Sitzung: 26.03.2019 Bau- und Umweltausschuss
Beschluss: einstimmig beschlossen
IV. Beschlussvorschlag:
Auf der Grundlage des oben geschilderten Sachverhalts empfiehlt die Verwaltung folgende Beschlussfassungen:
1. Die
Stellungnahmen aus der frühzeitigen Beteiligung der Öffentlichkeit gemäß §3
Abs. 1 BauGB werden wie in der Synopse in Anlage 2
ausgeführt behandelt.
Abstimmungsergebnis:
Ja: |
6 |
Nein: |
0 |
Enthaltung: |
6 |
An der Abstimmung nahmen 12 Mitglieder teil.
2. Die
Stellungnahmen aus der Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger
öffentlicher Belange gem. § 4 Abs. 1 BauGB sowie die Äußerungen im Hinblick auf
den erforderlichen Umfang und Detaillierungsgrad der Umweltprüfung nach § 2
Abs. 4 BauGB werden wie in Synopse in Anlage 3 ausgeführt
behandelt.
Abstimmungsergebnis:
Ja: |
6 |
Nein: |
0 |
Enthaltung: |
6 |
An der Abstimmung nahmen 12 Mitglieder teil.
3. Der Stadtrat
billigt den aktuellen Entwurf des Bebauungsplanes ZW 164 Sondergebiet „Quartier
Alte Brauerei“, bestehend aus zeichnerischen und textlichen Festsetzungen sowie
die Begründung und den Umweltbericht.
Abstimmungsergebnis:
Ja: |
6 |
Nein: |
0 |
Enthaltung: |
6 |
An der Abstimmung nahmen 12 Mitglieder teil.
4. Der Stadtrat
billigt den aktuellen Entwurf der Bauordnungsrechtlichen Festsetzungen gem. § 9
Abs. 4 BauGB i.V.m. § 88 Abs. 1 und Abs. 6 LBauO
Abstimmungsergebnis:
Ja: |
6 |
Nein: |
0 |
Enthaltung: |
6 |
An der Abstimmung nahmen 12 Mitglieder teil.
5. Der Stadtrat
billigt den aktuellen Entwurf der Flächennutzungsplanteiländerung 17 Sondergebiet „Quartier Alte
Brauerei“, bestehend aus der Planzeichnung mit den Darstellungen sowie der
Begründung und dem Umweltbericht
Abstimmungsergebnis:
Ja: |
7 |
Nein: |
0 |
Enthaltung: |
5 |
An der Abstimmung nahmen 12 Mitglieder teil.
6.
Die Verwaltung wird beauftragt im
Parallelverfahren, die Beteiligung der Öffentlichkeit gem. § 3 Abs. 2 zum
Bebauungsplanentwurf sowie zum Entwurf der Flächennutzungsplanteiländerung durchzuführen.
Abstimmungsergebnis:
Ja: |
9 |
Nein: |
0 |
Enthaltung: |
3 |
An der Abstimmung nahmen 12 Mitglieder teil.
7. Die
Verwaltung wird beauftragt im Parallelverfahren, die Beteiligung der Behörden und
sonstigen Träger öffentlicher Belange gemäß § 4 Abs. 2 zum Bebauungsplanentwurf
sowie zum Entwurf der Flächennutzungsplanteiländerung durchzuführen.
Abstimmungsergebnis:
Ja: |
8 |
Nein: |
0 |
Enthaltung: |
4 |
An der Abstimmung nahmen 12 Mitglieder teil.
Der Vorsitzende verweist auf die Vorlage Nr. 60/1394/2019.
Er schlägt vor, die eingegangenen Stellungnahmen der frühzeitigen Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange (Anlage 3) zuerst abzuwägen. Im Anschluss werden die eingegangen Stellungnahmen der frühzeitigen Beteiligung der Öffentlichkeit (Anlage 2) zur Abwägung vorgetragen.
Der Bau- und Umweltausschuss ist mit der weiteren Vorgehensweise einverstanden.
Ausschussmitglied Dettweiler beantragt, Frau Tissot (als Vertreter der betroffenen Anlieger) das Wort zu erteilen.
Die Leiterin des Rechtsamtes, Frau Dr. Bucher, erklärt, dass nach der Gemeindeordnung Bürger kein Rederecht hätten, der Ausschuss jedoch gemäß § 35 Abs. 2 GemO beschließen könne, einen Vertreter eines berührten Bevölkerungsteiles zu hören.
Der Vorsitzende schlägt vor, dies zur Abstimmung zu bringen.
Der Bau- und Umweltausschuss beschließt e i n s t i m m i g, Frau Tissot, bei Bedarf, als Vertreter der betroffenen Anlieger zu hören.
Der Vorsitzende bittet den Bau- und Umweltausschuss gemäß § 35 Abs. 2 GemO zu beschließen, dass Herr Schenk (Investor) und Frau Lennartz (Planungsbüro agsta) gehört werden können.
Der Bau- und Umweltausschuss ist mit der Vorgehensweise einverstanden.
Herr Schenk erläutert im Anschluss, dass man aufgrund der eingegangenen Stellungnahmen der frühzeitigen Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange und der frühzeitigen Beteiligung der Öffentlichkeit entsprechend die Planung des Bebauungsplanverfahrens bzw. des Projektes berücksichtigt und weiterentwickelt habe. Man habe nunmehr den Bebauungsplan qualifizierter dargestellt. Der künftige Bebauungsplan wurde nun in Gebietsabschnitte unterteilt.
Der Vorsitzende bittet Herrn Schenk (Investor) um weitere Ausführungen.
Herr Schenk erläutert anhand einer Präsentation das geplante Projekt.
(Die Präsentation ist im Ratsinformationssystem eingestellt.)
Im Anschluss bittet der Vorsitzende Frau Lennartz um die Verlesung der eingegangenen Stellungnahmen der frühzeitigen Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange (gem. § 4 Abs. 1 BauGB) und der frühzeitigen Beteiligung der Öffentlichkeit (gem. § 3 Abs. 1 BauGB). Der Vorsitzende lässt -soweit bei den einzelnen Stellungnahmen eine Beschlussfassung erforderlich ist -gesondert, nachdem jeweils eine inhaltliche Darstellung durch Frau Lennartz erfolgt ist, über die einzelnen Beschlussvorschläge der Verwaltung abstimmen.
Der Bau- und Umweltausschuss ist mit der Vorgehensweise einverstanden.
Frau Lennartz trägt jede Stellungnahme der frühzeitigen Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentliche Belange sowie der Öffentlichkeit vor:
Anregungen
der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange (gem. § 4 Abs. 1 BauGB)
1 |
BUND Landesgeschäftsstelle Rheinland-Pfalz |
|
Eine Stellungnahme ist
nicht eingegangen. |
2 |
Stadtverwaltung Zweibrücken Untere Denkmalschutzbehörde Herzogstraße 3, 66482
Zweibrücken Schreiben vom
18.02.2019 Az..: Mj Wir nehmen als untere Denkmalschutzbehörde zu
dieser Angelegenheit wie folgt Stellung. In der Umgebung des Plangebietes befinden sich
Kulturdenkmäler. Gegenstand des Denkmalschutzes ist auch die Umgebung eines
unbeweglichen Kulturdenkmals, soweit sie für dessen Bestand, Erscheinungsbild
oder städtebauliche Wirkung von Bedeutung ist. |
|
Hierzu
wird wie folgt Stellung genommen: Begründung: Keine
Anregungen zum Geltungsbereich des Bebauungsplanes. Die
Belange der nahegelegenen Herzogvorstadt werden berücksichtigt, indem der
langjährige städtebauliche Missstand der Parkbrauerei, der in der exponierten
Lage an der Hofenfelsstraße in besonderem Maße relevant für das Stadtbild und
die Siedlungsstruktur ist, auf Grund der städtebaulichen Entwicklungen, die
der Bebauungsplan ermöglicht, beseitigt wird. An seine Stelle tritt eine neue
Bebauung, die insbesondere aufgrund ihres Nutzungsmixes zu einer positiven Ergänzung
der Siedlungstruktur beitragen wird. Beschlussvorschlag: Eine
gesonderte Beschlussfassung ist hierzu nicht erforderlich. |
3 |
Generaldirektion Kulturelles Erbe Rheinland-Pfalz Direktion Landesarchäologie Außenstelle
Speyer Kleine Pfaffengasse 10 67346
Speyer Schreiben vom
11.02.2019 Az.: E2018/1370 dh Mit der Festlegung unserer Belange, wie sie in
den Hinweisen der Begründung ihren Niederschlag gefunden haben, erklären wir
uns einverstanden. Die Auflagen und Festlegungen sind in den
Bebauungsplan und die Bauausführungspläne zu übernehmen. Wir weisen extra darauf hin, dass die Meldepflicht
besonders für die Maßnahmen zur Vorbereitung der Erschließungsmaßnahmen gilt.
Diese Meldepflicht liegt beim Vorhabenträger im Sinne der
Verwaltungsvorschrift des Ministeriums für Bildung, Wissenschaft, Weiterbildung
und Kultur zur Durchführung von § 21, Abs. 3 DSchG, Punkt 2, sowie für die späteren
Erdarbeiten beim Bauträger/ Bauherr. Rein vorsorglich müssen wir darauf hinweisen,
dass sich im Planungsgebiet bisher nicht bekannte Kleindenkmäler (wie
Grenzsteine) befinden können. Diese sind selbstverständlich zu
berücksichtigen bzw. dürfen von Planierungen o. a. nicht berührt oder von
ihrem angestammten, historischen Standortentfernt werden. Diese Stellungnahme betrifft ausschließlich die
archäologischen Kulturdenkmäler und ersetzt nicht Stellungnahmen der
Direktion Landesdenkmalpflege in Mainz zu den Baudenkmälern und der Direktion
Landesarchäologie - Erdgeschichte in. Koblenz. Eine interne Weiterleitung ist nicht möglich. Für Rückfragen stehen
wir Ihnen selbstverständlich gerne zur Verfügung. |
|
Hierzu
wird wie folgt Stellung genommen: Begründung: Keine Bedenken
gegenüber dem Bebauungsplan. Um dem
Belang gerecht zu werden, wird der entsprechende Hinweis in die Planzeichnung
des Bebauungsplans ergänzt. Beschlussvorschlag: Eine
gesonderte Beschlussfassung ist hierzu nicht erforderlich. |
4 |
Generaldirektion Kulturelles Erbe Rheinlad-Pfalz Direktion
Landesdenkmalpflege |
|
Eine Stellungnahme ist nicht eingegangen. |
5 |
Gesellschaft für Naturschutz und Ornithologie Rheinland-Pfalz e.V. |
|
Eine Stellungnahme ist nicht eingegangen. |
6 |
Kampfmittelräumdienst Rheinland-Pfalz Postfach 320125, 56044
Koblenz-Rübenach Mail vom 06.02.2019 Az.: -/- Da im Bereich Zweibrücken und Umgebung mit einer
hohen Kampfmittelbelastung zu rechnen ist, empfehlen wir Ihnen vor Baubeginn
dringend eine Kampfmittelsondierung. Geeignete Fachfirmen zur Sondierung sowie zur
Luftbildauswertung sind auf der Internetseite der Aufsichts- und Dienstleistungsdirektion
unter www.add.rlp.de einsehbar. Bei Rückfragen stehen
wir Ihnen gerne zur Verfügung. |
|
Hierzu
wird wie folgt Stellung genommen: Begründung: Der
entsprechende Hinweis wird in der Planzeichnung des Bebauungsplanes ergänzt. Beschlussvorschlag: Eine
gesonderte Beschlussfassung ist hierzu nicht erforderlich. |
7 |
Kreisverwaltung Südwestpfalz Abteilung Gesundheitswesen Unterer Sommerwaldweg
40-42, 66953 Pirmasens Schreiben vom
19.02.2019 Az.: VI/62 Belange des Landkreises Südwestpfalz sind durch
die beabsichtigte Planung grundsätzlich nicht berührt. Bedenken werden nicht
vorgebracht. |
|
Hierzu
wird wie folgt Stellung genommen: Begründung: Keine
Anregungen. Beschlussvorschlag: Eine
gesonderte Beschlussfassung ist hierzu nicht erforderlich. |
8 |
LandesAktionsGemeinschaft
Natur und Umwelt RLP
e.V. |
|
Eine Stellungnahme ist nicht eingegangen. |
9 |
Landesamt für Geologie und Bergbau Emy-Roeder-Straße 5,
55129 Mainz Fax vom 01.03.2019 Az.: 3240-1388-18/V2
kp/mls Aus Sicht des
Landesamtes für Geologie und Bergbau Rheinland-Pfalz (LGB) werden zum oben
genannten Planvorhaben folgende Anregungen, Hinweise und Bewertungen gegeben: Bergbau / Altbergbau: Die Prüfung der hier
vorhandenen Unterlagen ergab, dass im Bereich des ausgewiesenen
Bebauungsplanes ZW 164 „Quartier Alte Brauerei“ kein Altbergbau dokumentiert
ist und kein aktueller Bergbau unter Bergaufsicht erfolgt. |
|
Hierzu
wird wie folgt Stellung genommen: Begründung: Keine
Anregungen |
9.1 |
Boden und Baugrund - allgemein: Bei Eingriffen in den
Baugrund sind grunsätzlich die einschlägien Regelwerke (u.a. DIN 4020, DIN
EN 1997-1 und -2, DIN 1054) zu berücksichtigen. Für Neubauvorhaben oder
größere An- und Umbauten (insbesondere mit Laständerungen) sind in der
Regel objektbezogene Baugrunduntersuchungen zu empfehlen. Bei Bauvorhaben
in Hanglagen ist das Thema Hangstabilität in die Baugrunduntersuchungen
einzubeziehen. Bei allen Bodenarbeiten sind die Vorgaben der DIN 19731 und
der DIN 18915 zu berücksichtigen. |
|
Begründung: Um dem
Belang gerecht zu werden wird ein entsprechender Hinweis in die Planzeichnung
des Bebauungsplanes aufgenommen. Beschlussvorschlag: Eine
gesonderte Beschlussfassung ist hierzu nicht erforderlich. |
9.2 |
-mineralische Rohstoffe: Gegen das geplante
Vorhaben bestehen aus rohstoffgeologischer Sicht keine Einwände. |
|
Begründung: Keine
Anregungen. Beschlussvorschlag: Eine
gesonderte Beschlussfassung ist hierzu nicht erforderlich. |
9.3 |
-Radonprognose: Wir verweisen auf
unsere Stellungnahme vom 25.10.2018 (Az.: 3240-1388-18/V1), die auch
weiterhin ihre Gültigkeit behält. |
|
Begründung: Im Vorfeld des jetzigen
Verfahrensschrittes erfolgte eine Vorabbeteiligung, die bereits
berücksichtigt wurde. Ein entsprechender Hinweis befindet sich bereits im
Bebauungsplan. Beschlussvorschlag: Eine
gesonderte Beschlussfassung ist hierzu nicht erforderlich. |
10 |
Landesfischereiverband Rheinland-Pfalz e.V. |
|
Eine Stellungnahme ist nicht eingegangen. |
11 |
Landesjagdverband Rheinland-Pfalz e.V. |
|
Eine Stellungnahme ist nicht eingegangen. |
12 |
Landwirtschaftskammer Rheinland-Pfalz Dienststelle Kaiserslautern |
|
Eine Stellungnahme ist nicht eingegangen. |
13 |
NABU Rheinland-Pfalz Denisstraße
22, 66482 Zweibrücken Schreiben
vom 01.03.2019 AZ: Ki/s im Namen
der NABU Gruppe Zweibrücken bedanken wir uns für die Beteiligung am o.g.
Verfahren und teilen Ihnen im Auftrag und Namen des Naturschutzbundes Deutschland,
Landesverband Rheinland-Pfalz e.V. mit, dass unsererseits hinsichtlich
Umwelt- und Naturschutz keine Einwände oder Bedenken zum Bebauungsplan ZW 164
„Quartier Alte Brauerei“ bestehen. Der NABU Zweibrücken begrüßt nach wie vor
das geplante Bauvorhaben, welches das Areal baulich aufwertet und neue
Angebote für betreutes Wohnen, Pflege und Hotelübernachtungen schafft. |
|
Hierzu
wird wie folgt Stellung genommen: |
13.1 |
Wir
bitten um Prüfung, ob unsere nachfolgenden Anregungen im Bebauungsplan Berücksichtigung
finden können: - Die
vorläufige Planung sieht vor, dass die Gebäude parallel der Hofenfelsstraße
für Hotel, Betreutes Wohnen und Pflege miteinander zu einer Front verbunden
werden, somit einen Riegel bilden, der den Fluss von Kaltluft von der Weißen
Trisch in die Stadt behindert. Für das städtische Klima wäre es
vorteilhafter, wenn die Gebäudefront unterteilt oder mit „Baufenstern“ versehen
würde, damit Kaltluft ungehindert in die Stadt fließen kann. |
|
Zu 13.1: Begründung: Zunächst
ist darauf hinzuweisen, dass es sich um einen Angebotsbebauungsplan handelt,
der eine Riegelbebauung entlang der Hofenfelsstraße nicht zwingend
vorschreibt. Die Festsetzungen lassen eine solche Bebauung jedoch zu, die aus
stadtgestalterischer Sicht und unter Immissionsschutzgesichtspunkten zu
begrüßen ist. Eine geschlossene Bebauung schafft eine deutliche Raumkante
entlang der Hofenfelsstraße und fasst den Straßenraum, was gerade in diesem
exponierten Bereich gegenüber der Einmündung der Herzogstraße, die
unmittelbar auf den Herzogplatz zuführt, städtebaulich in hohem Maße
wünschenswert ist. Darüber hinaus erfüllt diese Bebauungsform eine
Lärmschutzfunktion, indem sie die Nutzungen im Baugebiet von der
Hofenfelsstraße abschirmt. Beschlussvorschlag: Dem
Vorschlag, die Baugrenzen im Bereich der Hofenfelsstraße als separate und
unterbrochene Baufenster festzusetzen, wird aus den oben genannten Gründen
nicht nachgekommen. Der Bau- und Umweltausschuss empfiehlt dem Stadtrat e i n s t i m m i g folgenden
Beschlussvorschlag: Dem Vorschlag,
die Baugrenzen im Bereich der Hofenfelsstraße als separate und unterbrochene
Baufenster festzusetzen, wird aus den oben genannten Gründen nicht
nachgekommen. An der Abstimmung nahmen 12 Mitglieder teil. |
13.2 |
- An die
Bauweise der geplanten Gebäude sollten höchste Ansprüche hinsichtlich Wärmedämmung
gestellt werden. Die
Strom- und Warmwassererzeugung sollte in hohem Maße über Solaranlagen, Sonnenkollektoren
und Wärmepumpen erfolgen. |
|
Zu 13.2: Begründung: Die
nebenstehend formulierte Anforderung an das Niveau der Wärmedämmung und
Energieversorgung spricht eine wichtige bauliche Maßgabe an. Diesbezügliche
Vorgaben regelt jedoch nicht der Bebauungsplan mangels
eines bodenrechtlichen Bezugs. Es ist jedoch davon auszugehen, dass die an
Neubauten gestellten gesetzlichen Bestimmungen eingehalten werden und somit
eine energieeffiziente Bebauung gerade auch aus Sicht des Klimaschutzes erreicht
werden wird. Beschlussvorschlag: Ein
Beschlussvorschlag ist aus den oben genannten Gründen nicht erforderlich. |
13.3 |
- Alle
neuen Gebäude erhalten Flachdächer, die sich für eine insektenfreundliche
Begrünung mit Blühpflanzen wie Sedum, Thymian etc. anbieten. |
|
Zu 13.3: Begründung: Eine
Festsetzung zur Zulässigkeit einer extensiven Begrünung der Dachflächen unter
Beachtung gestalterischer und technischer Aspekte wurde im Bebauungsplan vorgesehen. Beschlussvorschlag: Eine
entsprechende Festsetzung zur Bepflanzung der Dachflächen wird vorgesehen. Der Bau- und Umweltausschuss empfiehlt dem Stadtrat e i n s t i m m i g folgenden
Beschlussvorschlag: Eine
entsprechende Festsetzung zur Bepflanzung der Dachflächen wird vorgesehen. An der Abstimmung nahmen 12 Mitglieder teil. |
13.4 |
- In die vielen Gebäudefassaden
sollten Nistmöglichkeiten für Vögel und Fledermäuse baulich integriert
werden. |
|
Zu 13.4: Begründung: Nistmöglichkeiten
für Vögel werden durch die zu begrünenden Dachflächen und Baumpflanzungen
geschaffen. Für die Fledermäuse werden in den nördliche angrenzenden
Teilbereichen Ersatzquartiere in Form von Fledermausrundhöhlenkasten (siehe
Maßnahme M 2, die im Bebauungsplan festgesetzt wird) geschaffen. In Form
einer CEF-Maßnahme wurde dies bereits im Februar umgesetzt. Darüber
hinaus werden im Bebauungsplan Festsetzungen getroffen, die die Begrünung des
Gebietes zum Ziel haben und damit zur Schaffung von Lebensräumen beitragen.
