. Man sehe hier aber, dass es noch Sortimentsbedarfe gebe. Das Konzept solle jedoch nur ein Rahmen setzen. Herr Kruse fasst zusammen, dass Nahrungs- und Genussmittelsortimente sehr gut aufgestellt seien. Dies würde jedoch nicht bedeuten, dass es hier keine Veränderungsmöglichkeiten gäbe. Die „onlinenahen“ Bereiche, Unterhaltungselektronik und Spielwaren seien mit einem Fragezeichen zu versehen. Wäre jedoch ein guter Baustein für die Zweibrücker Innenstadt. Ein Elektronikstandort sei sicherlich nicht zu unterschätzen. Das Ganze münde nun in die konzeptionellen Bausteine. Diese seien aus dem ursprünglichen Konzept ja bekannt. Man habe dieses ja fortgeschrieben.

 

Die Ziele der konzeptionellen Bausteine seien weitestgehend, wie aus dem vorherigen Konzept, gleich geblieben. Das hieße, dass keine neuen Ziele hinzugekommen sind. Es ginge zum einen um die Innenstadt, um das Einzelhandelsangebot insgesamt und um die Frage der Nahversorgung. Ein wesentlicher Aspekt sei das Thema: „Die Abhängigkeit der Entwicklungen der verschiedenen Standorte untereinander“. Das bedeute, dass wenn außerhalb der Innenstadt etwas passiere dürfe sich dies nicht negativ auf die Innenstadt auswirken. Wenn man dies ausschließen könne, könne man die Entwicklung weiter betreiben. Drohen jedoch negative Auswirkungen auf die Innenstadt(-perspektive) solle man die entsprechende Entwicklung nicht fördern. Deswegen stehe die Innenstadt als  Hauptgeschäftszentrum (bildlich an der Spitze einer Pyramide und) immer an oberster Stelle. Es habe diesbezüglich seine Stärken und Schwächen. Gerade auch mit dem Hintergrund des FOC ist die Bekleidung in der Innenstadt unterrepräsentiert. Sie habe jedoch auch andere Stärken u.a. auch städtebauliche Stärken. Hier gilt das Prinzip, dies weiter voranzutreiben. Neben diesem Hauptgeschäftszentrum gäbe es schützenswerte, zentrale Versorgungsbereiche. Hier gebe es das Hilgardcenter. Dies wurde auch damals mit der SGD Süd (Struktur- und Genehmigungsdirektion Süd) abgestimmt. Daneben gebe es den Ergänzungsstandort „Wilkstraße“ und der Sonderstandort FOC. Als „Sockelbereich“ gebe es neben den beiden zentralen Versorgungsbereichen Innenstadt und Hilgardcenter s.g. Versorgungsbereiche (Lebensmittelnahversorgung). Dies seien Standortbereiche die in den Wohnbereichen bzw. die zu den Wohnstandorten zugeordnet sind. Ein weiterer wichtiger Punkt in den zentralen Versorgungsbereichen sei der Einzelhandelsbesatz und –dichte im Erdgeschoss und das Thema Multifunktionalität der Nutzungen. Desweiteren sei die städtebauliche Baustruktur bzw. die städtebauliche Kompaktheit solcher Standorte wichtig. Die Rechtsprechung gebe vor, wenn ein zentraler Versorgungsbereich definiert werde, dann müssten bestimmte rechtliche Kriterien eingehalten werden. Als Grundlage für die Abgrenzung habe man natürlich auch die Fraktionsvorschläge berücksichtigt. Herr Kruse zeigt eine Karte des zentralen Versorgungsbereiches Innenstadt – Einzelhandels nach Bedarfsstufen. In diesem zentralen Versorgungsbereich lägen ca. 13.500 m2 Verkaufsfläche. Dies entspräche einer Verkaufsfläche Innenstadt / Einwohner von 0,40 m2. Dies wäre im Vergleich zu anderen Kommunen mit ähnlicher Einwohnerzahl kein schlechter Wert. Der Verkaufsflächenanteil in der Innenstadt betrage jedoch lediglich 12%. Hier wirke sich jedoch das FOC aus. Im Anschluss zeigt er eine Vergleichsliste der Markenangebotssituation zwischen Zweibrücken und anderen Kommunen. Weiter wird die Karte der Fruchtmarktstraße als zentraler Versorgungsbereich Innenstadt Zweibrücken gezeigt. In der Fruchtmarktstraße selbst gäbe es einige Leerstände. Darüber hinaus existieren zahlreiche inhabergeführte Geschäfte unterschiedlichster Ausrichtung.