Gerade dadurch, dass der überwiegende Teil des Plangebietes im Bestand
vollständig bebaut ist, kann dadurch eine Verbesserung gegenüber dem
Istzustand erreicht werden. Auf eine
zwingende Festsetzung, die in die Gestaltung der Fassaden eingreift, wird
verzichtet, um den erforderlichen Gestaltungsspielraum für die weitere
Planung zu erhalten. Beschlussvorschlag: Dem
Vorschlag in den Gebäudefassaden Nistmöglichkeiten für Vögel und Fledermäuse
zu integrieren wird aus den oben genannten Gründen nicht nachgekommen. Der Bau- und Umweltausschuss empfiehlt dem Stadtrat e i n s t i m m i g folgenden
Beschlussvorschlag: Dem Vorschlag
in den Gebäudefassaden Nistmöglichkeiten für Vögel und Fledermäuse zu
integrieren wird aus den oben genannten Gründen nicht nachgekommen. An der Abstimmung nahmen 12 Mitglieder teil. (Abstimmungsergebnis: 10 Ja, 2 Enthaltungen) |
13.5 |
- Die Beläge der Verkehrsflächen
innerhalb des Areals sollten mit Steinen oder dergleichen so ausgeführt
werden, dass eine örtliche Versickerung des Regenwassers ermöglicht wird, sie
somit auch einen Beitrag für zusätzlichen Überschwemmungs- und Starkregenschutz
leisten. |
|
Zu 13.5: Begründung: Als eine
weitere Maßnahme wird der Bebauungsplan die Festsetzung aufnehmen, die
Flächenversiegelung innerhalb des Geltungsbereichs soweit wie möglich zu
minimieren, indem Stellplätze mit versickerungsfähigen Belägen versehen
werden (z.B. sickerfähiges Pflaster; es ist davon auszugehen, dass z.B. die
Feuerwehrumfahrt mit Rasengittersteinen erstellt werden wird). Beschlussvorschlag: Die
textlichen Festsetzungen werden entsprechend ergänzt. Der Bau- und Umweltausschuss empfiehlt dem Stadtrat e i n s t i m m i g folgenden
Beschlussvorschlag: Die textlichen
Festsetzungen werden entsprechend ergänzt. An der Abstimmung nahmen 12 Mitglieder teil. |
13.6 |
- Die beim Abbruch der alten
Bebauung anfallenden Sandsteine, die aus Steinbrüchen der Umgebung stammen,
sollten als wertvolles Baumaterial wiederverwendet werden. Sandsteinmauern und –haufen,
idealerweise in sonnenexponierten Lagen z.B. oberhalb der Neubebauung
angeordnet, sind vom großen Nutzen für Reptilien. Hierhin könnte auch die
kleine Population der geschützten Mauereidechsen, die im Umfeld der Altgebäude
nachgewiesen wurde, umgesiedelt werden. |
|
Zu 13.6: Begründung: Für die
Mauereidechsen ist vor Fang und Umsiedlung ein passender Ersatzlebensraum am
westlichen Rand des nördlich gelegenen Waldes vorgesehen (siehe Maßnahme M 1
der textlichen Festsetzungen). Vorgesehen ist die Anlegung von Steinhaufen.
Vor einer möglichen Verwendung von Abbruchmaterial ist zu prüfen, ob
asbesthaltige Stoffe oder andere schadstoffhaltige Baustoffe verbaut wurden.
Die Wiederverwendung von Abbruchmaterial zur Herstellung der Ersatzhabitate
wird nicht zwingend festgesetzt, ist aber grundsätzlich möglich, wenn sich
die Eignung bestätigt. Beschlussvorschlag: Eine entsprechende
Maßnahmenfestsetzung zur Schaffung eines Ersatzlebensraums für die Mauereidechse
erfolgt im Bebauungsplan. Der Bau- und Umweltausschuss empfiehlt dem Stadtrat e i n s t i m m i g folgenden
Beschlussvorschlag: Eine
entsprechende Maßnahmenfestsetzung zur Schaffung eines Ersatzlebensraums für
die Mauereidechse erfolgt im Bebauungsplan. An der Abstimmung nahmen 12 Mitglieder teil. |
13.7 |
- Oberirdische Fahrzeug-Stellplätze
sollten nicht versiegelt, sondern z.B. mit Rasensteinen oder Ähnlichem
angelegt werden, um die örtliche Regenwasserversickerung zu ermöglichen. |
|
Zu 13.7: Begründung: Siehe hierzu: Ausführungen
zu 13.5. |
13.8 |
|
|
Zu 13.8: Begründung: Bezüglich des Verzichts
auf die Verwendung von Splitt und Schotter wird ein Hinweis in den Bebauungsplan aufgenommen. Demnach soll im Zuge der
nachfolgenden Planungsschritte geprüft werden, ob auf die Verwendung dieser
Materialien zur Minimierung von negativen Auswirkungen auf Flora und Fauna
verzichtet werden kann. Beschlussvorschlag: Ein entsprechender
Hinweis wird wie oben beschrieben in der Planzeichnung ergänzt. Der Bau- und Umweltausschuss empfiehlt dem Stadtrat e i n s t i m m i g folgenden
Beschlussvorschlag: Ein
entsprechender Hinweis wird wie oben beschrieben in der Planzeichnung ergänzt. An der Abstimmung nahmen 12 Mitglieder teil. |
13.9 |
Der NABU Zweibrücken begrüßt auch,
dass die Aufstellung des Bebauungsplans nicht mehr im beschleunigten
Verfahren durchgeführt und somit eine Umweltverträglichkeitsprüfung erstellt
wird. Bedauerlicherweise wurde der Wald im oberen Teil des Planungsgebiets
gerodet bevor die Umweltverträglichkeit der durchgeführten Rodung überprüft
werden konnte; auch wurde die Rodungsfläche von genehmigten 3.000 m² auf ca.
5.500 m² nahezu verdoppelt. Erst durch diese Rodung ergibt sich der Umstand
„Im Norden schließen sich Freiflächen an“ (Begründung, Seite 3, Ziffer 3). Die verbleibende Waldfläche ist auf
jeden Fall zu schützen und mit Ausgleichsmaßnahmenaufzuwerten, Kahlflächen
sind aufzuforsten, um als „grüne Lunge“ positiv zum Stadtklima beitragen zu
können. |
|
Zu 13.9: Begründung: Für die im
Bebauungsplan ZW 164 künftig zu einer Nutzung als Baugelände vorgesehenen
Waldfläche wurde auf Antrag des Grundstückeigentümers bereits ein Verfahren
nach §14 LWaldG durchgeführt mit folgendem Ergebnis: Die Genehmigung zur
Rodung einer Teilfläche des Waldbestandes auf dem Grundstück PI.Nr. 2208,
Gemarkung Zweibrücken wurde mit Genehmigungsbescheid vom 28.01.2019 durch das
zuständige Forstamt Westrich erteilt, da, so der Bescheid, ein überwiegendes
öffentliches Interesse an der Erhaltung des Waldes an dieser Stelle nicht
vorliegt. Dem durch die Planung
entstandenen Verlust an Waldflächen von 0,3 ha wird eine externe Kompensationsmaßnahme
auf den Flurstücken 3216/3, 3228/3 und 290/43 Gemarkung Niederauerbach
zugeordnet. Es handelt sich dabei um Maßnahmen zum Waldumbau und zur
Entwicklung von Waldrändern. Eine genauere Beschreibung der Maßnahmen
erfolgt im Umweltbericht. In die Begründung zum Bebauungsplan wird in Bezug
darauf eine Zusammenfassung ergänzt. Die
artenschutzrechtliche Potentialuntersuchung vom 05.12.2018 und die
Nachuntersuchung auf Bruthöhlen vom 15.01.2019 durch die L.U.P.O. GmbH, Trippstadt,
haben keine Hinweise auf Verbotstatbestände gemäß §44 des
Bundesnaturschutzgesetzes (BNatschG) erbracht. Die Bewertung des Vorhabens
seitens der zuständigen Unteren Naturschutzbehörde hat ebenfalls keine
Hinweise auf das Vorliegen nicht ausgleichbarer Eingriffe in Natur- und
Landschaft ergeben. Der Bebauungsplan sieht für die gerodeten Flächen externe
Ausgleichsmaßnahmen vor (s.o.). Beim Kahlschlag der
über die bewilligte Rodungsgrenze hinausgehenden Bäume (ca. 10 m) handelte
es sich im Wesentlichen um totes oder krankes Gehölz. Die Fällung dieser
Bäume war für die Verkehrssicherheit des angrenzenden Baugebietes
erforderlich. Nach Abstimmung mit dem Forstamt soll diese Fläche wieder
aufgeforstet werden. Beschlussvorschlag: Aussagen
zur Kompensation werden in der Begründung zum Bebauungsplan sowie im
Umweltbericht ergänzt. Dem durch Planung verursachten Waldverlust werden
externe Ausgleichsmaßnahmen zugeordnet. Der Bau- und Umweltausschuss empfiehlt dem Stadtrat e i n s t i m m i g folgenden
Beschlussvorschlag: Aussagen zur
Kompensation werden in der Begründung zum Bebauungsplan sowie im
Umweltbericht ergänzt. Dem durch Planung verursachten Waldverlust werden
externe Ausgleichsmaßnahmen zugeordnet. An der Abstimmung nahmen 12 Mitglieder teil. |
13.10 |
In einer zunehmend durch
Siedlungs-, Industrie- und, Verkehrsflächen geprägten Umwelt – auch hier in
Zweibrücken – kommt kleinen grünen Flächen mit Bäumen, Hecken, Sträuchern und
Vegetation eine immer größere Bedeutung zu, insbesondere auch in Ansehung des
fortschreitenden Klimawandels. Sie haben wichtige Funktionen für: § Klima: Produktion von Sauerstoff und Speicherung von CO2 in
der Biomasse. § Kleinklima: Abmildern von Temperaturschwankungen, Sommerhitze
wird durch Beschattung und Verdunstungskühle reduziert. § Lärmschutz: Absorption von Lärm. § Saubere Luft: Entzug aus der Luft und Bindung von Feinstaub
und anderen Schadstoffen. § Schutz vor Überschwemmungen und Starkregen: Aufnahme und
Rückhalt von sehr viel mehr § Regenwasser im Vergleich zu offenen Flächen, ganz zu schweigen
von versiegelten Flächen. § Lebensraum für Flora und Fauna: Insbesondere für die nach dem
Bundesnaturschutzgesetz streng geschützte Tierarten wie Saatkrähen und Fledermäuse. Die Bedeutung dieser
innerstädtischen Flächen wird auch dadurch erhöht, da sie durch die Verdrängung
der Natur durch die moderne Landwirtschaft als Ersatz-Refugium dienen müssen. |
|
Zu 13.10: Begründung: Keine
zusätzlichen Anregungen. Die Belange wurden bereits im Vorangegangenen
angesprochen. Beschlussvorschlag: Eine
gesonderte Beschlussfassung ist hierzu nicht erforderlich. |
14 |
Naturfreunde RLP e.V. |
|
Eine Stellungnahme ist nicht eingegangen. |
15 |
Planungsgemeinschaft Westpfalz Bahnhofsstraße 1, 67655
Kaiserslautern Schreiben vom
18.02.2019 Az.: 41/1 W- 521 aus Sicht der Regionalen Raumordnung Westpfalz
begrüße ich die beabsichtigte Inwertsetzung des ehemaligen Brauereigeländes.
Hiermit verbunden sehe ich eine städtebauliche Aufwertung und die Stärkung
städtischer Funktionen. Die Beeinträchtigung bestehender belebter Flächen
(Grünbereiche) ist durch die entsprechenden fachplanerisch festzulegenden
Anforderungen zu bewältigen. Es werden somit keine Bedenken vorgetragen. |
|
Hierzu
wird wie folgt Stellung genommen: Begründung: Mögliche
Auswirkungen auf belebte Flächen werden im Zuge des Umweltberichtes
behandelt. Im Bebauungsplan werden eine Reihe von grünordnerischen
Festsetzungen (u.a. Ersatzmaßnahmen) getroffen, die zur Minderung der
Eingriffe geeignet sind. In der Begründung zum Bebauungsplan, die dem bisherigen
frühzeitigen Verfahren in Form einer Kurzbegründung zu Grunde lag, werden
Ausführungen in Bezug auf die Abwägung von Auswirkungen auch auf den
Naturhaushalt ergänzt. Beschlussvorschlag: Die
Begründung zum Bebauungsplan sowie der
Umweltbericht werden wie o.a. ergänzt. Der Bau- und Umweltausschuss empfiehlt dem Stadtrat e i n s t i m m i g folgenden
Beschlussvorschlag: Die Begründung
zum Bebauungsplan sowie der Umweltbericht
werden wie o.a. ergänzt. An der Abstimmung nahmen 12 Mitglieder teil. |
16 |
Pollichia Verein für Naturforschung und Landespflege e.V. |
|
Eine Stellungnahme ist nicht eingegangen. |
17 |
Struktur- und Genehmigungsdirektion Süd Referat 23 - Regionalstelle Gewerbeaufsicht
Neustadt |
|
Eine Stellungnahme ist nicht eingegangen. |
18 |
Schutzgemeinschaft Deutscher Wald Landesverband Rheinland-Pfalz e.V. |
|
Eine Stellungnahme ist nicht eingegangen. |
19 |
Stadtwerke Zweibrücken GmbH Gasstraße 1, 66482
Zweibrücken Schreiben vom
19.02.2019 Az.: Ru gegen die Aufstellung des Bebauungsplanes
"Quartier alte Brauerei" bestehen aus unserer Sicht keine Bedenken. |
|
Hierzu
wird wie folgt Stellung genommen: Begründung: Keine
Anregungen. Beschlussvorschlag: Eine
gesonderte Beschlussfassung ist hierzu nicht erforderlich. |
20 |
Stadtverwaltung Zweibrücken Stadtbauamt, Abteilung 66 – Tiefbau |
|
Eine Stellungnahme ist nicht eingegangen. |
21 |
Struktur- und Genehmigungsdirektion Süd Obere Landesplanungsbehörde Friedrich-Ebert-Straße
14, 67433 Neustadt an der
Weinstraße Schreiben vom
13.02.2019 Az.: 14-433-21:41
ZW-Zweibrücken/161 Der Bebauungsplan-Entwurf "ZW 164 Quartier
Alte Brauerei" wurde erneut zur Stellungnahme vorgelegt. Der
Geltungsbereich des ursprünglichen Bebauungsplanes wurde nach Norden um einen
Bereich von ca. 0,6 ha ausgedehnt. Dieses Erweiterungsgebiet ist im
Flächennutzungsplan als Grünfläche mit der Zweckbestimmung "Park"
dargestellt. Es handelt sich um eine Teilfläche mit Gehölzbestand, die nicht Bestandteil
des eigentlichen Brauereigeländes ist. Aufgrund dieser Gebietserweiterung des
mit dem Bebauungsplan zu überplanenden Bereiches wird von einem Bebauungsplan
gem. §13a BauGB abgesehen und parallel der Flächennutzungsplan der Stadt
Zweibrücken geändert. |
|
Hierzu
wird wie folgt Stellung genommen: |
|
Dem ursprünglichen Bebauungsplan-Entwurf (Stand
23. 07. 2018) hat die obere Landesplanungsbehörde bereits mit Schreiben vom
09. 08.2018 zugestimmt. Es wird die Planungsabsicht verfolgt, eine
innerstädtische Gewerbebrache einer neuen baulichen Nutzung zuzuführen. Es
handelt sich um eine Entwicklungsplanung im Innenbereich, die einer
nachhaltigen Siedlungsentwicklung gem. Z 31 Landesentwicklungsprogramm IV des
Landes Rheinland-Pfalz entspricht und aus Sicht der Raum-Ordnung ausdrücklich
zu begrüßen ist. Die geplante Nutzung als Sondergebiet zur Unterbringung
eines Gebäudekomplexes mit Hotel, einer Pflegeeinrichtung, Wohnungen für
betreutes Wohnen sowie ergänzenden Einzelhandelsbetrieben bis max. 450 m²
Verkaufsfläche und sonstigen Dienstleistungen mit direktem Bezug zur Zweckbestimmung
entspricht den Erfordernissen der Raumordnung. Der nun vorgesehenen Einbeziehung eines Teiles
der nördlichen Freifläche stehen ebenfalls keine Erfordernisse der
Raumordnung entgegen. Die Inanspruchnahme dieser Fläche lässt sich
städtebaulich ableiten und ist nachvollziehbar. Im Regionalen Raumordnungsplan
Westpfalz IV 2012 wird das ehemalige Brauereigelände als Siedlungsfläche
Gewerbe und der gesamte nördlich anschließende Freiraum als Siedlungsfläche
Wohnen dargestellt. |
|
Begründung: Keine
Anregungen. Die Übereinstimmung mit den Erfordernissen der Raumordnung auch
in Bezug auf die nördlich in den Geltungsbereich einbezogene Freifläche wird
festgestellt. Beschlussvorschlag: Eine
gesonderte Beschlussfassung ist hierzu nicht erforderlich. |
22 |
Struktur- und Genehmigungsdirektion Süd Regionalstelle
Wasserwirtschaft, Abfallwirtschaft, Bodenschutz Fischerstraße 12, 67655
Kaiserslautern Schreiben vom
27.02.2019 Az.: 32/2-70.00.03 im Rahmen der frühzeitigen Beteiligung der
Behörden an der o. a. Bauleitplanung nehme ich wie folgt Stellung: |
|
Hierzu
wird wie folgt Stellung genommen: |
22.1 |
1.
Oberflächenentwässerung Soweit es die örtlichen Gegebenheiten zulassen,
sind zur Reduzierung des Oberflächenabflusses und damit zur Entlastung von
Kanalisation und Gewässer im Rahmen der Umgestaltungs- und Erweiterungsmaßnahmen
die Grundsätze einer ökologischen Niederschlagswasserbewirtschaftung zu
berücksichtigen (z. B. Ausbildung von Flächen, die einer Befestigung bedürfen
wie Wege, Parkplätze etc. mit wasserdurchlässigen Materialien, zur Aufnahme
von nichtbehandlungsbedürftigem Niederschlagswasser Modellierung von
Grünflächen in Form von flachen Geländemulden, Sammlung von Regenwasser für
die Brauchwassernutzung, Dachbegrünung u. ä). Die eingereichten Unterlagen ergeben zur
Oberflächenentwässerung keine Erkenntnisse. Es sollte angestrebt werden, dass
das überschüssige Oberflächenwasser, welches nicht im Plangebiet
bewirtschaftet (versickert, verwendet, zurückgehalten) werden kann, über
einen RW-Kanal abgeleitet wird. Die Entwässerung des Plangebietes ist im weiteren
Verlauf des Bauleitverfahrens in einem Entwässerungskonzept darzustellen. Es wird darauf hingewiesen, dass durch Versiegelung
entstandener Mehrabfluss aus dem Plangebiet und damit eine Verschärfung der
Abflussverhältnisse wasserwirtschaftlich auszugleichen ist. |
|
Zu 22.1: Begründung: Ein
Hinweis, wonach eine Anpassung des wasserrechtlichen Bescheides notwendig
wird, wird in die Begründung des Bebauungsplanes aufgenommen. Gleiches gilt
für den Abstimmungsbedarf mit dem Abwasserbeseitigungspflichtigen. Es wird
darauf hingewiesen, dass die Grundsätze einer ökologischen
Niederschlagswasserbewirtschaftung zu berücksichtigen sind, soweit es die
örtlichen Gegebenheiten zulassen. Als eine
weitere Maßnahme wird der Bebauungsplan die Festsetzung aufnehmen, die
Flächenversiegelung innerhalb des Geltungsbereichs soweit wie möglich zu
minimieren, indem Stellplätze mit versickerungsfähigen Belägen versehen
werden. Bis zur
Grundstücksgrenze erfolgt die Entwässerung im Trennsystem. Der Umwelt- und
Servicebetrieb Zweibrücken (UBZ) Abwasserbeseitigung führt in seiner
Stellungnahme aus, dass ausreichend Anschlussmöglichkeiten zur Schmutz- und
Regenwasserableitung am bestehenden Mischwassersystem in der Park- bzw.
Kreuzbergstraße geschaffen werden können. Auf Grund der begrenzten
Aufnahmekapazität des vorhandenen Entwässerungssystems müssen
Rückhaltevolumen insbesondere für das Oberflächenwasser zur Verfügung gestellt
werden. Dies gilt insbesondere für derzeit unbebaute Flächen, die später zu
befestigen sind. Diese Maßnahmen folgen im Rahmen der nachfolgenden
Detailplanung. In die Begründung werden diesbezügliche Erläuterungen aufgenommen. Bei dem
Bebauungsplan handelt es sich um einen Angebotsbebauungsplan ohne
Vorhabenbezug. Die Entwässerung des Plangebietes ist konzeptionsabhängig.
Insofern ist es sinnvoll, die Entwässerungskonzepte im Zuge der
Bauleitplanung nachgeordneten Planungsschritten zu überlassen. Ein
entsprechender Hinweis wird in die Begründung mit aufgenommen. Beschlussvorschlag: Der
Bebauungsplan wird um die o.g. Ausführungen, Hinweise und Festsetzungen
ergänzt. Der Bau- und Umweltausschuss empfiehlt dem Stadtrat e i n s t i m m i g folgenden
Beschlussvorschlag: Der
Bebauungsplan wird um die o.g. Ausführungen, Hinweise und Festsetzungen
ergänzt. An der Abstimmung nahmen 12 Mitglieder teil. |
22.2 |
2.
Schmutzwasser |
|
Zu 22.2: Begründung: Ein
entsprechender Hinweis in Bezug auf das Schmutzwasser wird in die Begründung aufgenommen. Beschlussvorschlag: Der
Bebauungsplan wird um die o.g. Ausführungen und Hinweise ergänzt. Der Bau- und Umweltausschuss empfiehlt dem Stadtrat e i n s t i m m i g folgenden
Beschlussvorschlag: Der
Bebauungsplan wird um die o.g. Ausführungen, Hinweise und Festsetzungen
ergänzt. An der Abstimmung nahmen 12 Mitglieder teil. |
22.3 |
3.
Außengebietsentwässerung Bei der Beplanung des Verfahrensgebietes ist die
Wahrung des schadlosen Abflusses von höher gelegenen Gebieten / aus Außengebieten
zu beachten. Dies gilt insbesondere auch bei Starkregenereignissen. Zu den Anforderungen an gesunde Wohn- und
Arbeitsverhältnisse gehört es, dass der Oberflächenabfluss von höher
gelegenen Gebieten / Außengebieten entweder wirksam zurückgehalten oder
schadlos durch / um die Bebauung herum abgeleitet wird. Da der schadlose Abfluss
durch bebaute Gebiete im Nachhinein im Regelfall nur sehr schwierig und
kostenintensiv sichergestellt werden kann, kommt bei der Planung diesem
Aspekt sehr große Bedeutung zu. Im Rahmen der Umweltprüfung gilt es
festzustellen, ob und wo Konfliktbereiche hinsichtlich eines
Außengebietsabflusses / Abflusses aus höher gelegenen Bereichen existieren
und welche Maßnahmen zur Erhaltung des Außengebietsabflusses / Abflusses aus
höher gelegenen Bereichen und zur Sicherung der Baulichkeit beabsichtigt sind
sowie wie sie verbindlich umgesetzt werden sollen. Für diesen Zweck
freizuhaltende Flächen sind möglichst frühzeitig zu sichern und in die Bebauungsplanung
aufzunehmen. Nähere Informationen zur örtlichen Hochwassersituation
können auch aus dem zur Zeit durch das Ing.-Büro Obermeyer in Aufstellung
befindlichen Hochwasservorsorgekonzept für die Stadt Zweibrücken entnommen
werden. |
|
Zu 22.3: Begründung: Ein
entsprechender grundsätzlicher Hinweis zum Thema Außengebietsentwässerung
wird in die Begründung aufgenommen. Die Untere Wasser-/Abfall- und
Bodenschutzbehörde weist diesbezüglich darauf hin, dass der westliche Bereich
des Bebauungsplans (an der Kreuzbergstraße) in der Gefährdungsanalyse
"Sturzfluten nach Starkregen" (Landesamt für Umwelt in Rheinland-Pfalz)
besonders dargestellt ist. Es ist eine mäßige bzw. hohe Abflusskonzentration
angegeben. Dagegen sind im östlichen Teil nur
geringe bis mäßige Abflusskonzentration dargestellt. Dies ist in der Planung
zu berücksichtigen, um evtl. Schäden durch ein Starkregenereignis zu
vermeiden bzw. zu minimieren. Auch darauf wird in der Begründung hingewiesen. Dabei ist
zu bedenken, dass der überwiegende Teil der Fläche bereits im Vorfeld baulich
genutzt und versiegelt war, so dass davon ausgegangen wird, dass die Fläche
der ehemaligen Brauerei selbst für die Entwässerung angrenzender Bereiche
wohl keine signifikante Rolle gespielt hat. Die Entwässerung umliegender
Bereiche wird dementsprechend auch nach Realisierung der Planung unabhängig
von dem vorliegenden Plangebiet erfolgen. Die
Entwässerung des Plangebietes ist konzeptionsabhängig. Insofern ist es wie
bereits geschildert sinnvoll, die Entwässerungskonzepte im Zuge der
Bauleitplanung nachgeordneten Planungsschritten zu überlassen. Eine nähere
Betrachtung der nebenstehend geschilderten Situation soweit notwendig auch in
Hinblick auf mögliche Konfliktbereiche und die Ergebnisse des derzeit in
Aufstellung befindlichen Hochwasservorsorgekonzeptes wird daher
sinnvollerweise auch im Zuge nachfolgender Planungsschritte erfolgen, soweit
das Plangebiet hiervon betroffen ist. Beschlussvorschlag: In der
Begründung zum Bebauungsplan wird ein Hinweis wie o.a. ergänzt. Der Bau- und Umweltausschuss empfiehlt dem Stadtrat e i n s t i m m i g folgenden
Beschlussvorschlag: In der
Begründung zum Bebauungsplan wird ein Hinweis wie o.a. ergänzt. An der Abstimmung nahmen 12 Mitglieder teil. |
22.4 |
4.
Grundwasserschutz und Wasserversorgung Beim
Rückbau und der Verschließung des Brunnens ist das DVGW Merkblatt W 135 zu
beachten. Die Maßnahmen sind durch einen Fachgutachter zu überwachen und zu
dokumentieren. Das Verschlussprotokoll ist der SGD Süd, Regionalstelle
Kaiserslautern, als zuständige Obere Wasserbehörde vorzulegen. |
|
Zu 22.4: Begründung: Ein Hinweis
auf den Brunnen wird in den Bebauungsplan mitaufgenommen. Auf die Vorgaben
zur Verschließung wird ebenfalls hingewiesen. Beschlussvorschlag: Die
Hinweise werden wie o.a. auf dem Plan ergänzt. Es werden außerdem
Ausführungen in der Begründung ergänzt. Der Bau- und Umweltausschuss empfiehlt dem Stadtrat e i n s t i m m i g folgenden
Beschlussvorschlag: Die Hinweise
werden wie o.a. auf dem Plan ergänzt. Es werden außerdem Ausführungen in der
Begründung ergänzt. An der Abstimmung nahmen 12 Mitglieder teil. |
22.5 |
5.
Bodenschutz Auf dem überplanten Gelände befand sich über
Jahrzehnte die Parkbrauerei. Nach meiner Aktenlage gehörten zu der
Parkbrauerei verschiedene umweltrelevante Nutzungen wie eine
Betriebstankstelle mit Abscheider, eine Kfz-Werkstatt mit Altöltank und ein
Kesselhaus. Des Weiteren wurden wassergefährdende Stoffe wie Natronlauge (20
000 l) gelagert. Ob sich auf dem Gelände der Brauerei weitere
umweltrelevante Nutzungen befanden ist mir nicht bekannt. Auch zu den
derzeitigen Nachfolgenutzungen (Kfz-Betriebe, Schreinerei) liegen mir keine
näheren Angaben vor. Die ehem. Betriebstankstelle ist stillgelegt und
wurde 1999/2000 umwelttechnisch erkundet. Die Fläche wird als nicht
altlastverdächtiger Altstandort Reg. Nr. 32000000-5017 im Bodenschutzkataster
des Landes Rheinland-Pfalz geführt. Nach meiner Aktenlage sind die Tanks im
Untergrund verblieben. Auf dem Gelände der ehemaligen Brauerei war in
verschiedenen Bereichen ein Umgang mit umweltgefährdenden Stoffen prägend.
Aufgrund der eingesetzten Betriebsmittel (Kraftstoffe etc.) sind
Schadstoffverunreinigungen im Untergrund nicht auszuschließen. Die ehemaligen Nutzungen können als
altlastverdächtig angesehen und nach Stilllegung des Betriebes von
altlastverdächtigen Altstandorten im Sinne von § 2 Abs. 5 Nr. 2 in Verbindung
mit § 2 Abs. 6 BBodSchG ausgegangen werden. Die Nutzungsverträglichkeit der geplanten Nutzung
(z. B. sensible Wohnnutzung) im Hinblick auf die Altstandorte ist derzeit
nicht bewertbar. Wie den vorgelegten Unterlagen (Seite 12) zu
entnehmen ist, existiert bereits ein Untersuchungsbericht für die Brauerei:
"LBA: Untersuchung eines Altstandortes, ehemalige Parkbrauerei,
Großrosseln, Oktober 2018". Dieser Bericht liegt den Bebauungsplanunterlagen
nicht bei. Altablagerungen und Altstandorte unterliegen der
bodenschutzrechtlichen Überwachung durch die Struktur- und Genehmigungsdirektion
Süd (SGD Süd) als Oberer Bodenschutzbehörde. Ich bitte um Vorlage des Berichtes. Um Unterrichtung über die Ergebnisse der
Umweltprüfung im Rahmen der Trägerbeteiligung gem. § 4 II BauGB wird gebeten. |
|
Zu 22.5: Das Labor
für Beprobung und Anwendungsentwicklung GmbH (LBA) wurde mit einer
Altstandortuntersuchung beauftragt. Basierend auf der Betriebsflächendatei
der Stadt Zweibrücken und auf Dokumenten, die auf die Lagerung
umweltrelevanter Stoffe auf dem Grundstück der ehemaligen Parkbrauerei
hinweisen, sollte geklärt werden, ob und wenn ja, wo und in welchem Ausmaß,
auf dem Grundstück schädliche Bodenverunreinigungen vorhanden sind, die auf
die ehemalige Nutzung zurückzuführen sind. Dabei
wurden folgende Anlagen erhoben:
Basierend auf der historischen
Recherche und der Geländebegehung konnten Untersuchungsbedarfsflächen auf dem
Grundstück der ehemaligen Parkbrauerei festgestellt werden. Die
Betriebstankstelle wurde bereits im Rahmen zweier Gutachten der ALSTOM
ENVIRON-MENTAL CONSULT GmbH hinsichtlich des Altlastenverdachts untersucht.
Die Kontamination des Bodens im Bereich der unterirdischen Benzin- und
Dieseltanks wurde als geringfügig und kleinräumig eingestuft. Eine Gefährdung
des Grundwassers wurde deswegen ausgeschlossen. Die Bodenuntersuchungen im Bereich
des Altöltanks und der Benzinabscheideranlage verliefen ergebnislos. Da der
Schweröltank und der Bereich um die Zapfanlage nicht Teil der Untersuchungen
waren, wird im Gutachten empfohlen, durch geeignete Erkundungen eine
orientierende Untersuchung des Kontaminationsverdachts in diesen Bereichen
durchzuführen (vor Umnutzung des Geländes). Bei Bestätigung eines
Kontaminationsverdachts sind auf Grundlage der Prüfwerte der ALEX-Liste
weitere Untersuchungen bzw. eine Dekontamination in Betracht zu ziehen. Einer
der beiden oberirdischen Heizöltanks wurde im Jahre 2002 demontiert. Der
zweite Behälter konnte nicht aufgefunden werden, was ebenfalls für eine
Demontage spricht. Der Laugenbehälter befindet sich nach wie vor im
Kellergeschoss der Brauerei. Der Standort des besagten Fasses zur Lagerung
chlorhaltiger Lauge sowie dessen Verbleib konnten nicht ermittelt werden. Ein Hinweis auf die durchzuführenden Erkundungen und
auf die oben wiedergegebenen Inhalte wird in den Bebauungsplan aufgenommen. Auf eine Kennzeichnung
im Rahmen des Bebauungsplans wird verzichtet, da gemäß § 9 BauGB solche
Flächen zu kennzeichnen sind, die erheblich mit umweltgefährdenden Stoffen
belastet sind. Dem Belang wird der Bebauungsplan gerecht, indem er darauf
hinweist, dass geeignete Erkundungen in nachfolgenden Planungsschritten vor
Umsetzung durchzuführen sind. Das
Gutachten wird im Rahmen der öffentlichen Auslegung und Trägerbeteiligung
nach § Abs. 2 und § 4 Abs. 2 BauGB mitausgelegt und der SGD Süd zur Verfügung
gestellt. Das Gutachten ist Teil der Anlagen des Bebauungsplanes. Beschlussvorschlag: Um dem Belang gerecht
zu werden, wird ein entsprechender Hinweis in den Bebauungsplan aufgenommen.
Die entsprechenden Erläuterungen sind in der Begründung enthalten. Der Bau- und Umweltausschuss empfiehlt dem Stadtrat e i n s t i m m i g folgenden
Beschlussvorschlag: Um dem Belang gerecht zu
werden, wird ein entsprechender Hinweis in den Bebauungsplan aufgenommen. Die
entsprechenden Erläuterungen sind in der Begründung enthalten. An der Abstimmung nahmen 12 Mitglieder teil. |
23 |
Stadtverwaltung Zweibrücken Stadtbauamt Untere Wasser-/Abfall- und Bodenschutzbehörde Herzogstraße 3, 66482
Zweibrücken Mail vom 20.02.2019 Az.: -/- Wir beziehen uns auf das im Betreff aufgeführte
Verfahren. Mit der nachstehenden E-Mail vom 05. 02. 2019 haben Sie uns um
Stellungnahme zum Bebauungsplan ZW 164, bis zum 01. 03. 2019, gebeten. Leider
können wir die von Ihnen gesetzte Frist nicht einhalten und bitten daher um
Fristverlängerung. Wir sind bemüht Ihnen unsere Stellungnahme möglichst
zeitnah zu übermitteln. Wir bitten um Ihr
Verständnis. |
|
Hierzu
wird wie folgt Stellung genommen: Dem
Antrag auf Fristverlängerung wurde nicht stattgegeben. Da sich die
angedachten Nutzungen nicht geändert haben, ist davon auszugehen, dass die
Stellungnahme vom 11.11.2018 bzw. 31.10.2018 (s.u.), nach wie vor Gültigkeit
besitzen. |
23.1 |
Schreiben vom
11.11.2018 AZ: 60-66 Mü uns wurden verschiedene Unterlagen für den o. g.
B Plan ZW 164 "Quartier Alte Brauerei" vorgelegt. Zu diesem Verfahren möchten wir Ihnen
nachstehende Informationen aus abfall-, wasser- und bodenschutzrechtlicher
Sicht übermitteln: l. Unsere beigefügte Stellungnahme an Herrn Dipl.
-Ing. Manfred Schenk vom 14. 11.2018 ist zu beachten. 2. Die Altstandortuntersuchung des Ing.-Büros LBA
in Großrosseln vom 05. 10.2018 ist zur bodenschutzrechtlichen Bewertung bzw.
Abstimmung an die zuständige Obere Bodenschutzbehörde (Struktur- und
Genehmigungsdirektion Süd/Regionalstelle, Fischerstr. 12, 67655 Kaiserslautem)
weiterzuleiten. In diesem Zusammenhang wird auf die Stellungnahme der SGD Süd
vom 03.09.2018, zu dem aktuellen Bebauungsplan, verwiesen. 3. Die stillgelegte Betriebstankstelle wurde
bereits durch die Stellungnahme der SGD Süd vom 14. 12.2001 als
"nichtaltlastverdächtiger Altstandort" eingestuft (siehe Anlage). 4. Der westliche Bereich des Bebauungsplans (an
der Kreuzbergstraße) ist in der Gefährdungsanalyse "Sturzfluten nach
Starkregen" (Landesamt für Umwelt in Rheinland-Pfalz) besonders
dargestellt. Es ist eine mäßige bzw. hohe Abflusskonzentration angegeben. Dagegen sind im östlichen Teil nur geringe bis
mäßige Abflusskonzentration dargestellt. Dies ist in der Planung zu
berücksichtigen, um evtl. Schäden durch ein Starkregenereignis zu vermeiden
bzw. zu minimieren. Wir weisen darauf hin, dass sich bei hierdurch
entstehenden Schäden kein Schadensersatzanspruch gegen die Stadt Zweibrücken
ableiten lässt. 5. Nähere Informationen und Anregungen können dem
Leitfaden "Starkregen" des Umweltministeriums Rheinland-Pfalz entnommen
werden. Der Leitfaden wird unter hs:// hochwassermanaement.rlp-umwelt.de/servlet/is/
391/Leitfaden_Starkregen.df?command=dowiiloadContent&filename=Leitfaden_Starkregen
.pdf zum Download bereitgestellt. Außerdem
befand sich auf dem Grundstück der ehem. Parkbrauerei eine alte Brunnenanlage
die in den 50er Jähren stillgelegt wurde. Nähere Angaben zum Standort und der
ordnungsgemäßen Verfüllung dieser Anlage liegen uns nicht vor. |
|
Zu 23.1: Begründung: Die
Altstandortuntersuchung ist der SGD Süd als Obere Bodenschutzbehörde zur
Verfügung zu stellen. Diese wird als Teil der Anlagen des Bebauungsplanes mit
offengelegt werden. Keine Anregung. In der
Begründung sind diesbezüglich Ausführungen enthalten. Ein entsprechender
Hinweis wird in die Begründung aufgenommen. Die Ergreifung geeigneter Maßnahmen
ist im Rahmen nachfolgender Detailplanung (Entwässerungskonzept) zu prüfen. Ein entsprechender
Hinweis auf den Brunnen wird in die textlichen Festsetzungen des
Bebauungsplans mitaufgenommen. Eine Prüfung mit dem Ergebnis, dass der
Brunnen nicht mehr benötigt wird, hat stattgefunden. In der
Begründung wird darauf hingewiesen. Beschlussvorschlag: Die
genannten Hinweise werden wie o.a. ergänzt. Der Bau- und Umweltausschuss empfiehlt dem Stadtrat e i n s t i m m i g folgenden
Beschlussvorschlag: Die genannten
Hinweise werden wie o.a. ergänzt. An der Abstimmung nahmen 12 Mitglieder teil. |
23.2 |
Schreiben vom
31.01.2018 AZ: 60-66 Mü wir beziehen uns auf Ihr Schreiben vom 26.
07.2018 und den Besprechungstermin am 10.08.2018. An dem vorgenannten Termin
konnten wir nicht teilnehmen. Daher möchten wir Ihnen noch verschiedene
Informationen aus abfall-, wasser- und bodenschutzrechtlicher Sicht übermitteln: Die ehemalige Betriebstankstelle der Parkbrauerei
AG wurde im Bodenmfomiationssystem Rheinland-Pfalz (BIS) unter der Nr. 320
00000-5017 registriert. Das Tankstellengelände wurde durch das Ing.-Büro
Alstom erkundet. Es liegen uns hierzu zwei Berichte aus den Jähren 1999 und 2000
vor. Einen Auszug aus unserer Betriebsflächendatei
(Vorstufe zum Altstandortkataster haben wir Ihnen beigefügt. Auf dem Gewerbegrundstück befindet sich eine
Abscheideranlage. Nähere Informationen zur aktuellen Nutzung / Stilllegung
oder Demontage liegen uns nicht vor. Ein oberirdischer Schweröltank (Volumen ca. 152
cbm) ist auf der Liegenschaft noch vorhanden. DCT Tank wurde in der Vergangenheit
geleert. Nähere Angaben bzw. Untersuchungen liegen uns hierzu nicht vor. In unseren Unterlagen sind zwei oberirdische
Heizöltankanlagen registriert. Ein Behälter mit 41,2 cbm wurde bereits im
Jahr 2002 demontiert. Ein weiterer Heizöltank mit 41,2 cbm Volumen wurde 1993
stillgelegt. Über die Demontage liegen uns keine Informationen vor. Aus unserer Sicht sollte ein Umweltgutachter die
umweltrelevanten Bereiche aufnehmen (z.B. historische Recherche) und ein
Untersuchungskonzept aufstellen. Hierbei sind die früheren Nutzungen (z.B.