Herr Kruse führt den Abgrenzungsvorschlag zentraler Versorgungsbereich Innenstadt anhand einer Karte auf: Man schlage eine „Engfassung“ des zentralen Versorgungsbereiches,  mit dem Hintergrund des demografischen Wandels (Rückläufigkeit der Bevölkerungsentwicklung), aber auch hinsichtlich des Hintergrundes „Onlinehandel“, vor (Wenn es um weitere Entwicklungen ginge, müsse es um eine Bestandsveränderungen gehen. Davon würden die Innenstädte profitieren.). Im Bereich des zentralen Versorgungsbereiches Nahversorgungszentrum Hilgard-Center schlage man keine wesentlichen Veränderungen der bisherigen Abgrenzung vor. Im Bereich Sonderstandort Wilkstraße schlage man ebenso keine Veränderung der bisherigen Abgrenzung vor. Die Entwicklungsziele blieben gleich d.h. Sicherung als zentrenverträglicher Ergänzungs- bzw. Sonderstandort für großflächigen Einzelhandel mit nichtzentrenrelevantem Kernsortiment. Der Abgrenzungsvorschlages FOC bliebe ebenfalls gleich: Abgrenzung des Sonderstandortes FOC gemäß dem aktuell gültigen Bebauungsplan. Hier sehe man momentan keinen Änderungsbedarf. Herr Kruse zeigt die derzeitigen Nahversorgungsstandorte anhand einer Karte. Diese seien auch in Teilen räumlich ausgewogen. Diese dienen der Sicherung der (fußläufigen) Nah- und Grundversorgung. Das Ziel der Versorgungsbereiche der Lebensmittelnahversorgung und sonstigen Grundversorgungsstandorte sei die Sicherung und der Ausbau einer möglichst flächendeckenden wohnungsnahen Grundversorgung im Stadtgebiet durch funktionsfähige Zentren und ergänzende Versorgungsbereiche der Nahversorgung.

 

Herr Kruse zeigt im Anschluss die Zweibrücker Liste der innenstadtrelevanten Sortimente (landesplanerische Vorgaben durch LEP IV).  Was zu der Liste neu hinzugekommen sei, seien die Campingartikel, Fahrräder und Zubehör, Mofas, Zooartikel und Tiernahrung. Im Anschluss zeigt Herr Kruse den Vorschlag der wesentlichen Veränderungen der Sortimentsliste  zum bisherigen Einzelhandelskonzept. Auch seien neue Sortimente der nichtzentrenrelevanten Sortimentenliste dazugekommen (diese Liste wird ebenfalls gezeigt und erläutert.) Im Anschluss erläutert Herr Kruse drei Ansiedlungsregelungen:

1. Betriebe mit nahversorgungsrelevantem Kernsortiment

 

Einzelhandelsbetriebe mit nahversorgungsrelevanten Kernsortimenten sollen künftig nur noch in den zentralen Versorgungsbereichen („Hauptgeschäftszentrum Zweibrücken“ und im „Nahversorgungszentrum Hilgard-Center“) sowie je nach Lage und Verkaufsflächendimension ausnahmsweise auch zu wohnortnahen Grundversorgung an städtebaulichen integrierten Nahversorgungsstandorten in den jeweiligen Ortsteilen realisiert werden. Einzelhandelsbetriebe können außerhalb des zentralen Versorgungsbereiches in städtebaulichen integrierten Lagen möglich sein, wenn sie:

- überwiegend der Nahversorgung der im Umfeld lebenden Bevölkerung dienen (d.h. die Kaufkraftabschöpfung eine Quote von, in der Regel, 40% der sortimentspezifischen Kaufkraft im funktional zugewiesenen Versorgungsgebiet nicht übersteigt

- städtebaulich in Wohnsiedlungsbereiche integriert 

- fußläufig für viele Menschen erreichbar

- keine wesentliche Überschneidung mit den Zweibrücker zentralen Versorgungsbereichen

 

2. Betriebe mit zentrenrelevanten Kernsortiment (ohne nahversorgungsrelevanten Kernsortimente)

 

Betriebe mit zentrenrelevanten Kernsortimenten (ohne nahversorgungsrelevanten Kernsortimente) sind künftig nur noch in den zentralen Versorgungsbereichen sowie in dem „Nahversorgungszentrum Hilgard-Center“ möglich. Ausnahmen seien die s.g. „Handwerkerprivileg“, die „Bagatellgrenze“ zu max. 150 m2 Gesamtverkaufsfläche für zentrenrelevante und 400 m2 für naheversorgungsrelevante Betriebe (Voraussetzung städtebauliche integrierter Standort).

 

3. Betriebe mit nicht-zentralrelevanten Kernsortiment

 

Betriebe mit nicht-zentralrelevanten Kernsortimenten können in den zentralen Versorgungsbereichen „Hauptgeschäftszentrum Zweibrücken“ und im „Nahversorgungszentrum Hilgard-Center“ liegen. Außerhalb des zentralen Versorgungsbereiches sollen Standorte für großflächige Einzelhandelsbetriebe i.S. v. § 11 Abs. 3 BauNVO mit nicht-zentralrelevatem Kernsortiment in dem dafür festgelegen Standort Wilkstraße liegen (an Standorten außerhalb der zentralen Versorgungsbereichen: Begrenzung zentrentrelevanter Randsortimente auf eine verträgliche Größenordnung die keine negative städtebauliche Auswirkung auf die zentralen Versorgungsbereich erwarten lässt. Die zentren- und nichtzentrenrelevanten Randsortimente dürfen 10% der Gesamtverkaufsfläche nicht übersteigen. Die zentrenrelevanten Randsortimente sind i.d. Regel auf 800 m2 Verkaufsfläche zu begrenzen. Desweiteren muss zwischen dem Kernsortiment und dem Randsortiment ein funktionaler Zusammenhang bestehen.