Flaschenreinigung mit Laugenbehälter) und auch die Folgenutzung (z.B.
Werkstattbetriebe, private Fahrzeugreparaturen, abgestellte Alt- und
Unfallfahrzeuge) zu berücksichtigen. Anbei unser Merkblatt 05 „Abbruch/ Rückbau
baulicher Anlagen“ zur Beachtung. |
|
Zu 23.2: Begründung: Zu
Altlastenverdachtsflächen wird auf die in der Begründung ergänzten
Ausführungen verwiesen: Das Labor
für Beprobung und Anwendungsentwicklung GmbH (LBA) wurde mit einer
Altstandortuntersuchung beauftragt. Basierend auf der Betriebsflächendatei
der Stadt Zweibrücken und auf Dokumenten, die auf die Lagerung
umweltrelevanter Stoffe auf dem Grundstück der ehemaligen Parkbrauerei
hinweisen, sollte geklärt werden, ob und wenn ja, wo und in welchem Ausmaß,
auf dem Grundstück schädliche Bodenverunreinigungen vorhanden sind, die auf
die ehemalige Nutzung zurückzuführen sind. Dabei
wurden folgende Anlagen erhoben: § 3 unterirdische Benzintanks (Tankstellenbetrieb) § 2 unterirdische Dieseltanks (Tankstellenbetrieb) § Altöltank (Tankstellenbetrieb) § Schweröltank § Unterirdische Benzinabscheideranlage § 2 oberirdische Heizöltanks § Laugenbehälter zu Lagerung von Natronlauge § Fass zur Lagerung chlorhaltiger Lauge Basierend auf der historischen
Recherche und der Geländebegehung konnten Untersuchungsbedarfsflächen auf dem
Grundstück der ehemaligen Parkbrauerei festgestellt werden. Die
Betriebstankstelle wurde bereits im Rahmen zweier Gutachten der ALSTOM
ENVIRON-MENTAL CONSULT GmbH hinsichtlich des Altlastenverdachts untersucht.
Die Kontamination des Bodens im Bereich der unterirdischen Benzin- und
Dieseltanks wurde als geringfügig und kleinräumig eingestuft. Eine Gefährdung
des Grundwassers wurde deswegen ausgeschlossen. Die Bodenuntersuchungen im Bereich
des Altöltanks und der Benzinabscheideranlage verliefen ergebnislos. Da der
Schweröltank und der Bereich um die Zapfanlage nicht Teil der Untersuchungen
waren, wird im Gutachten empfohlen, durch geeignete Erkundungen eine
orientierende Untersuchung des Kontaminationsverdachts in diesen Bereichen
durchzuführen (vor Umnutzung des Geländes). Bei Bestätigung eines
Kontaminationsverdachts sind auf Grundlage der Prüfwerte der ALEX-Liste
weitere Untersuchungen bzw. eine Dekontamination in Betracht zu ziehen. Einer
der beiden oberirdischen Heizöltanks wurde im Jahre 2002 demontiert. Der
zweite Behälter konnte nicht aufgefunden werden, was ebenfalls für eine
Demontage spricht. Der Laugenbehälter befindet sich nach wie vor im
Kellergeschoss der Brauerei. Der Standort des besagten Fasses zur Lagerung
chlorhaltiger Lauge sowie dessen Verbleib konnten nicht ermittelt werden. Ein Hinweis auf die durchzuführenden Erkundungen und
auf die oben wiedergegebenen Inhalte sowie auf die Empfehlung eines
Rückbaukonzeptes wird in den Bebauungsplan aufgenommen. Auf eine Kennzeichnung
im Rahmen des Bebauungsplans wird verzichtet, da gemäß § 9 BauGB solche
Flächen zu kennzeichnen sind, die erheblich mit umweltgefährdenden Stoffen
belastet sind. Dem Belang wird der Bebauungsplan gerecht, indem er darauf
hinweist, dass geeignete Erkundungen in nachfolgenden Planungsschritten vor
Umsetzung durchzuführen sind. Beschlussvorschlag: Um dem Belang gerecht
zu werden, wird ein entsprechender Hinweis in den Bebauungsplan aufgenommen. Der Bau- und Umweltausschuss empfiehlt dem Stadtrat e i n s t i m m i g folgenden
Beschlussvorschlag: Um dem Belang gerecht zu
werden, wird ein entsprechender Hinweis in den Bebauungsplan aufgenommen. An der Abstimmung nahmen 12 Mitglieder teil. |
23.3 |
Im nördlichen Grundstücksbereich befindet sich
noch die Brunnenanlage der früheren Brauerei. Der
ordnungsgemäße Rückbau (Verfüllung) des Brunnens wäre in Verbindung mit einem
zugelassenen Bohrunternehmen zu klären und die Untere Wasserbehörde frühzeitig
zu informieren. Wichtige Informationen zur Liegenschaft können
Sie auch über unser Hausarchiv erhalten (Ansprechpartner: Frau Grünfelder/
Tel. 06332/871-606) Die vorgenannten Informationen sollen einen
ersten Einblick in die umweltrelevanten Bereiche „Abfallsrecht, Wasserrecht
und Bodenschutz“ vermitteln. Für weitere Auskünfte, auch durch die
beauftragten Fachgutachter, stehen wir Ihnen gerne zur Verfügung. Bezüglich
der Erhebung im Bodeninformationssytem Rheinland-Pfalz können Sie sich auch
direkt an die Struktur- und Genehmigungsdirektion Süd/ Regionalstelle,
Fischerstr. 12, 67655 Kaiserslautern wenden. |
|
Zu 23.3: Begründung: Ein
entsprechender Hinweis wird in die Planzeichnung
mitaufgenommen. Beschlussvorschlag: Um dem Belang gerecht
zu werden, wird ein entsprechender Hinweis in den Bebauungsplan aufgenommen. Der Bau- und Umweltausschuss empfiehlt dem Stadtrat e i n s t i m m i g folgenden
Beschlussvorschlag: Um dem Belang gerecht zu
werden, wird ein entsprechender Hinweis in den Bebauungsplan aufgenommen. An der Abstimmung nahmen 12 Mitglieder teil. |
24 |
Landesverband RLP d. Dt. Wanderverbandes Fröbelstraße 24 67433 Neustadt an der
Weinstraße Mail vom 01.03.2019 Az.: -/- nach Durchsicht der Pläne im Internet haben wir
gegen das Vorhaben keine Bedenken und sehen unsere Belange nicht berührt. Wir
bedanken uns für die Beteiligung. |
|
Hierzu
wird wie folgt Stellung genommen: Begründung: Keine
Anregungen Beschlussvorschlag: Eine
gesonderte Beschlussfassung ist hierzu nicht erforderlich. |
25 |
Forstamt Westrich Erlenbrunner Straße
177, 66955 Pirmasens Schreiben vom
07.02.2019 Az.: 63310 Innerhalb der zur
Bebauung bzw. Wiederbebauung vorgesehenen Fläche befindet sich auf dem
Flurstück PI.NR. 2208, Gemarkung Zweibrücken ein Baumbestand, der gemäß der
Legaldefinition des Landeswaldgesetzes (§3 LWaldG) Wald im Sinne des
Gesetzes darstellt. Innerstädtische
Waldflächen haben eine besondere Bedeutung für das lokale Klima (Erhöhung der
Luftfeuchigkeit, Kaltluftsenken, etc.) unterliegen aber, wie alle anderen
Waldflächen auch, im Falle der Änderung der Bodennutzungsart den Bestimmungen
des §14 des Landeswaldgesetzes. Für die im Bebauungsplan ZW 164 künftig zu
einer Nutzung als Baugelände vorgesehenen Waldfläche wurde auf Antrag des
Grundstückeigentümers bereits ein Verfahren nach §14 LWaldG durchgeführt
mit folgendem Ergebnis: Die Genehmigung zur Rodung einer Teilfläche des
Waldbestandes auf dem Grundstück PI.Nr. 2208, Gemarkung Zweibrücken ist zu
erteilen, da ein überwiegendes öffentliches Interesse an der Erhaltung des
Waldes an dieser Stelle nicht vorliegt. Die artenschutzrechtliche
Potentialuntersuchung vom 05.12.2018 und die Nachuntersuchung auf
Bruthöhlen vom 15.01.2019 durch die L.U.P.O. GmbH, Trippstadt, haben keine
Hinweise auf Verbotstatbestände gem. §44 des Bundesnaturschutzgesetzes
(BNatschG) erbracht. Die Bewertung des Vorhabens seitens der zuständigen
Unteren Naturschutzbehörde hat ebenfalls keine Hinweise auf das Vorliegen
nicht ausgleichbarer Eingriffe in Natur- und Landschaft ergeben. Gegen das Aufstellen
des o.a. Bebauungsplanes „Quartier Alte Brauerei“ bestehen meinerseits
keine grundsätzlichen Bedenken. Die für den Naturhaushalt entstehenden
Nachteile können durch entsprechende Ausgleichs- bzw. Ersatzmaßnahmen
kompensiert werden. |
|
Hierzu
wird wie folgt Stellung genommen: Begründung: Die
nebenstehende Stellungnahme fasst die Sachlage zusammen und äußert
abschließend keine Bedenken gegen die Planung. Dem durch
die Planung entstandenen Verlust an Waldflächen von 0,3 ha wird eine externe
Kompensationsmaßnahme auf den Flurstücken 3216/3, 3228/3 und 290/43 Gemarkung
Niederauerbach zugeordnet. Es handelt sich dabei um Maßnahmen zum Waldumbau
und zur Entwicklung von Waldrändern. Die zuvor genannten Flächen werden
derzeit nicht anderweitig genutzt oder verpachtet und stehen somit einer Nutzung
als Ausgleichsfläche zur Verfügung. Darüber hinausgehende Regelunge sind im
Rahmen eines städtebaulichen Vertrages zu regeln. Eine genauere Beschreibung
der Maßnahmen erfolgt im Umweltbericht. In der Begründung wird eine
zusammenfassende Erläuterung ergänzt. Beschlussvorschlag: Als
Ausgleichsmaßnahme wurde die externe Kompensationsmaßnahme auf den
Flurstücken 3216/3, 3228/3 und 290/43 Gemarkung Niederauerbach zugeordnet. Der Bau- und Umweltausschuss empfiehlt dem Stadtrat e i n s t i m m i g folgenden
Beschlussvorschlag: Als
Ausgleichsmaßnahme wurde die externe Kompensationsmaßnahme auf den
Flurstücken 3216/3, 3228/3 und 290/43 Gemarkung Niederauerbach zugeordnet. An der Abstimmung nahmen 12 Mitglieder teil. |
26 |
Umwelt- und Servicebetrieb Zweibrücken AöR Untere
Naturschutzbehörde Oselbacherstraße 60,
66482 Zweibrücken Schreiben vom
27.02.2019 Az.: -/- bezüglich der
vorstehend benannten Planung möchten wir wie folgt Stellung nehmen: |
|
Hierzu
wird wie folgt Stellung genommen: |
26.1 |
Der überwiegende Bereich des zukünftigen
Bebauungsplanes ZW 164 ist derzeit zu ca. 75 % versiegelt bzw. baulich
genutzt. Bezogen auf das Flurstück 2208/1, Gemarkung Zweibrücken ist dieser
Versiegelungsanteil sogar noch höher anzusetzen. Nur kleinere Restflächen,
wie auch die auf dieses Flurstück entfallenden Teilflächen der ehemaligen
Stellplatzanlage nördlich der Gebäude sind hier vegetationsbestanden und
weisen offene Bodenbereiche auf. Die zwischenzeitlich erstellten "Artenschutzrechtliche
Erfassung und Bewertung" (Dr. Ott, 06. 10. 2018),
"Artenschutzrechtliche Potenzialabschätzung und Bewertung" (Dr.
Ott, 05. 12.2018) und die "Artenschutzrechtliche Nachuntersuchung auf
Höhlen und Bewertung" (Dr. Ott, 15. 01.2019) werden unsererseits als
Teil der mit Stellungnahme vom 05. 11.2018 geforderte spezielle artenschutzrechtliche
Prüfung (saP) angesehen und sind vollumfänglich in der weiteren Planung mit
zu berücksichtigen. Aus naturschutzfachlicher Sicht halten wir auch
die Einbeziehung von ca. 4.660 m² bis zur Rodung als Wald anzusprechender
Gehölzfläche sowie ca. 1.000 m² Gartenland (Flurstück 2207, aus unserer Sicht
nach § 34 BauGB bebaubar und damit nicht eingriffsrelevant) in den Bereich
des Bebauungsplanes vertretbar. Voraussetzung hierfür ist, dass die zukünftig
ökologisch wirksame Fläche (als Standort für Pflanzen und Lebensraum für
Tier) im Bereich des Bebauungsplanes ZW 164 der derzeitigen im Umfang
entspricht oder Ersatz an anderer Stelle geschaffen wird. Im Rahmen einer Biotopflächen-Bilanzierung ist
hierfür im Umweltbericht der entsprechende Nachweis zu erbringen. Dabei ist
einerseits der derzeitige Bestand, differenziert nach seiner ökologischen
Wertigkeit und dem Versiegelungsgrad zu erfassen.
So sind geschotterte Stellplatzanlagen mit einer ökologischen Wertigkeit von
50 %, versiegelte Flächen dagegen mit 0 % anzusetzen, für die unversiegelten,
ökologisch wertvollen ehemaligen Waldbereiche ist analog zur Rodungsgenehmigung
eine 150 %ige Wertigkeit anzunehmen. |
|
Zu 26.1: Begründung: Die Artenschutzrechtliche
Erfassung und Bewertung" (Dr. Ott, 06. 10. 2018),
"Artenschutzrechtliche Potenzialabschätzung und Bewertung" (Dr.
Ott, 05. 12.2018) und die "Artenschutzrechtliche Nachuntersuchung auf
Höhlen und Bewertung" (Dr. Ott, 15. 01.2019) wurden im Rahmen der
Erstellung des Umweltberichts berücksichtigt. Es wurden daraus Maßnahmen zur
Vermeidung artenschutzrechtlicher Verbotstatbestände (artenschutzrechtliche
Vermeidungsmaßnahmen) abgeleitet, welche als entsprechende Maßnahmen im
Bebauungsplan festgesetzt wurden. Hierzu zählen insbesondere die Herstellung
von Ersatzquartieren für Fledermäuse bzw. die Bereitstellung eines
Ersatzhabitates für die zu fangenden und umzusiedelnden Mauereidechsen. Die
Herstellung von Ersatzquartieren für Fledermäuse wurde in Form einer
CEF-Maßnahme (vorgezogene Ausgleichsmaßnahme) bereits umgesetzt. Eine Ersatzaufforstung
ist vorgesehen. In der Begründung und insbesondere im Umweltbericht werden
entsprechende Ausführungen ergänzt. Dem durch
die Planung entstandenen Verlust an Waldflächen von 0,3 ha wird eine externe
Kompensationsmaßnahme auf den Flurstücken 3216/3, 3228/3 und 290/43 Gemarkung
Niederauerbach zugeordnet. Es handelt sich dabei um Maßnahmen zum Waldumbau
und zur Entwicklung von Waldrändern. Die zuvor genannten Flächen werden
derzeit nicht anderweitig genutzt oder verpachtet und stehen somit einer Nutzung
als Ausgleichsfläche zur Verfügung. Darüber hinausgehende Regelunge sind im
Rahmen eines städtebaulichen Vertrages zu regeln. Im Rahmen
des Umweltberichts wurde eine Eingriffs-Ausgleichsbilanz erstellt. Die
entsprechenden Prozentsätze wurden bei der Bilanzierung berücksichtigt. Beschlussvorschlag: Im
Bebauungsplan werden artenschutzbezogene Maßnahmenfestsetzungen und Aussagen
zur Ersatzaufforstung getroffen. Im Rahmen des Umweltberichts wird eine
vergleichende Gegenüberstellung der Eingriffs-Ausgleichsbilanz erstellt. Der Bau- und Umweltausschuss empfiehlt dem Stadtrat e i n s t i m m i g folgenden
Beschlussvorschlag: Im Bebauungsplan
werden artenschutz-bezogene Maßnahmenfestsetzungen und Aussagen zur Ersatzaufforstung
getroffen. Im Rahmen des Umweltberichts wird eine vergleichende
Gegenüberstellung der Eingriffs-Ausgleichsbilanz erstellt. An der Abstimmung nahmen 12 Mitglieder teil. |
26.2 |
Andererseits sind die zukünftig ökologisch
wirksamen Flächen zu ermitteln. Eine Anrechnung begrünter Dach- und
Tiefgaragen-Flächen (ebenfalls differenziert nach Art der geplanten
Begrünung, Extensiv-Dachbegrünungen können nur zu einem Prozentsatz von 50 % als
Ausgleich angerechnet werden) ist dabei durchaus möglich. In diesem Zusammenhang
erscheint auch eine stärkere Durchgrünung der geplanten Stellplatzanlagen,
insbesondere der nördlichen, das Gebiet des Bebauungsplanes abschließenden
Anlage durch Einbringen von Pflanzflächen und Überschirmung mit Bäumen für
angebracht (je 4 Stellplätze ein Baum) geboten. Neben dem Ausgleich der mit
der Waldumwandlung verbundenen Vegetations-/Biotopverluste kann hierdurch
auch das ebenfalls mit dieser Umwandlung beeinträchtigte Klimapotential für
den Bereich dieses Bebauungsplanes ausgeglichen werden. |
|
Zu 26.2: Begründung: Der
Bebauungsplan sieht vor, die Flächenversiegelung innerhalb des
Geltungsbereichs zu minimieren. Hierzu wurden festgesetzt, dass die
PKW-Stellplätze soweit wie möglich mit einem versickerungsfähigen Belag
herzustellen sind. Weiterhin wird im Bebauungsplan festgesetzt, dass je 300
m² nicht baulich genutzter Grundstücksfläche 2 Laubbäume zu pflanzen sind.
Die Festsetzung ermöglicht es, die anzupflanzenden Bäume an geeigneter Stelle
des Baugebietes vorzusehen und bietet damit die notwendige
Gestaltungsflexibilität. Überdies bezieht sich diese Festsetzung auf alle
baulich nicht genutzten Flächen im Sondergebiet. Eine extensive Dachbegrünung
ist ebenfalls zulässig. Weitere Anpflanzungen sind im Bereich parallel zur
Kreuzberg- und Parkstraße vorgesehen.
Beschlussvorschlag: Grünordnerische
Festsetzungen auf Basis des § 9 Abs. 1 Nr. 25a BauGB werden ergänzt. Der Bau- und Umweltausschuss empfiehlt dem Stadtrat e i n s t i m m i g folgenden
Beschlussvorschlag: Grünordnerische
Festsetzungen auf Basis des § 9 Abs. 1 Nr. 25a BauGB werden ergänzt. An der Abstimmung nahmen 12 Mitglieder teil. |
26.3 |
Der unabhängig vom Bebauungsplan-Verfahren zu
erbringende waldrechtlichem Ausgleich aufgrund der Rodungsgenehmigung des
Forstamtes Westrich vom 28. 01.2019 dient dabei gleichzeitig dem
naturschutzrechtlichen Ausgleich im Rahmen des B-Planverfahren. |
|
Zu 26.3: Begründung: Dem durch
die Planung entstandenen Verlust an Waldflächen von 0,3 ha wird eine externe
Kompensationsmaßnahme auf den Flurstücken 3216/3, 3228/3 und 290/43 Gemarkung
Niederauerbach zugeordnet. Es handelt sich dabei um Maßnahmen zum Waldumbau
und zur Entwicklung von Waldrändern. Die zuvor genannten Flächen werden
derzeit nicht anderweitig genutzt oder verpachtet und stehen somit einer Nutzung
als Ausgleichsfläche zur Verfügung. Darüber hinaus gehende Regelungen sind im
Rahmen eines städtebaulichen Vertrages zu regeln. Eine genauere Beschreibung
der Maßnahmen erfolgt im Umweltbericht.
Beschlussvorschlag: Der
Bebauungsplan ordnet den gerodeten Flächen die oben genannten externen
Kompensationsmaßnahmen zu. Der Bau- und Umweltausschuss empfiehlt dem Stadtrat e i n s t i m m i g folgenden
Beschlussvorschlag: Der
Bebauungsplan ordnet den gerodeten Flächen die oben genannten externen
Kompensationsmaßnahmen zu. An der Abstimmung nahmen 12 Mitglieder teil. |
26.4 |
Bezüglich der klimatischen Wirkung der Bebauung
sollte weiterhin geprüft werden, ob der derzeitig geplante südliche
Querriegel entlang der Hofenfelsstraße zum besseren Abfluss von Kaltluft aus
den Hangbereichen stärker baulich gestaffelt werden kann, um entgegen des
derzeitigen Zustandes ein Durchströmen des Gebietes und einen Abfluss der
Kaltluft/Frischluft in die Tallage zu ermöglichen. Damit könnte die
klimatische Gesamtsituation für die Stadt grundsätzlich verbessert werden,
und zwar auch unter der Berücksichtigung des Verlustes von ca. 5.700 m²
kleinklimatisch wirksamer Vegetationsfläche (Wald und Gartenland). Die ehemals im Plangebiet liegenden Waldbereiche
wie auch die nördlich anschließenden Waldflächen standen bzw. stehen in
direktem Zusammenhang mit nördlich anschließenden Waldbereichen und Bereichen
einer stark aufgelockerten Bebauung mit direkten Anschluss an die Freiflächen
und für die Kernstadt bedeutenden Kaltluftentstehungsgebiete auf dem
Kreuzberg. |
|
Zu 26.4: Begründung: Zunächst
ist darauf hinzuweisen, dass es sich um einen Angebotsbebauungsplan handelt,
der eine Riegelbebauung entlang der Hofenfelsstraße nicht zwingend
vorschreibt. Die Festsetzungen lassen eine solche Bebauung jedoch zu, die aus
stadtgestalterischer Sicht und unter Immissionsschutzgesichtspunkten zu
begrüßen ist. Eine geschlossene Bebauung lässt eine deutliche Raumkante
entlang der Hofenfelsstraße zu, was gerade in diesem exponierten Bereich
gegenüber der Einmündung der Herzogstraße, die unmittelbar auf den Herzogplatz
zuführt, städtebaulich in hohem Maße wünschenswert ist. Darüber hinaus
erfüllt diese Bebauungsform eine Lärmschutzfunktion, in dem sie die Nutzungen
im Baugebiet von der Hofenfelsstraße abschirmt. Beschlussvorschlag: Dem
Vorschlag, die Baugrenzen im Bereich der Hofenfelsstraße als separate und
unterbrochene Baufenster festzusetzen, wird aus den oben genannten Gründen
nicht nachgekommen. Der Bau- und Umweltausschuss empfiehlt dem Stadtrat e i n s t i m m i g folgenden
Beschlussvorschlag: Dem Vorschlag,
die Baugrenzen im Bereich der Hofenfelsstraße als separate und unterbrochene
Baufenster festzusetzen, wird aus den oben genannten Gründen nicht
nachgekommen. An der Abstimmung nahmen 12 Mitglieder teil. |
26.5 |
"Die Erhaltung bestehender und Schaffung
weiterer Grünflächen im Siedlungsgebiet sowie die Durchgrünung der am
dichtesten bebauten Bereiche" ist dabei eine kleinräumig ableitbare
Zielvorstellung bezüglich des Klimas gemäß Landschaftsplan der Stadt Zweibrücken
(LAUB, 1996, S. 55). Der Landschaftsplan der Stadt stellt weiterhin
fest: "Die Kalt- und Frischluftzufuhr zum Talkessel
ist zu erhalten bzw. durch Beseitigung von Hindernissen sicherzustellen.
Außerdem sind die stadtkernnahen Grünflächen, die von großer lufthygienischer
Bedeutung und auch wichtig für die Abkühlung des Stadtkerns sind, zu
erhalten. Nach Möglichkeit sollten weitere derartige Flächen angelegt werden.
Deshalb sind diese Lagen möglichst nicht bzw. nicht weiter bebaut werden. Die
bioklimatische Situation ist im Stadtkernbereich durch geeignete Maßnahmen zu
verbessern, zumindest aber sollte keine Verschlechterung eintreten. "
(ebenda, S. 58) Im Kapitel 3.4.4 "Flächendeckende ökologische
Bewertung", 3.4.4.2 "Flächen und Elemente mit überwiegend mittlerer
bis hoher Bedeutung" trifft der Landschaftsplan der Stadt Zweibrücken
unter dem Punkt " Wichtige Vernetzungsansätze im Siedlungsbereich"
folgende Aussage: "Infolge der starken Zerschneidung durch
Straßen und Bebauung sind alle noch verbleibenden durchgehenden Grünverbindungen
im Siedlungsbereich von meist mittlerer bis hoher Bedeutung. Sie bieten
wichtige Rückzugs- und Vernetzungsfunktionen. Ihre hohe Wertigkeit beruht
aber im Wesentlichen nicht auf dem Vorkommen besonders seltener Arten, sondern
vielmehr bilden sie eine der wichtigsten Grundlagen an Lebensraumfunktionen
im Siedlungsbereiche für das Vorkommen und die Erhaltung von Pflanzen und Tierarten
im unmittelbaren Wohnumfeld. " (ebenda. S. 92) Die Aussagen des Landschaftsplans sowohl zur
klimatischen Funktion und Wertigkeit wie auch derselben als Lebensraum für
Tiere und Pflanzen sind eine wesentliche Abwägungsgrundlage zum gültigen
Flächennutzungsplan der Stadt Zweibrücken und gelten auch heute noch
uneingeschränkt fort. Aus diesem Grund weist der Flächennutzungsplan die
bisherigen Waldflächen im Bereich des Bebauungsplanes ZW164 wie auch die
nördlich angrenzenden Flächen als Wald aus. Für die im Talkessel liegende
Innenstadt sind die sie umgebenden vegetationsgeprägten Hangbereiche schon
jetzt von großer Bedeutung. Angesichts der zukünftigen Entwicklung des
Lokalklimas und der Verbesserung bzw. Erhaltung der Frischluftzufuhr in die
Innenstadt ist diese Bedeutung sogar noch höher einzuschätzen als zur
Aufstellungszeit des Landschaftsplans. Aus diesem Grund sollten möglichst
viele ökologisch wirksame Bereiche innerhalb des Gebietes geschaffen werden.
Aus diesem Grund regen wir auch die Festsetzung von Dachbegrünungen auf
Flachdächern und Tiefgaragen wie auch Stellplatzbegrünungen (s.o.) an. |
|
Zu 26.5: Begründung: Siehe
auch Anmerkungen zu 26.9; Bereits
im wirksamen Flächennutzungsplan ist der überwiegende Teil des Plangebietes
als Baufläche dargestellt. Die Abwägungsentscheidung für die Entwicklung
eines Baugebietes an dieser Stelle wurde bereits getroffen. Das Ziel der
Schaffung von Grünflächen am Standort ist allein schon aus diesem Grund nicht
mehr abwägungsrelevant. Hinzu kommt die große Bedeutung, die der Standort für
das Siedlungsgefüge besitzen kann, wenn der festgesetzte Nutzungsmix
realisiert wird und mit einer Neubebauung eine Beseitigung des
jahrzehntelangen städtebaulichen Missstandes der alten Brauerei erreicht
wird. Die
Inanspruchnahme der kleinen Teilfläche im Norden des Geltungsbereiches, die
vor der Überplanung als Grünfläche dargestellt war, stellt eine geringfügige
Flächeninanspruchnahme dar. Im Rahmen des Umweltberichtes ist die
Inanspruchnahme betrachtet und bilanziert worden. Notwendige externe
Kompensationsmaßnahmen sieht der Bebauungsplan vor. Der
Bebauungsplan enthält grünordnerische Festsetzungen, die zu einer
Durchgrünung des Gebietes beitragen. So sind die baulich
nicht genutzten Grundstücksflächen zu begrünen und dauerhaft zu erhalten. Pro
angefangene 300 m² baulich nicht genutzter Grundstücksfläche sind mindestens
2 Laubbäume zu pflanzen und dauerhaft zu erhalten. Die Maßnahmen dienen der allgemeinen
Durchgrünung des Gebietes und gelten ferner dem Ausgleich der Gehölzverluste.
Weiterhin wurde die Pflanzung einer Baumreihe entlang der Park- und
Kreuzbergstraße festgesetzt. Auch die extensive Begrünung von
Flachdachflächen wurde als zulässig festgesetzt. Neben der Verzögerung des
Abflusses besitzen begrünte Dachflächen eine kleinklimatische
Ausgleichsfunktion. Als eine weitere Maßnahme sieht der Bebauungsplan vor,
die Flächenversiegelung innerhalb des Geltungsbereichs zu minimieren. Hierzu
wurde festgesetzt, dass die PKW-Stellplätze soweit möglich mit einem
versickerungsfähigen Belag herzustellen sind. Die
Mehrversiegelung ist aufgrund der Tatsache, dass der Bereich der ehemaligen
Brauerei nahezu vollständig bebaut bzw. versiegelt war, gegenüber der jetzt
in Anspruch genommenen Grünfläche insbesondere aufgrund der grünordnerischen
Festsetzungen zu relativieren. Eine
artenschutzrechtliche Betrachtung ist erfolgt. Siehe
auch Ausführungen zu 26.4. Beschlussvorschlag: An der
Festsetzung eines Baugebietes wird aus den o.a. Gründen festgehalten.
Festsetzungen zu Gunsten des Artenschutzes und der Grünordnung werden im
Bebauungsplan getroffen. Der Bau- und Umweltausschuss empfiehlt dem Stadtrat e i n s t i m m i g folgenden
Beschlussvorschlag: An der
Festsetzung eines Baugebietes wird aus den o.a. Gründen festgehalten.
Festsetzungen zu Gunsten des Artenschutzes und der Grünordnung werden im
Bebauungsplan getroffen. An der Abstimmung nahmen 12 Mitglieder teil. |
26.6 |
Sämtliche nicht im Bereich des Bebauungsplanes zu
realisierende Ausgleichs- und Ersatzmaßnahmen sind auf externen Flächen
nachzuweisen, zu realisieren und dauerhaft zu sichern. Die negativen Beeinträchtigungen von Umweltbelangen
durch die Waldumwandlung in diesem Bebauungsplan können unseres Erachtens
nach bei Beachtung der vorstehenden Hinweise ausgeglichen oder ersetzt werden. |
|
Zu 26.6: Begründung: Im Bebauungsplan werden
Ersatzmaßnahmen zum Waldausgleich und zu Gunsten des Artenschutzes
festgesetzt. Der unabhängig vom Bebauungsplan-Verfahren zu
erbringende waldrechtliche Ausgleich aufgrund der Rodungsgenehmigung des
Forstamtes Westrich vom 28. 01.2019 dient dabei gleichzeitig dem naturschutzrechtlichen
Ausgleich im Rahmen des B-Planverfahren. Beschlussvorschlag: Ein
Beschlussvorschlag ist hierzu nicht erforderlich. |
26.7 |
Zu der im derzeitigen Planungsstadium vorgelegten
Kurzbegründung möchten wir nur anmerken, dass hier noch erhebliche Ergänzungen
notwendig sind. |
|
Zu 26.7: Begründung: Wie
bereits im Rahmen der frühzeitigen Behördenbeteiligung gemäß § 4 Abs. 1 BauGB
erläutert, handelt es sich um eine dem frühen Verfahrensstand entsprechende
Kurzbegründung. Die Anforderungen, die in dieser Planungsphase an die
Planunterlagen zu stellen sind, sind gemäß § 4 Abs. 1 Satz 1 BauGB i.V.m. § 3
Abs. 1 Satz 1 Halbsatz 1BauGB definiert. Diesen Anforderungen wird die
vorgelegte Kurzbegründung in vollem Umfang gerecht. Dass diese
Kurzbegründung im Zuge der weiteren
Planung ergänzt werden würde, war von Anfang an beabsichtigt, worauf auch
hingewiesen wurde. Beschlussvorschlag: Ein
Beschlussvorschlag ist hierzu nicht erforderlich. |
26.8 |
1. Die bisher vorgelegten artenschutzrechtlichen
Bewertungen zeigen durchaus, dass im Gebiet geschützte Tierarten vorkommen,
zu deren Schutz Umsiedlungs- und CEF-Maßnahmen bzw. allgemeine Schutzmaßnahmen
notwendig sind (z.B. Mauereidechsen, Vögel allgemein, Horstschutz bei
Saatkrähen, Nistkästen u. Fledermauskästen). |
|
Zu 26.8: Begründung: Diesbezüglich
wird auf die artenschutzrechtlichen Untersuchungen und die daraus
resultierenden Maßnahmenfestsetzungen im Bebauungsplan verwiesen. Siehe auch
Ausführungen zu 26.3, 26.5 und 26.6. |
26.9 |
2. Ca. 25%-30% des Gebietes sind bisher nicht
versiegelt, auch unter Berücksichtigung der nahezu vollständigen Versiegelung
des Flurstücks 2208/1 findet damit durchaus eine erhebliche Beeinträchtigung
von Boden und Fläche wie auch der biologischen Vielfalt statt. |
|
Zu 26.9: Begründung: Siehe
auch Anmerkungen zu 26.5; Die
zusätzliche Versiegelung beschränkt sich auf eine kleine Teilfläche, die
ergänzend zur Konversionsfläche in Anspruch genommen wird. Die
Inanspruchnahme ist erforderlich, damit im Geltungsbereich des Bebauungsplans
die geplante Nutzung realisiert werden kann. Die Fläche der ehemaligen Brauerei
alleine ist hierfür nicht ausreichend, dies auch vor dem Hintergrund der
topographischen Verhältnisse. Die Entwicklung der Konversionsfläche, die sich
gerade an ihrem exponierten Standort bereits seit langem als erheblicher
städtebaulicher Missstand darstellt, ist ein Ziel, dem hohe
stadtentwicklungspolitische Bedeutung zukommt. Beschlussvorschlag: Aus den
o.a. Gründen wird die Flächeninanspruchnahme der angrenzenden Teilflächen in
Norden zu Gunsten der geplanten städtebaulichen Entwicklung in Kauf genommen. Der Bau- und Umweltausschuss empfiehlt dem Stadtrat e i n s t i m m i g folgenden
Beschlussvorschlag: Aus den o.a.
Gründen wird die Flächeninanspruchnahme der angrenzenden Teilflächen in
Norden zu Gunsten der geplanten städtebaulichen Entwicklung in Kauf genommen. An der Abstimmung nahmen 12 Mitglieder teil. |
26.10 |
|
|
Zu 26.10: Begründung Siehe
Ausführungen zu 26.3 und 26.4. |
26.11 |
Hinsichtlich der Kompensationsmaßnahmen (KSP)
möchten wir auf § 17 Abs. 6 BNatSchG i. V.m. § l Abs. 3 LKompVO und § 4 Abs.
l LKompVzVO hinweisen: Demnach sind sämtliche Kompensationsflächen und –maßnahmen
(Ausgleichs- und Ersatzmaßnahmen) in einem digitalen Kompensationsverzeichnis
zu erfassen (vgl. § 17 Abs. 6 BNatSchG). Alle erforderlichen Angaben sind von
Seiten der Zulassungsbehörde an die Untere Naturschutzbehörde als
"Eintragungsstelle" unter Beachtung der elektronischen Vorgaben zu
übermitteln (s. § l Abs. 3 LKompVO)." Bei Bedarf können nähere Informationen auf der
Internetseite des Umweltministeriums abgerufen werden: https://mueef.rlp.
de/de/themen/naturschutz/eingriff-und-kompensation/ksp/. |
|
Zu 26.11: Begründung Den
Anforderungen hinsichtlich der Kompensationsmaßnahmen wird im Zuge der
weiteren Planung entsprochen. Beschlussvorschlag: Eine
gesonderte Beschlussfassung ist hierzu nicht erforderlich. |
27 |
Umwelt- und Servicebetrieb Zweibrücken AöR Abwasserbeseitigung Oselbachstraße 60,
66482 Zweibrücken Mail vom 06.02.2019 Az.: -/- Wie bereits in unserem Schreiben vom 23. 10.2018
an die Stadtverwaltung in dieser Sache festgestellt, bestehen von Seiten
UBZ-Abwasserbeseitigung keine Bedenken gegen das Vorhaben. Zitat aus Schreiben vom 23.10.2018: In Ihrer Begründung zur Bebauungsplanänderung
wird bereits (Seite 16/17) auf den Abstimmungsbedarf mit dem UBZ in der Planungsphase
hingewiesen. Für Rückfragen stehen
wir Ihnen gerne zur Verfügung. |
|
Hierzu
wird wie folgt Stellung genommen: Begründung: Keine
Anregungen Beschlussvorschlag: Eine
gesonderte Beschlussfassung ist hierzu nicht erforderlich. |
Im Anschluss werden die einzelnen Anregungen bzw. Stellungnahmen der frühzeitigen Beteiligung der Öffentlichkeit gem. § 3 Abs. 1 BauGB vorgetragen und beraten.
Anregungen der Öffentlichkeit gem. § 3 Abs. 1 BauGB
Ö1 |
Gessner Rechtsanwälte Partnergesellschaft
mbB Berliner
Promenade 16, 66111 Saarbrücken Schreiben
vom 27.02.2019 Az.: 112-19
MH/Mn Hiermit zeigen wir an, dass wir die
rechtlichen Interessen von Frau
Sandra Dury und Herrn Marcus Dury. Villenstr. 3, 66482 Zweibrücken
vertreten. Ordnungsgemäße Bevollmächtigung wird anwaltlich versichert. Hinsichtlich des beabsichtigten
Bebauungsplanes ZW 164 nehmen wir namens und in Vollmacht unserer Mandanten
als direkt betroffene Nachbarn (Flurstück Nr. 2239/2) Bezug auf die bereits mit Schreiben vom
13.02.2019 vorgebrachten Einwände und Bedenken. |
|
Hierzu wird
wie folgt Stellung genommen: |
Ö1-1 |
Die
schlimmsten Befürchtungen unserer Mandanten wurden durch die am 27.02.2019
veröffentlichte, rücksichtslose Ideenskizze des Investors sowie das rigorose
Vorgehen des Investors bei der Rodung, der geplanten Baufläche weit über die
durch das Forstamt genehmigte Rodungsgrenze hinaus, bestärkt. Zudem hat
der Investor in dem bisherigen Verfahren mehrfach öffentlich gemachte Zusagen
nicht eingehalten, was das Vertrauen unserer Mandanten in alle weiteren Bekundungen
stark geschmälert hat. Es drängt sich der Eindruck auf, die Stadt und der
Investor seien sich bereits einig, was und wie gebaut werden soll, ohne dass
die Belange der Nachbarn auch nur in irgendeiner Form berücksichtigt werden
sollen. |
|
Zu Ö1-1: Das
vorliegende Verfahren bezieht sich auf den Entwurf des Bebauungsplanes und
die dem Verfahren zugrunde gelegte Kurzbegründung, die sowohl für den Bebauungsplan
als auch für die Teiländerung des Flächennutzungsplanes gegolten hat.
Insofern sind andere Quellen, die sich auf den Planbereich beziehen, wie etwa
Veröffentlichungen in der Presse, an dieser Stelle nicht abwägungsrelevant.
Gleiches gilt für Bebauungsvorschläge. Diese haben keine Rechtsverbindlichkeit.