 

Herr Kruse betont, dass die aufgeführten drei Grundregeln in der Struktur des ursprünglichen Einzelhandelskonzeptes keine Verschärfung sondern eine Anpassung sei. 

 

Der Vorsitzende bittet im Anschluss Herrn Ehrmann um die Erläuterungen der aktuellen Anfragen zur Ansiedlung bzw. Verlagerung von Lebensmittelmärkten.

 

Herr Ehrmann erläutert anhand einer Präsentation die Anfragen basierend auf dem Entwurf der Fortschreibung des Einzelhandelskonzeptes.

 

(Die Präsentation ist im Ratsinformationssystem hinterlegt.)

 

Der Vorsitzende bittet um Wortmeldungen.

 

Ausschussmitglied Dettweiler möchte wissen, wie die Randsortimente des Globus Baumarktes eingestuft werden würden. Er ist der Meinung, dass der Markt viele zentrenrelevante Produkte in ihrem Markt anbieten würden. Wie werde damit umgegangen? Könnten diese Angebote begrenzt bzw. möchte man dies überhaupt begrenzen?

 

Herr Ehrmann erwidert, der Stadtrat, wie auch in einer Vorberatungssitzung des Bau- und Umweltausschusses, hätten entsprechende Beschlüsse gefasst, die der künftige Entwicklung des Sonderstandortes Wilkstraße nicht entgegenstehen würden. Im Zuge dessen habe man Abstimmungsgespräche mit den Betreibern geführt. Ergebnis dieser Gespräche seien, in Abstimmung mit den Betreibern, Anträge entsprechender Zielabweichungs- bzw. Raumordungsverfahren. Im Rahmen dieser Durchführungsverfahren würden diese Themen geklärt werden. Diese Ergebnisse würden letztendlich im Bebauungsplanverfahren mit einfließen.

 

Ausschussmitglied Schneider findet, dass Zweibrücken im Bezug auf französische Konsumenten eine „Sondersituation“ im Bezug auf FOC und Sonderstandort Wilkstraße habe. Diesbezüglich schlägt er vor, die zentrenrelevanten  Randsortimente auf ca. 12% der Gesamtverkaufsfläche zu steigern. Vergleichbare Fälle in der Region seien vorhanden.

 

Herr Kurse erwidert, die Vorgaben des LEP IV (als planerisches Ziel) seien: zentrenrelevante Sortimente dürfen 10% der Gesamtverkaufsfläche nicht übersteigen. Die Struktur- und Genehmigungsdirektion sei hier sehr strikt. Die Rechtsprechung sei, nach seiner Auffassung,  diesbezüglich ebenfalls sehr eindeutig.

 

Ausschussmitglied Dr. Pohlmann, möchte wissen, ob diese 10%ige Regelung in jedem Falle gelte, ober ob auch eine Reduzierung möglich sei.

 

Herr Kruse antwortet, dass dies den politischen Entscheidungsträgern obliegt. Die Obergrenze sei festgelegt. Eine Reduzierung sei möglich. Er hebt jedoch hervor, dass diese 10%ige Regelung sich bundesweit durchgesetzt habe, die von allen, bis auf wenige Ausnahmen, akzeptiert worden sei. Eine Reduzierung könnte jedoch einen Wettbewerbsnachteil hervorrufen, da der betroffene Betreiber in eine Nachbarkommune abwandern könne, die die 10%ige Grenze gewähre.

 

Ausschussmitglied Dr. Pohlmann möchte wissen, ob bei potentiellem Ansiedlungsinteresse von Nahversorgern es kontraproduktiv sei, bestehenden Nahversorger Erweiterungen zu ermöglichen.

 

Herr Ehrmann informiert, dass man vor einigen Jahren eine Nachhaltigkeitsanalyse im Bezug auf die fußläufige Erreichbarkeit der damaligen Märkte durchgeführt habe. Auch sei die Frage der gegebenen Siedlungsdichte zu berücksichtigen die eine Ansiedlung rechtfertige. In der jüngeren Vergangenheit habe man diese Lücken gefüllt (Ansiedlung der Nahversorger in der Canadasiedlung und im Stadtzentrum). Ob eine Ansiedlung in einem Vorort möglich sei, sei auch abhängig von der Betrachtung seitens der Lebensmitteldiscounter.

 

Ausschussmitglied Helbing möchte wissen, wer die Einhaltung der entsprechenden Sortimentsliste kontrollieren würde.

 

Herr Kruse antwortet, dass dies durch den „Wettbewerb“ geschehe. Tatsächlich würden  Regelverstöße durch die entsprechenden Wettbewerber gemeldet.  Dies könne jedoch auch durch die Kommune geschehen.

 

Nach weiteren kurzen Redebeiträge nimmt der Bau- und Umweltausschuss die vorliegenden Informationen zur Kenntnis.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 


 

 

Verteiler:

 

1 x Amt 60/61