Detailplanungen müssen aus den Festsetzungen des Bebauungsplanes entwickelt
sein. Maßgeblich
sind daher die Festsetzungen des Bebauungsplanes. Jegliche
Stellungnahme bzw. Erwiderung im Rahmen der vorliegenden Abwägungssynopse
erfolgt daher aus Sicht des Bebauungsplanes bzw. der Flächennutzungsplanteiländerung
und der dem entsprechenden Verfahrensstand zugehörigen Planunterlagen. Auf das
Thema Rodung wird an anderer Stelle Bezug genommen. Der Vorwurf
einer vorweggenommenen Planungsentscheidung, die die Beteiligungsschritte
umgehen würde, welche das BauGB vorsieht und welche von der Stadt auch
durchgeführt werden, wird zurückgewiesen. Dies gilt umso mehr vor dem
Hintergrund des frühen Beteiligungsschrittes, stellt doch die frühzeitige
Beteiligung der Öffentlichkeit gemäß § 3 Abs. 1 BauGB, um die es an dieser
Stelle geht, den frühestmöglichen Beteiligungsschritt im Bebauungsplanverfahren
dar. Es ist
daher davon auszugehen, dass im nächsten anstehenden Beteiligungsschritt der
Öffentlichkeit, der öffentlichen Auslegung, eine weiterentwickelte Planung
mit allen erforderlichen Festsetzungen und Inhalten, ausgelegt und zur
Diskussion gestellt wird. |
Ö1-2 |
Die bislang vorgebrachten Einwände
und Bedenken halten unsere Mandanten daher nach Einsicht in die öffentlich
ausgelegten Unterlagen aufrecht und präzisieren diese wie folgt: Das Anwesen unserer Mandanten haben
wir zur besseren Verdeutlichung in dem anliegenden Zeitungsausschnitt rot
markiert: l. Städteplanerische und denkmalschutzrechtliche Belange Wir kritisieren (zunächst nur) die Ausdehnung des Sondergebiets nach Norden in
den historischen "Park" über die für Pflege, Wohnheim etc.
vorgesehene Bebauung hinaus. 1. Die hier vorgesehenen
"Punkthäuser" - ein im Gesetz nicht definierter Begriff, der offensichtlich
verschleiern soll, dass hohe Wohntürme errichtet werden sollen - greift
gravierend in das Bild der denkmalgeschützten Herzogvorstadt ein. |
|
Zu Ö1-2: Der Begriff
„Punkthäuser“ wird im Bebauungsplan nicht festgesetzt. Der Begriff ist
tatsächlich bauplanungsrechtlich nicht belegt, dient aber nicht wie nebenstehend
formuliert der Verschleierung, auch nicht als Hinweis darauf, dass etwa
unmaßstäbliche Türme gebaut würden, sondern der Verdeutlichung einer
aufgelockerten Bebauung aus freistehenden Gebäuden, die im nördlichen Bereich
im Gegensatz zu dem verdichteteren Südbereich vorgesehen ist. Da der
Begriff offenbar zu einer nicht den Festsetzungen entsprechenden und
angemessenen Vorstellung geführt hat, wird er in der Folge nicht mehr verwendet.
Maßgeblich sind die Festsetzungen des Bebauungsplanes. Das Maß der
baulichen Nutzung wird im Zuge der Weiterbearbeitung des Bebauungsplanes
(Fassung, die gemäß § 3 Abs. 2 BauGB ausgelegt werden soll) insbesondere
durch Festsetzung der Höhe der baulichen Anlagen und der Zahl der
Vollgeschosse eindeutig reglementiert. Der Vorwurf
eines gravierenden Eingriffes in das Bild der Herzogvorstadt kann nicht
nachvollzogen werden, insbesondere da mit der Planung ein städtebaulicher
Missstand beseitigt werden kann, welcher den Standort und sein Umfeld seit
Jahren erheblich belastet und beeinträchtigt hat. Das Stadtbild profitiert
also von der Planung. Das Gelände
der Parkbrauerei ist der Endpunkt einer besonderen städtebaulichen Achse,
beginnend von der Fußgängerzone über die Herzogvorstadt. Die Blickbeziehung
von der Herzogvorstadt gewährt aktuell die Aussicht auf den städtebaulichen
Missstand, welcher auf Grundlage der Planung nun beseitigt werden kann. Das
Bild der denkmalgeschützten Herzogvorstadt wird dadurch nicht beeinträchtigt,
sondern eindeutig profitieren. |
Ö1-3 |
Wo seit
Jahrhunderten ein bewaldeter Park im Hintergrund stand, der Zweibrücken als
grüne Stadt auszeichnete und der von großem ökologischem Wert war und von dem
Investor entgegen alter naturschutzrechtlicher Bedenken der oberen
Naturschutzbehörde weit über die Grenze der durch das Forstamt Westrich genehmigten
Fläche von 3000 qm gerodet wurde, sollen jetzt in unmittelbarer Nähe der
umliegenden Einfamilienhäuser der Anlieger hohe Mietshäuser gebaut werden.
Das verträgt sich auch nicht mit der unmittelbaren Nachbarbebauung, die den
Charakter reiner Wohngebiete haben. |
|
Zu Ö1-3: Die
genannte Freifläche wird zwar im Flächennutzungsplan als Grünfläche der
Zweckbestimmung „Park“ dargestellt, erfährt tatsächlich jedoch keine Nutzung
als Park. Erholungsinfrastruktur, wie sie eine Parkanlage üblicherweise
aufweist, besitzen die Fläche und die angrenzende Freifläche nicht. Unter einer
Parkanlage wird üblicherweise eine gestaltete Grünfläche mit
Aufenthaltsfunktion, die der Erholung dient, verstanden. Dies ist im
vorliegenden Fall nicht gegeben. Die
Bezeichnung „historischer Park“, die unter Ö1-2 verwendet wird, ist noch
weniger nachvollziehbar, da die Tatsache, dass ein älterer Baumbestand auf
einer Fläche vorhanden ist, diese noch nicht zu einem „historischen Park“
macht. Die
Inanspruchnahme einer Teilfläche der vorhandenen Grünfläche zur Entwicklung
eines Sondergebietes zum Anlass der Befürchtung zu nehmen, dass Zweibrücken
eine Bedeutung als grüne Stadt nicht mehr erfüllen könne, kann nicht
nachvollzogen werden. Für den
durch die Planung entstandenen Verlust an Waldflächen von 0,3 ha wird eine
externe Kompensationsmaßnahme vorgenommen. Eine genauere Beschreibung der
Maßnahmen erfolgt im Umweltbericht. In die Begründung zum Bebauungsplan wird
in Bezug darauf eine Zusammenfassung ergänzt.
Beim Kahlschlag[1] der über die bewilligte Rodungsgrenze hinausgehenden Bäume (ca.
15 m) handelte es sich im Wesentlichen um totes oder krankes Gehölz. Die Fällung
dieser Bäume war für die Verkehrssicherheit des angrenzenden Baugebietes
erforderlich. Nach Abstimmung mit dem Forstamt wird diese Fläche wieder
aufgeforstet werden. Die in
Anspruch genommene Fläche bzw. die gesamte Grünfläche sind nicht
ausschlaggebend dafür, ob das benachbarte Gebiet als reines oder allgemeines
Wohngebiet einzustufen ist. Letzteres ergibt sich, sofern kein
rechtskräftiger Bebauungsplan besteht, in erster Linie aus der vorhandenen
Nutzungsstruktur im Gebiet selbst sowie aus den Darstellungen des Flächennutzungsplanes.
Die Nutzungsstruktur wird von der Maßnahme nicht berührt. Aus einer
vorhandenen Wohnbebauung in der Nachbarschaft lässt sich nicht der Anspruch
ableiten, dass benachbarte Flächen, die bislang unbebaut waren, daher nicht
baulich genutzt oder entwickelt werden könnten, auch wenn es natürlich
verständlich, wenn auch nicht abwägungsrelevant ist, dass Nachbarn einer
brachliegenden oder vorher ungenutzten Fläche, diesen Zustand gerne erhalten
möchten. Die
Aufstellung des Bebauungsplanes einschließlich seiner zugehörigen Anlagen wie
Umweltbericht und artenschutzrechtliche Prüfung erfolgen in Abstimmung mit
den zuständigen Fachbehörden. Die betreffenden Belange werden insbesondere im
Umweltbericht behandelt. Grünordnerische Festsetzungen werden im
Bebauungsplan im Zuge der Weiterbearbeitung wie in der Kurzbegründung bereits
angekündigt, vorgesehen. Siehe auch
zu Ö1-15; |
Ö1-4 |
2 Die Ausweisung von
vier Wohnblocks mit voraussichtlich jeweils mehr als 14 Wohnungen an Stelle
des Waldes widerspricht außerdem einer geordneten Stadtentwicklung. |
|
Zu Ö1-4: Der Plan
setzt nicht die Zahl von im Sondergebiet zulässigen Wohneinheiten fest. Es
handelt sich um einen Angebotsbebauungsplan, der keinen konkreten Vorhabenbezug
hat. In diesem Zusammenhang wird auch auf die Ausführungen zu Ö1-1
hingewiesen. Zur Diskussion stehen die Festsetzungen des Bebauungsplanes, der
die Zahl der zulässigen Wohnungen nicht festsetzt. Auch ist
der Vorwurf, die Planung widerspreche einer geordneten Stadtentwicklung,
unter sachlichen Gesichtspunkten nicht nachvollziehbar (siehe auch
Ausführungen zu Ö1-3). Dies gilt umso mehr, als die Planung insbesondere der
Wiedernutzbarmachung einer innerstädtischen Konversionsfläche dient, die aufgrund
ihrer exponierten Lage einen erheblichen städtebaulichen Missstand darstellt.
Die Planung
entspricht somit der Anforderung des § 1 Abs. 3 BauGB, wonach die Gemeinden
die Bauleitpläne aufzustellen haben, sobald und soweit es für die städtebauliche
Entwicklung und Ordnung erforderlich ist. Dass das Planungserfordernis am
Standort aufgrund der geschilderten Ist-Situation in hohem Maße gegeben ist,
wurde bereits ausgeführt. Von
Bedeutung ist insbesondere auch die Tatsache, dass die Planung dem
bedeutenden Ziel des § 1 Abs. 5 BauGB entspricht, wonach die städtebauliche
Entwicklung vorrangig durch Maßnahmen der Innenentwicklung erfolgen soll. Das
Planungsziel der Entwicklung eines Sondergebietes am Standort wird daher
unter städtebaulichen Gesichtspunkten begrüßt, zumal die geplanten Nutzungen
die Nutzungsstruktur der Innenstadt sinnvoll ergänzen. Die
Realisierung der durch den Bebauungsplan ermöglichten Konzeption durch einen
privaten Investor gestattet es, die Ziele der Planung am Standort umzusetzen.
Durch die Festsetzungen des Bebauungsplanes steuert die Stadt als Trägerin
der Planungshoheit diese Entwicklungen aber, indem sie den Rahmen für die
Entwicklungen setzt, der städtebaulich verträglich ist. |
Ausschussmitglied Gries weist darauf hin, dass er es begrüßen würde, wenn die Höhenfest-setzungen der geplanten Wohnblocks in Relation zu der Nachbarbebauung aufgezeigt werden könne.
Nach kurzer Aussprache wird festgelegt, dass das Thema „Höhenfestsetzung“ im Anschluss erörtert werde.
Ö1-5 |
Jeder weiß, dass
Zweibrücken wie die gesamte Westpfalz in starkem Maße vom Bevölkerungsschwund
betroffen ist, was sich in Zukunft verstärken wird. Schon jetzt besteht ein
klares Überangebot an vermietbarem Wohnraum. Laut Baulückenkataster gibt es
rund 500 Baulücken im Stadtgebiet. Allein die städtische Wohnungsgesellschaft
GeWoBau hatte in 2018 bei einem Bestand von 3066 Wohnungen eine Leerstandsquote
von über 7 %; würden nicht viele Wohnungen von der Stadt zur Unterbringung
von Obdachlosen und Sozialhilfeempfängern angemietet, läge die Zahl erheblich
höher. Wohnungen, wie sie
der Investor hier plant, sind gerade oben am Fasanerieberg, in der
Oselbachstraße, in der Kanadasiedlung und auf dem Gelände der ehemaligen
Stadtgärtnerei an der Wackenstraße im Bau oder stehen kurz davor. Hinzu
kommen große innerstädtische Flächen im großen Bereich des ehemaligen
evangelischen Krankenhauses, wo Wohnungen entstehen sollen. Vielleicht kommt
auch noch die Weiße Kaserne hinzu. Das Überangebot an
Wohnungen beweist auch das geringe Mietniveau, das selbst bei guten Wohnungen
kaum über 5 /qm Kaltmiete liegt. Außerdem wird diese Tatsache dadurch belegt,
dass die GeWoBau mit Billigung aller Fraktionen des Stadtrats seit vielen
Jahren keinen Mietwohnungsbau mehr betreibt, vielmehr Häuser abreißt. Die Planung von
weiteren Mietwohnungen an dieser Stelle steht also im Gegensatz zur
bisherigen Lage und zu den städtebaulichen Absichten. Kaum real ist die
Erwartung, dass sich hier Bedienstete des Hotels oder der Pflegeeinrichtungen
in großer Zahl einmieten. Die meisten wohnen vermutlich in günstig
angemieteten oder eigenen Wohnungen oder Häusern. Auch in der Nachbarschaft
der Nardini-Klinik in der Kaiserstraße wohnen nicht viele der dort
Beschäftigten. Diese angegebene Absicht scheint nur der planerischen
Ausweitung des Sondergebiets zu dienen. Denn diese Qualifizierung ermöglicht
eine viel offenere Nutzung oder spätere Nutzungsänderungen, als wenn das Gebiet
als Wohngebiet geplant würde, was es der Beschreibung nach eigentlich weiden
soll. Wenn in Zweibrücken
in den letzten Jahren eine nennenswerte Nachfrage nach Bauland zu verzeichnen
ist, dann im Bereich des Eigenheimbaus. Das zeigen die neu ausgewiesenen
Baugebiete oder die in der Kanadasiedlung jüngst verkauften ca.15 Parzellen. |
|
Zu Ö1-5: Es kann
nicht Ziel sein, mit einem Hinweis auf eine demographische
Entwicklungstendenz jegliche bauliche Ergänzung und Veränderung in einem
Umfeld, das von Nachbarn gerne unverändert gesehen würde, zu verhindern. Unabhängig
davon, dass es sich um einen Angebotsbebauungsplan handelt, liegt dem
Bebauungsplan eine Entwicklungskonzeption zugrunde, die aus dem Zusammenspiel
der im Sondergebiet zulässigen Nutzungen besteht. Dazu gehört das
Seniorenwohnen, das auch an vielen anderen Stellen im räumlichen Nahbereich
eines Wohnheimes entwickelt wurde. Das Nebeneinander von Wohnheim mit den
dort verfügbaren Versorgungs- und Freizeitangeboten und Wohnungen für
betreutes Wohnen funktioniert vielerorts und ist auch an dieser Stelle angedacht. Der
Bebauungsplan wird keine Festsetzung enthalten, die die zulässige
Wohnfunktion zwingend auf Bedienstete der Hauptnutzungen beschränkt. Insofern
ist es durchaus legitim, wenn auch unabhängig davon Wohnungen genutzt werden.
Die Festsetzungen des Bebauungsplanes bieten aber die Möglichkeit, dass ein
solches Konzept umgesetzt werden kann. Die
Entwicklungen am Standort sollen von einem privaten Investor vorgenommen
werden. Vor diesem Hintergrund ist auch die Entwicklung neuer Wohnungen als
einer Teilnutzung des Konzeptes gesehen. Es ist davon auszugehen, dass
entsprechenden Investitionen eine Markterkundung voraus gegangen ist, weshalb
von einer Vermarktbarkeit ausgegangen werden kann und signifikante neue
Leerstände an dieser Stelle nicht zu befürchten sind. Im übrigen
ist der Verweis auf Leerstandszahlen und Prozentzahlen bezogen auf den
Bestand wenig aussagekräftig, wenn er sowie in den nebenstehenden
Ausführungen die Hintergründe eines großen Teils der Leerstände (nämlich Lage
der Wohnungen, Quartiersumfeld, Ausstattungsstandard, Sanierungsbedarf, Eigentumsverhältnisse,
usw.) ausblendet, die in vielen Fällen der Hintergrund für Leerstände sind. Erklärtes
Ziel der Stadtentwicklung Zweibrückens (Leitlinien zur Stadtentwicklung) ist
der Ausbau der Wohnfunktion durch Bevölkerungsstabilisierung und flexible
Anpassung an die Nachfrage auf dem Wohnungsmarkt, Verbesserung des
Wohnungsbestandes sowie Entwicklung neuer Angebote im Wohnbereich für junge
und ältere Single-Haushalte und neue Wohnformen. Die prognostizierte negative
Bevölkerungsentwicklung kann durch Revitalisierung brachliegender Areale
gegen regionalen Trend mittelfristig stabilisiert bzw. auf ein konstantes
Niveau gehoben werden. Insofern ist die geplante Entwicklung mit den
ergänzend zu den Hauptnutzungen u.a. zulässigen Wohnungen also eine Maßnahme,
um dem allgemeinen negativen Entwicklungstrend entgegenzuwirken. In den
Leitlinien zur Stadtentwicklung wurde ebenfalls ein fortschreitender Qualitätsverlust
der relativ dicht bebauten Innenstadt konstatiert, welcher sich auch in einer
zurückgehenden Bedeutung als Wohnstandort bemerkbar macht. Die
Wohnungen genügen häufig nicht mehr den Ansprüchen an die Wohnqualität. Ein
Großteil ist in Privatbesitz und die zumeist älteren Bewohner investieren
kaum etwas in die Modernisierung des Bestandes. Auch ist das Angebot an
besonderen Wohnformen, z. B. behinderten- oder altengerechten Wohnungen,
nicht ausreichend. Durch die Zulässigkeit von Wohnnutzungen wird dem
festgestellten Qualitätsverlust der Innenstadt begegnet und ihre Funktion als
Wohnstandort gestärkt. |
Ö1-6 |
So hatte es der
Investor offensichtlich auch in seinen ursprünglichen Planungen vorgesehen,
auf die er in dem scheinbar geplanten, unteren Baufenster zurückkehren
sollte: Eine aufgelockerte Bebauung im Stil eines reinen Wohngebiets in
dieser hervorragenden Innenstadtlage und in der parkähnlichen Landschaft
würde mit Sicherheit den Charakter Zweibrückens als Stadt im Grünen enorm
stärken. Die Ansicht der
Flucht zur Herzogvorstadt würde sich in Zukunft scheinbar wie folgt
gestalten: hier Bild – siehe
Stellungnahme Ursprünglich hatte
der Investor noch angekündigt: "Die Gebäude am
Hang wiederum, wo die Wohnungen entstehen sollen, werden sich hinter die der
Hofenfelsstraße ducken." (Rheinpfalz vom 25. Juni 2018) Davon ist nun
augenscheinlich der Planskizze des Investors vom 26.02.2019 (Pfälzischer
Merkur), die wir nachfolgend zitieren, keine Rede mehr. hier Bild siehe Stellungnahme |
|
Zu Ö1-6: Mit der
Festsetzung einer offenen Bauweise im nördlichen Baufenster des SO 3
gegenüber der Festsetzung einer abweichenden Bauweise, die eine Verdichtung
im südlichen Bereich ermöglicht, wird eine Staffelung von dem verdichteteren
Südbereich zum lockeren Nordbereich vorbereitet. Auf die
Herzogvorstadt wurde unter zu Ö1-2 bereits Bezug genommen. Gleiches gilt für
die Bedeutung von Presseberichten oder anderen Quellen, die im Rahmen des
Bauleitplanverfahrens nicht abwägungsrelevant sind. Darauf wurde zu Ö1-1
bereits Bezug genommen. Bei der
vorgestellten Projektstudie handelt es sich lediglich um einen
Bebauungsvorschlag, welcher durch den Angebotsbebauungsplan ermöglicht wird,
aber nicht zwangsläufig exakt so umgesetzt werden muss. Nebenbei entspricht
die gezeigte Fotomontage nicht den realen Blickbeziehungen vor Ort. Die darin
dargestellten Mehrfamilienhäuser stehen weiter westlich und wären aus der gewählten
Perspektive nicht zu erkennen. |
Ö1-7 |
Die Auswirkungen der
Wohntürme auf die historische, denkmalgeschützte Herzogvorstadt wären
verheerend. |
|
Zu Ö1-7: Auf die
Herzogvorstadt wurde unter zu Ö1-2 bereits Bezug genommen. Dem Begriff
„Wohntürme“, der seinen Ursprung in der Architektur des Mittelalters hat und
abgesehen von der Wehrhaftigkeit vor allem in der Höhe des Gebäudes begründet
war, ist zu widersprechen. Es handelt sich dabei um eine Interpretation, die
nichts mit den Festsetzungen des Bebauungsplanes zu tun hat. Der Plan
setzt die Zahl der Vollgeschosse und zusätzlich eine maximale üNN-Höhe fest,
um zu vermeiden, dass ein zu großer Spielraum für die Höhenentwicklung
besteht, wie dies bei einer alleinigen Festsetzung der Zahl der Vollgeschosse
möglich wäre. Die Planung
dient der Wiedernutzbarmachung einer innerstädtischen Konversionsfläche, die
insbesondere aufgrund ihrer exponierten Lage einen erheblichen
städtebaulichen Missstand darstellt. Das
Planungsziel der Entwicklung eines Sondergebietes am Standort ist daher unter
städtebaulichen Gesichtspunkten gewünscht, zumal die geplanten Nutzungen die
Nutzungsstruktur der Innenstadt sinnvoll ergänzen. Die
Realisierung der durch den Bebauungsplan ermöglichten Konzeption durch einen
privaten Investor gestattet es, die Ziele der Planung am Standort umzusetzen.
Durch die Festsetzungen des Bebauungsplanes steuert die Stadt als Trägerin
der Planungshoheit diese Entwicklungen, indem sie den Rahmen für die
Entwicklungen setzt, der städtebaulich verträglich ist. |
Ö1-8 |
II. Einhaltung des nachbarlichen Rücksichtnahmegebotes Als direkte Nachbarn legen unsere
Mandanten bei der weiteren Planausarbeitung besonderen Wert auf folgende
Punkte: Die beiden an der Parkstraße
geplanten großen Blocks Nr. 3 und 4 mit je mindestens 16 Wohneinheiten wären
nach den veröffentlichten Planskizzen direkt an der schmalen Parkstraße -
ohne Abstand - möglich. Angesichts der vorgesehenen Höhe der Blocks und der
nur knapp vier Meter breiten Parkstraße und ohne Bürgersteige würden solche
hohen Mietblöcke sowohl die Verkehrsteilnehmer als auch die direkten Nachbarn
quasi erdrücke Diese vier großen Wohntürme sind mit
4 + 1 Stockwerken ohnehin überdimensioniert. Als Maß der baulichen Nutzung
wurde festgelegt, dass die Grundflächenzahl in Anwendung des § 17 Abs. 1
Baunutzungsverordnung auf 0,8 als Höchstmaß festgesetzt wird, die Geschoßflächenzahl
demgemäß auf gigantische 2,4. Ebenso wurde eine abweichende Bauweise gemäß §
22 Abs. 4 Baunutzungsverordnung festgesetzt, die dadurch definiert wird, dass
Gebäudelängen "über 50 m" zulässig sind. (Soll wohl heißen:
"mehr als"?). Unseres Erachtens muss hier eine Obergrenze
festgelegt werden. Diese Festsetzungen gelten auch für
den Norden des Bebauungsplans, der zwar eine offene Bauweise vorsieht, aber
mit Grundflächenzahl und Geschoßflächenzahl auch für die Solitärgebäude gilt.
Das ist alles zu intransparent und lässt befürchten, dass eine Bebauung
möglich wird, die weit dichter wird als jetzt skizziert. Eine am 27.02.2019 im Pfälzischen
Merkur veröffentlichte Skizze der Bauabsichten zeigt, dass hier tatsächlich
von offener Bauweise keine Rede mehr sein kann, sondern eine Wand mächtiger
Bauwerke das Baugebiet nach Norden abriegeln würde. Diese Bauweise wäre
erdrückend und stände der notwendigen Belüftung der Innenstadt entgegen. |
|
Zu Ö1-8: Zu dem
Begriff der Wohntürme, der Zahl an Wohneinheiten und der Höhe der geplanten
baulichen Anlagen siehe auch Ausführungen zu Ö1-2, Ö1-4 und Ö1-7. Das
Baufenster hält insbesondere im nördlichen Bereich einen deutlichen Abstand
zur Grenze des Geltungsbereiches und zur Grundstücksgrenze. Das bedeutet,
dass Hochbauten, die nur innerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen
errichtet werden können, einen deutlichen Abstand (der über die
bauordnungsrechtlich erforderliche Abstandsfläche hinausgeht) einhalten
müssen. In dem
schmalen Bestands-Bereich der Parkstraße wird außerdem eine Verkehrsfläche
festgesetzt, die eine Verbreiterung der Parkstraße ermöglicht. Auch dadurch
vergrößert sich der Abstand einer potentiellen Bebauung zur Nachbarbebauung. Die
Befürchtung eines „Erdrückens“ als Folge einer künftigen Bebauung kann
insbesondere aufgrund der Festsetzungen des Bebauungsplanes hinsichtlich zulässiger
Höhe, Geschosszahl und überbaubaren Grundstücksflächen nicht nachvollzogen
werden. Maßgeblich sind die Festsetzungen des Bebauungsplanes. Zur
Geschossigkeit siehe oben sowie zu Ö1-7. Die
Festsetzung einer GFZ ergibt sich aus § 17 Abs. 1 BauNVO, dessen Vorgaben
eingehalten werden. Sie gilt ebenso wie die GRZ für das gesamte Sondergebiet,
das im vorliegenden Fall ein Wirtschaftsgrundstück darstellen wird. Das
bedeutet, dass immer der Bezug zur gesamten Fläche gesehen werden muss.
Sollte also im südlichen Bereich eine dichtere Bebauung erfolgen, muss der
übrige Bereich des Baugebietes dies ausgleichen, damit die festgesetzten
Werte in der Gesamtheit eingehalten werden. Es ist
darauf hinzuweisen, dass nicht eine Festsetzung allein das zulässige maximale
Maß der baulichen Nutzung bestimmt, sondern alle diesbezüglichen
Festsetzungen, also die Gebäudehöhe, die Zahl der Vollgeschosse, GRZ und GFZ.
Eine Rolle spielen auch die überbaubaren Grundstücksflächen und die Bauweise. Die
abweichende Bauweise beschränkt sich auf die Teilbereiche SO1 und SO2. Im
nördlichen Bereich des SO 3 wird eine offene Bauweise festgesetzt. Die
abweichende Bauweise in SO 1 und SO 2 wird im Bebauungsplan eindeutig
definiert, so dass eine zusätzliche Ergänzung nicht erforderlich ist. Aus der
Definition der offenen Bauweise ergibt sich, dass bei der geschlossenen
Bauweise Hausformen mit einer Länge von mehr als 50 m zulässig sind. Eine
Obergrenze wie nebenstehend gefordert, ist in § 22 Abs. 3 BauNVO ebenfalls
nicht vorgesehen und daher auch im vorliegenden Fall der abweichenden
Bauweise nicht erforderlich. Dass eine
dichtere Bebauung als im Bebauungsplan realisiert wird, ist nicht möglich, da
die Festsetzungen des in Kraft getretenen Bebauungsplanes bindend sein
werden. Zur
Irrelevanz von Presseberichten im Rahmen des Bauleitplanverfahrens siehe zu
Ö1-1. |
Ausschussmitglied Schneider weist daraufhin, dass gem. § 6 Abs. 1 Ziffer 1 Landesbauordnung Rheinland-Pfalz müsse die verkehrstechnische Erschließung eines Baugrundstückes in angemessener Breite gesichert sein. Hierzu würde ihn interessieren, ob das betreffende Haus Nr. 19 in der Parkstraße eine entsprechende Erschließung habe. Ihm sei dies hierzu momentan nicht erkenntlich. Auch weist er daraufhin, dass er die Abstandsregelung als sehr gut einschätzte. Er verweist hierzu auf derzeitige Abstandsregelung, in Relation zum Baufenster, in der Kreuzbergstraße. Hinsichtlich der Villenstraße regt er eine Asphaltierung an. Wenn die Straße sich in Privatbesitz befände, könne die Stadt den Eigentümer dazu anregen.
Der Vorsitzende bestätigt, dass die Verwaltung die Anregung aufgenommen habe.
Ausschussmitglied Neubert begrüßt, dass, entgegen der ursprünglichen Abstandsreglung im Baulückenkataster, mehr Abstand eingeräumt werde. Das Grundstück im oberen Bereich selbst, sei in seiner Gänze als Baumöglichkeit aufgeführt. Er frage sich, warum man das betreffende Grundstück als bebaubare Fläche nicht gänzlich im Bebauungsplan mit eingebunden habe.
Herr Schenk antwortet, dass Baurecht an sich bleibe bestehen. Man habe dies hier lediglich im Bebauungsplan nicht vorgesehen.
Frau Bieg (Stadtplanung) ergänzt, dass das städtische Baulückenkataster sich jeweils auf die komplette Parzelle beziehe.
Im Anschluss erläutert Frau Lennartz die weiteren Anregungen
bzw. Stellungnahmen der Öffentlichkeit:
Ö1-9 |
Schon diese Kritik zeigt leider, dass
einseitig die Interessen des Investors zum Zuge kommen, eine Abwägung mit
Gründen des Gemeinwohles und der Nachbarn dagegen noch aussteht. Die
Geschossfläche fügt sich in keiner Weise in die vorhandene Bebauung ein und
sprengt mit den mächtigen Wohnblocks den bestehenden und städtebaulich wünschenswerten
Gebietscharakter. Diese Gesichtspunkte und das Interesse der Nachbarn, von
überdimensionierten Baukörpern unmittelbar an der Grundstücksgrenze und der
damit einhergehenden gravierenden Verschlechterung der Grundstückssituation
verschont zu bleiben, gehört auch zu den abwägungsrelevanten Belangen. Die
Planung darf nicht dazu führen, dass Konflikte, die durch sie hervorgerufen
werden, zu Lasten Betroffener letztlich ungelöst bleiben. Damit ist auch das
Rücksichtnahmegebot verletzt. Dass Bauwerke dieser Größenordnung nahezu auf
der Grenze der Grundstücke gebaut werden, würde dazu führen, dass das
Grundstück unserer Mandantschaft nach Westen abgeriegelt werden. Die Bauwerke
erzeugten eine erdrückende Wirkung und Enge, die für den bestehenden offenen
Gebiets-Charakter sehr schädlich wäre. Sie werden die hier stehenden bzw.
möglicherweise noch zu errichtenden Einfamilienhäuser erdrücken. Das wäre
unzulässig. Die große Höhe des (von unten
gesehen) rechten Blocks Nr. 4 wird das unmittelbar danebenstehende
Wohngebäude unserer Mandantschaft auch noch dadurch unerträglich
beeinträchtigen, weil dessen vorgesehener Standort etwa drei Meter höher
liegt, als der Bauplatz. Die Planung eines das Haus unserer
Mandantschaft ca. 15 Meter überragenden Gebäude in nächster Nähe wäre
angesichts des hier befindlichen allgemeinen Wohngebiets ein grober Verstoß
gegen das nachbarliche Rücksichtnahmegebot. Scheinbar plant der Investor,
umfangreiche Erdarbeiten, um seine Wohntürme aufstellen zu können, mit einer
massiven Niveauanhebung des Baugrundes. Wohnblock 3 soll scheinbar auf eine
Ebene mit Wohnblock 1 und 2 gebracht und das Gelände terrassiert werden, was
eine Anhebung um mehrere Meter (geschätzt ca. 5 Meter Niveauanhebung)
bedeutet, wie die nachfolgend zitierte Planskizze des Investors vom 26.
02.2019 zeigt. hier Bild –
siehe Stellungnahme Dies führt zu einem weiteren nicht akzeptablen
„Überragen“ des Grundstücks unserer Mandantschaft nebst neu geschaffenen
Einsichtsmöglichkeiten, so dass das Grundstück komplett auf dem
"Präsentierteller" liegen würde. Es wäre unseren Mandanten allenfalls
mit ca. 15 bis 20 Meter hohen Bäumen auf einer Länge von ca. 20 Metern
möglich, sich gegen die Schaffung einer erstmaligen Einsichtsmöglichkeit in
das Schlafzimmer und die Terrasse zu wehren. Da dies Kosten von mehr als
100.000, - für Großbaumverpflanzungen mit sich bringen würde ist dies unseren
Mandanten faktisch weder möglich noch zumutbar. Wie stellt sich der Investor und die
Stadt die Berücksichtigung der nachbarlichen Interessen im Rahmen des
Drittschutzes des geplanten Bebauungsplanes ZW164 angesichts dieser Planungen
des Investors vor? |
|
Zu Ö1-9: Siehe
insbesondere Ausführungen zu Ö1-1 und Ö1-8; Eine
Bebauung nahezu auf der Grenze erfolgt nicht. (siehe zu B 1-8). Grundsätzlich
bleiben bauordnungsrechtliche Vorgaben zu Abstandsflächen unberührt. Dessen
ungeachtet werden im Norden des Geltungsbereiches größere Abstandsflächen zu
den Grundstücksgrenzen eingehalten. Ein
Anspruch auf unverbaute Nachbarschaft besteht nicht, insbesondere dann nicht,
wenn der wirksame Flächennutzungsplan bereits eine Baufläche für die
benachbarten Bereiche darstellt. Eine unverbaute Nachbarschaft ist ein
Anspruch, der gerade innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortslage nicht
erfüllt werden kann. Wie bereits
ausgeführt, lässt sich aus einer vorhandenen Wohnbebauung in der
Nachbarschaft nicht der Anspruch ableiten, dass benachbarte Flächen, die
bislang unbebaut waren, daher nicht baulich genutzt oder entwickelt werden
könnten. Zur
städtebaulichen Verträglichkeit der Planung mit dem Umfeld und zu den
Festsetzungen des Bebauungsplanes zur Gebäudehöhe und zu den überbaubaren
Grundstücksflächen wurde an anderer Stelle bereits Bezug genommen (siehe u.a.
zu Ö1-8). Zur
Relevanz von Pressemitteilungen und ähnlichen Informationsquellen siehe auch
zu Ö1-1. Die
Festsetzungen des Bebauungsplanes sind darauf ausgerichtet, Belästigungen
oder Störungen zu verhindern. Dass die
Festsetzungen darauf ausgerichtet sind, die Belange der benachbarten Bereiche
im Norden des Plangebietes zu schützen, indem u.a. größere Abstände vorgesehen
werden, als dies bauordnungsrechtlich erforderlich wäre, wurde bereits
ausgeführt. Es ist dennoch nicht auszuschließen, dass gerade bei einem
Quartier, dass innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortslage liegt,
Blickbeziehungen zwischen benachbarten Bereichen entstehen, wie dies bei
benachbarten Quartieren, Straßenzügen u.ä. in Innerortslage üblich ist.
Daraus lässt sich jedoch nicht ableiten, dass jegliche bauliche Entwicklung
auf benachbarten Flächen dadurch grundsätzlich auszuschließen ist. Dies gilt
umso mehr, als die Festsetzungen des Bebauungsplanes darauf ausgerichtet
sind, dass die Belange der benachbarten Bereiche möglichst wenig berührt werden. Ob daher
Baumpflanzungen oder andere Maßnahmen auf den Nachbargrundstücken für wünschenswert
gehalten werden, liegt im Ermessen der betreffenden Grundstückseigentümer und
kann nicht der Planungsmaßnahme angelastet werden. |
Ö1-10 |
Durch die Schaffung einer
hinterhofähnlichen Lage des Grundstücks unserer Mandanten aufgrund der
einkreisenden Wohntürme ist absehbar, dass der Wert der Immobilie unserer Mandanten
stark fallen wird. Wir werden unseren Mandanten daher
nun empfehlen, ein belastbares Wertgutachten erstellen zu lassen. Es droht
eine massive Wertminderung des Grundstücks unserer Mandanten, denn wer kauft
schon gerne eine Immobilie, deren Schlafzimmer, Garten und Terrasse von
mehreren Wohnblocks um fast 20 Meter überragt wird, so dass man vollkommen
auf dem Präsentierteller sitzt? |
|
Zu Ö1-10: Zum Begriff
„Wohntürme“, zu überbaubaren Grundstücksflächen usw. siehe u.a. zu Ö1-8; Der Vorwurf
einer Wertminderung als Folge der Planung kann nicht nachvollzogen werden.
Dies begründet sich wie folgt: Ziel der
Planung ist es, einen seit Jahrzehnten vorhandenen städtebaulichen Missstand
zu beseitigen, der Die Planung
dient der Revitalisierung einer brachgefallenen, innerstädtischen, vormals
gewerblich genutzten Fläche, die seit Jahren brach liegt. Bei dem
brachliegenden Standort handelt es sich um einen städtebaulichen Missstand,
der in seiner exponierten Lage erheblich negative Auswirkungen auf das
Stadtbild und Siedlungsgefüge hat. Die Planung dient dazu, diesen Missstand
zu beheben. Davon profitieren nicht nur das Quartier und sein Umfeld, sondern
auch die gesamte Innenstadt, die eine erhebliche Aufwertung hinsichtlich des
Stadtbild, der Siedlungsstruktur und des Images erfährt. Daraus,
dass auf dem Nachbargrundstück ein städtebaulicher Missstand beseitigt wird
und eine Neunutzung erfolgt, kann nicht abgeleitet werden, dass eine
Wertminderung erfolgt. Vielmehr wird eine Aufwertung und Verbesserung der
Imagewirkung erzielt, von dem das gesamte Umfeld profitieren kann. |
Ö1-11 |
III. Mangelnde verkehrliche Erschließung Außerdem können diese großen Wohngebäude
verkehrsmäßig nicht über die jetzige Parkstraße erschlossen werden. Ihre Fahrbahn beträgt ab der
Villenstraße keine vier Meter. Ab der Villen-Straße gibt es noch nicht einmal
einen Bürgersteig. Es handelt sich ersichtlich um einen befestigten Feldweg.
Ein Begegnungsverkehr ist hier nicht möglich. Gemäß § 6 Abs. 1 Ziff. 1 LBauO muss
die verkehrstechnische Erschließung eines Baugrundstückes in angemessener
Breite gesichert sein. Die Anforderungen an die verkehrsmäßige Erschließung
eines Grundstücks ergeben sich aus dem Schutzzweck des § 6 LBauO. Danach
müssen Grundstücke mit baulichen Anlagen derart zugänglich sein, dass keine
Gefahren für die öffentliche Sicherheit und Ordnung entstehen können und der
von dem Grundstück ausgelöste Ziel- und Quellverkehr ohne Schädigung des
Wegezustandes und ohne Behinderung des übrigen Straßenverkehrs aufgenommen
werden kann. Im öffentlichen Interesse müssen insbesondere Fahrzeuge der Feuerwehr,
der Polizei und Rettungsdienste sowie weitere Versorgungsfahrzeuge, wie
Müllabfuhrwagen, Postfahrzeuge etc. auf das Grundstück gelangen können. Die
Öffentliche Straßenverkehrsfläche muss hierzu in ausreichendem Maße befahrbar
sein. Die Befahrbarkeit einer öffentlichen Verkehrsfläche ist nur dann gewährleistet,
wenn auch Begegnungsverkehr möglich ist, wobei bei den heutigen Verkehrsverhältnissen
eine Mindestbreite von 4,50 m zu fordern ist (Jeromin, LBauO Rh-Pf, § 6 Rn
26). Bei dem geplanten Verkehrsaufkommen
von ca. 550 Fahrten pro Tag über die Parkstraße wäre es für die Anwohner der
Wohntürme und für die Bewohner des Flurstücks von Frau Annette Fichtner auch nicht mehr
sicher möglich, ohne Bürgersteig die Parkstraße als Fußgänger zu nutzen. Auch für das Grundstück unserer
Mandantschaft ist Befahrbarkeit der oberen Parkstraße wesentlich, da nur von
dort aus, die Nutzung des hinteren Tores möglich ist, z.B. um Einkäufe und
sonstige Anlieferungen z.B. von Heizpellets zu ermöglichen. LKW über 3.5 Tonnen können die
Parkstraße im oberen Bereich ab der Villenstraße schon heute faktisch
überhaupt nicht befahren, so dass z. B. Heizpellets stets mit kleineren LKWs
angeliefert werden müssen. Vollkommen illusorisch ist die
Planung einer Feuerwehrzufahrt auf der geplanten Höhe gem. der Illustration,
die auf der Stadtverwaltung erhältlich ist. Hier Bild –
siehe Stellungnahme Entgegen der Planungen des Investors
müsste also die Parkstraße um ca. 2 Meter auf das Grundstück des Investors
verbreitert werden, um die Erschließung der geplanten Wohntürme sicher zu
stellen. |
|
Zu Ö1-11: Die
Erschließung wird verkehrsgutachterlich und planerisch begleitet. Das
Gutachten (Vertec, Koblenz 2019) untersucht die Leistungsfähigkeit der
Knotenpunkte und Straßen im Umfeld des Plangebietes. Das
Gutachten beschränkt sich dabei nicht allein auf die Festsetzungen des
Bebauungsplanes. Daher wird von einem konzeptionellen Bebauungsvorschlag in
dem vorab angedachten Umfang ausgegangen, der im Rahmen der Festsetzungen
realisierbar wäre und eine belastbare Prognose ermöglicht. Ergebnis
des Gutachtens ist zusammenfassend, dass beide Knotenpunkte (also an der
Kreuzbergstraße und an der Parkstraße) im Planfall nur geringfügig mehr
frequentiert werden und ausreichende Reserven aufweisen, die Erschließung
also abwickeln können. Leistungssteigernde Maßnahmen, so das Ergebnis, sind
nicht erforderlich. Die
Auswirkungen der Verkehrsmengen auf den derzeitigen Ausbauzustand der
Parkstraße wurden ebenfalls im Rahmen des Gutachtens betrachtet. Auf Basis
der prognostizierten Verkehrsstärke wird ein Ausbau auf eine Fahrbahnbreite
von 4,10 m als notwendig erachtet. (s. Richtlinie für die Anlagen von
Stadtstraßen, Ausgabe 2006, Bild 17). Diese Querschnittsbreite lässt den
Begegnungsverkehr PkW – Pkw zu. Im
Gutachten heißt es dazu sinngemäß, dass die derzeitige Breite der Parkstraße
für die Erschließung des dortigen Bereiches des SO nicht ausreichend ist. Zur
erforderlichen Breite heißt es: „Die zu erwartende Verkehrsbelastung beträgt
in diesem Abschnitt deutlich unter 100 Kfz/d bzw. unter 20 Kfz/Spitzenstunde.
Auf Basis der zu erwartenden Verkehrsstärke wird eine Fahrbahnbreite von
4,10m als auseichend erachtet (siehe Richtlinien für die Anlage von
Stadtstraßen, Ausgabe 2006, Bild 17).“
Ein
breiterer Ausbau als im Gutachten gefordert ist allerdings beabsichtigt,
wofür innerhalb des Plangebietes auf den erforderlichen Randflächen
öffentliche Verkehrsflächen festgesetzt wurden. Dadurch ist in dem nördlichen
Bereich der Parkstraße ein breiterer Ausbau möglich. Die Festsetzung der
zusätzlichen öffentlichen Verkehrsfläche erfolgt auf dem Grundstück des
Investors. Somit wäre auch eine verkehrsmäßige Erschließung, welche auch die
Belange der Gefahrenabwehr und insbesondere des Brandschutzes wie in Ö1-11
bemängelt, für die Grundstücke 2207,2206/1, 2239/2 und folgende, zukünftig
gewährleistet. Hiervon würden auch die Anlieger profitieren. Mit den
Festsetzungen des Bebauungsplanes wird also Sorge dafür getragen, dass eine
Beeinträchtigung der Erschließung benachbarter Bereiche ausgeschlossen werden
kann. |
Ö1-12 |
Auch im unteren Bereich der
Parkstraße bestehen massive Bedenken gegen die geplante Verkehrsführung, wie
das nachfolgende Zitat aus der auf der Stadtverwaltung erhältlichen
Ideenskizze zeigt: hier Bild –
siehe Stellungnahme Bereits jetzt ist es im
Einmündungsbereich Parkstraße / Hofenfelsstraße kaum möglich, von der
Hofenfelsstraße in die Parkstraße hinaufzufahren, wenn ein hinabfahrendes Auto
an der Ampel warten muss. Immer wieder müssen an der Ampel
wartende PKW in der Parkstraße bereits jetzt zurücksetzen und auf den
Bürgersteig ausweichen, um einfahrenden PKW Platz zu machen. Die geplante Tiefgaragenausfahrt, die
offenbar den kompletten Besucher- und Hotelgästeverkehr auf Höhe des Anwesens
von Frau Burkhard
alleinig ableiten soll, würde diese Situation massiv verschärfen. Das komplette Verkehrskonzept scheint
nicht durchdacht. |
|
Zu Ö1-12: Die
Leistungsfähigkeit des Knotenpunktes wurde wie ausgeführt untersucht (siehe
Erläuterungen zu Ö1-11). Ergebnis ist, dass der Knotenpunkt noch ausreichende
Reserven aufweist. Die
geschilderten Probleme zurücksetzender Fahrzeuge können also auf die
Dimensionierung der Verkehrsfläche nicht zurückzuführen sein. Die vom
Gutachten prognostizierte Verkehrsmenge schließt auch etwaige in einer
Parkgarage unterzubringende Fahrzeuge mit ein, die im nördlichen Bereich
nicht zulässig ist. Die Betrachtung der Leistungsfähigkeit bezieht sich
demnach auch auf diese Verkehrsmenge. Dass eine
alleinige Entleerung der zulässigen Parkgarage über die Parkstraße erfolgen
soll, ist eine Spekulation, für die die Festsetzungen des Bebauungsplanes keinen
Anlass geben. |
Ö1-13 |
Das zu erwartende Verkehrsaufkommen
dürfte erheblich sein. Jedes Haus soll mindestens 16 Wohnungen erhalten,
eventuell werden es noch mehr Kleinwohnungen für Einzelpersonen. Selbst der
Investor rechnet auf der Parkstraße mit ca. 550 Fahrten pro Tag. Momentan
dürften sich die Fahrten angesichts der wenigen Anlieger im Bereich von ca.
50 bis 80 Fahrten bewegen. Eine andere Erschließung der oberen
Gebäude erscheint deshalb unerlässlich. Vollkommen unvorstellbar wäre ein
Wegfall des Bürgersteigs der Parkstraße. Wie sollen denn die Kinder der
Anwohner der Parkstraße und Villenstraße zur Schule laufen? Am rechten Block Nr. 4 sind Zufahrt
oder Stellplätze schwierig anzulegen. Insbesondere wegen des Geländesprungs
zwischen Parkstraße und dem Bauplatz. Diese Situation ist zumindest für
Rettungsdienste und Handwerker kaum vorstellbar. Falls Rettungsfahrzeuge von unten
anfahren müssten, stellt die enge Kurve in der Parkstraße ein kaum zu
überwindendes Hindernis dar. Auch deshalb ist der Standort der vorgesehenen
Wohnblöcke 3 und 4 völlig verfehlt. Der Investor sollte auch aus diesen
Gründen zu seiner ursprünglichen Planung zurückkehren, nur 2 Wohnblocks
geringerer Geschosshöhe zu bauen und ansonsten eine aufgelockerte Bebauung
mit Ein- und Zwei-Familienhäusern die sich einfügen, vorzusehen. Dies sollte aus den genannten Gründen
auch im Bebauungsplanverfahren so vorgegeben werden. |
|
Zu Ö1-13: Wohnen ist
im Sondergebiet zulässig, die Zahl der Wohnungen ist aber wie bereits
ausgeführt nicht reglementiert. Auf die Ergebnisse des Verkehrsgutachtens
wurde unter zu Ö1-11 bereits eingegangen. Der Bebauungsplan ist nicht
vorhabenbezogen. Maßgeblich sind allein die Festsetzungen des Bebauungsplanes.
Um eine
belastbare Basis für die Verkehrsprognose zu haben, geht das Gutachten wie
bereits im Vorangegangenen ausgeführt von einer Konzeption aus, die die
Festsetzungen des Bebauungsplanes maximal ausnutzt (insbesondere hinsichtlich
des Wohnheims, des Betreutes Wohnens, der Wohnungen und der Größenordnung des
Hotels) und kommt dadurch zu einer belastbaren Prognose. Da im Bebauungsplanverfahren
kein Vorhabenbezug besteht, kann die Verkehrsentwicklung auch deutlich
geringer ausfallen. Wie bereits
ausgeführt ist der Knotenpunkt geeignet, den Verkehr leistungsfähig
abzuwickeln. Ein Ausbau der Parkstraße im nördlichen Bereich wird durch den
Bebauungsplan vorbereitet. Eine
alternative Erschließung ist demnach nicht erforderlich und nicht vorgesehen. Im Zuge
nachfolgender Planungsschritte wird die innere Erschließung abzustimmen und
zu planen sein. Dies ist Inhalt der nachfolgenden Planungsschritte und nicht
Inhalt des Bebauungsplanes. Die Anzahl
von Gebäuden wird wie bereits erläutert im Bebauungsplan nicht festgesetzt.
Von einer entsprechenden Festsetzung wird aus dem im Vorangegangenen
geschilderten Rahmenbedingungen abgesehen. |
Ö1-14 |
IV. Naturschutzrechtliche Belange Große Bedenken haben wir, ob die
Belange des Arten- und Naturschutzes sachgemäß abgewogen werden können. An
mehreren Stellen des Berichts des Bauamts wird auf das noch zu erstellende
Umweltgutachten abgestellt. |
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Zu Ö1-14: In den
vorgelegten Planunterlagen (Stand frühzeitige Beteiligung gemäß § 3 Abs, 1
BauGB) wurde eine Umweltprüfung in Aussicht gestellt. Diese wird für die
Planunterlagen im Rahmen der Auslegung ergänzt. Zu dieser kann im Rahmen der
Auslegung gemäß § 3 Abs. 2 Stellung genommen werden. Eine
abschließende Abwägung, deren Sachgemäßheit nebenstehend angezweifelt wird,
wird demgemäß zu diesen Belangen auch noch nicht auf Ebene der frühzeitigen
Beteiligungsschritte erfolgen. |
Ö1-15 |
Das ist vor allem deshalb bedeutsam,
weil Wald zu Bauland umgewidmet werden soll. Durch die schon vor der öffentlichen
Auslegung der Pläne erfolgte Rodung ist die Begutachtung faktisch unmöglich
geworden. Allein dies zeigt, schon, mit welchen
Methoden hier an das Projekt zum Nachteil unserer Mandanten und der Natur
herangegangen wird. Auch wenn die Rodung ein Plangebiet
Wald nicht zu Bauland machen kann, wurde damit eine notwendige Begutachtung
vorsätzlich vereitelt. Unsere Mandanten berichten von zahlreichen Fledermäusen,
Eichhörnchen, Holzbienen, Grünspechten und Rehen, die in dem vernichteten
Wald lebten. Damit wurde eine sachgemäße Abwägung
dieser Belange durch den dazu berufenen Stadtrat nahezu unmöglich gemacht.
Eine Rodung hätte auch noch nach Beratung in den städtischen Gremien im
Herbst erfolgen können. Dieses Vorgehen, bei dem sogar die
vom Forst bewilligte Rodungsgrenze weit überschritten wurde, weckt jedenfalls
erhebliche juristische Bedenken, die wir im weiteren Planungsstand
weiterverfolgen werden und bereits jetzt ankündigen, alle erdenklichen rechtlichen
Schritte zu beschreiten, die notwendig sein werden, damit die nachbarlichen
Rücksichtnahmepflichten sowohl im Planungsverfahren als auch bei späteren
Verfahren eingehalten werden. |
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Zu Ö1-15: Die
Aufstellung des Bebauungsplanes einschließlich seiner zugehörigen Anlagen wie
Umweltbericht und artenschutzrechtliche Prüfung erfolgen in Abstimmung mit
den zuständigen Fachbehörden. Die betreffenden Belange werden insbesondere im
Umweltbericht behandelt. Der Umfang und Detaillierungsgrad der Umweltprüfung
und artenschutzrechtlichen Prüfung sind im Vorfeld mit den zuständigen
Fachbehörden abgestimmt worden. Das gilt auch für die naturschutzfachlich im
Sinne der umweltrechtlichen Vorgaben relevanten Arten, wie z.B. Fledermäuse
oder Reptilien. Die
erforderlichen Kartierungen und Begutachtungen sind im Vorfeld, auch im
Vorfeld der genehmigten Rodung, in Abstimmung mit den zuständigen Fachbehörden
erfolgt (siehe auch Anmerkungen zu Ö1-3). Die artenschutzrechtliche
Potenzialabschätzung des Büro L.U.P.O. wurde sowohl für das ehemalige Gelände
der Parkbrauerei also auch das angrenzende Waldstück nördlich der Brauerei
durchgeführt. Auf
Forderung des NABU erfolgte eine erneute Erfassung der zu rodenden Flächen
durch das Büro L.U.P.O im Januar diesen Jahres, vor erfolgter Rodung. Die
Vorgehensweise der Kartierungen und Untersuchungen erfolgte damit formal
richtig und abgestimmt so dass der Vorwurf der nebenstehenden Stellungnahme,
eine notwendige Begutachtung sei vorsätzlich vereitelt worden, zurückzuweisen
ist. Gleiches gilt für die Vermutung, eine sachgemäße Abwägung sei damit
unmöglich, die ebenfalls zurückzuweisen ist. Die Rodung
erfolgte auf Basis der Anfang des Jahres erteilten Genehmigung durch die zuständige
Forstbehörde. Bei der
Rodung wurden die naturschutzfachlich zu beachtenden Rodungszeiträume
beachtet. Grünordnerische
Festsetzungen werden im Bebauungsplan im Zuge der Weiterbearbeitung wie in
der Kurzbegründung bereits angekündigt, vorgesehen. Auf Basis der genannten
Gutachten werden im Bebauungsplan spezielle Maßnahmenfestsetzungen für die
Mauereidechse sowie die Fledermäuse getroffen. So wird für die Mauereidechse
ein Ersatzhabitat erstellt. Vor der eigentlichen Rodung wurden für die
Fledermäuse in den verbleibenden Waldflächen künstliche Fledermaushöhlen
ausgebracht. Weiterhin werden den gerodeten Flächen externe Ersatzmaßnahmen
zugeordnet. Für die
angesprochene Flächenrodung erfolgt in Abstimmung mit der zuständigen
Fachbehörde ein forstlicher Ausgleich in Form einer Wiederaufforstung außerhalb
des Geltungsbereichs. Bei dem Kahlschlag der über die bewilligte
Rodungsgrenze hinausgehenden Bäume (ca. 15 m) handelte es sich um totes,
krankes oder minderwertiges Gehölz. Eine Wiederaufforstung ist abgestimmt. |
Ö1-16 |
Zudem werden sich die Anwohner, die
von dem Vorhaben betroffen sind, koordinieren und abstimmen, um zu
verhindern, dass die Stadt die Interessen der Anlieger übergeht. |
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Zu Ö1-16: Siehe
insbesondere Ausführungen zu Ö1-1, Ö1-9; eine Stellungnahme ist diesbezüglich
nicht erforderlich. |
Ö1-17 |
V. Verfahrensfehler Abschließend rügen wir einen Bekanntmachungsfehler
im Rahmen der frühzeitigen Beteiligung der Öffentlichkeit. In der Bekanntmachung
im Pfälzischen Merkur vom 09.02.2019 ist der Zeitraum der Offenlage richtig
angegeben vom 18.02.2019 bis 01.03.2019. In der Bekanntmachung in der
Rheinpfalz hingegen ist der Zeitraum der Offenlage angegeben vom 18.02.2019
bis 01.03.2018. Die Bekanntmachung insgesamt ist
mithin missverständlich und damit letztlich unwirksam, da eine ordnungsgemäße
Beteiligung der Öffentlichkeit nicht sichergestellt ist, so dass die
Bekanntmachung nebst Offenlage unter insgesamt richtiger Angabe des Offenlagezeitraums
erneut erfolgen muss. |
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Zu Ö1-17: Bei dem
genannten Datum (2018 statt 2019) handelt es sich um einen Druckfehler. Die Art des
Fehlers ist nicht nach § 214 Abs. 1 BauGB beachtlich, da die Art des
Druckfehlers nicht irreführend ist und aufgrund seiner Art sofort als solcher
erkannt werden konnte. |
Über den weiteren Fortgang des
Verfahrens bitten wir uns unterrichtet zu halten. Anlage
Planskizze Pfälzischer Merkur vom 26.02.2019 |
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Der Vorsitzende bittet vor der eigentlichen Abstimmung des Beschlussvorschlages um Wortmeldungen.
Ausschussmitglied Dr. Pohlmann bemerkt, dass man nun zu einer Zusammenfassung bezüglich der von den Anwohnern vorgetragen Anregungen bzw. Stellungnahmen käme. Er möchte hierzu nicht auf die einzelnen Terminologien der Anmerkungen eingehen. Er ist jedoch der Auffassung, dass die Höhenfestsetzungen der Gebäude, insbesondere im oberen (nördlichen) Bereich, der „Knackpunkt“ sei. Die maximale Höhe sei vorgegeben. Hierzu habe er durchaus bedenken. Er könne diesbezüglich auch die Bedenken der Anwohner, im Hinblick auf die städtebauliche Bebauung in der Umgebung, nachvollziehen. Insofern solle man die künftige Bebauung an den städtebaulichen Höhenbestand „angleichen“. Er spreche sich hierzu für eine Reduzierung der Höhenfestsetzungen aus.
Ausschussmitglied Gries bemerkt, dass die SPD-Fraktion grundsätzlich für die Bebauung bzw. für dieses Projekt sei. Es seien dessen ungeachtet, durch das Bebauungsplanverfahren, Fragen aufgeworfen worden, die er vorbringen möchte. Zum einen die Höhe der Bebauung im nördlichen Bereich und zum anderen die Verkehrsanbindung (hierzu speziell: eine potentielle Verbindungsstraße (als Ringstraße) an die Kreuzbergstraße)). Eine weitere Frage sei, ob der Investor bereit wäre, den nördlich gelegenen Wohnblock „abzutreppen“ bzw. diesen in der Höhe zu verringern um diesen für die Nachbarschaft „verträglicher“ zu gestalten. Er weist zudem daraufhin, dass man heute lediglich eine Beschlussempfehlung für den Stadtrat ausspreche. Im Hinblick auf die Diskussion zu Höhenfestsetzungen schlägt er vor einen Vororttermin vor der Stadtratssitzung anzuberaumen. Dabei könne man evtl. über die Höhenfestsetzung nochmals reden.
Herr Schenk antwortet, dass das entsprechende Gebiet eine exponierte Lage habe. Alles was hier errichtet bzw. gebaut werde habe nun mal einen entsprechenden „Einblick“ in die Nachbarschaft. Man müsse, als Investor, eine tragfähige finanzielle Lösung finden. Dies sei auch ein wirtschaftlicher Aspekt. Er habe auch Verständnis für die Nachbarn. Er weist aber auch darauf hin, dass man als Anlieger damit rechnen müsse, dass ein bebaubares Grundstück irgendwann bebaut werden könne. Man habe hierzu für das Gelände außerdem ein entsprechendes Konzept entwickelt.
Ausschussmitglied Helbing berichtet, dass seine Fraktion ebenfalls die Höhenfestsetzung bemängelt habe. Nach seiner Meinung seien keine konkreten Festsetzungen gefasst worden. Hierzu müsse die Verwaltung einige „Eckpunkte“ festlegen. Zum einen solle ein „Geländeschnitt“ und zum anderen soll ein s.g. „Baufensterbegrenzung“ festgelegt werden. Desweiteren soll eine maximale Geschosshöhe sowie eine maximale Abstandsregelung zwischen „Mehrgeschosswohnhausbau“ und Nachbargrundstücksgrenze festgesetzt werden.
Herr Schenk erwidert, dass diese Festlegungen ja in der Mehrheit aufgeführt seien.
Der Vorsitzende informiert, dass man hierzu in der Abstimmung sei.
Ausschussmitglied Dettweiler legt dar, dass er grundsätzlich gegen die Bebauung der geplanten vier Punkthäuser sei. Er betont, er habe in der jetzigen Aussprache dies so aufgefasst, dass Herr Schenk signalisiert habe, dass er bereit wäre, eine Einzelbebauung durchzuführen. Er begrüße grundsätzlich die Realisierung des Projektes.
Ausschussmitglied Schneider bemängelt die Höhenfestsetzung des Geschosswohnungsbaues in der Jakob-Locher-Straße (Wohnen am Fasaneriewald). Er habe damals gegen diese Höhenfestsetzungen gestimmt. Nun habe man die gleiche Situation in dem man „hohe“ Gebäude auf den höchsten Punkt errichten möchte. Es sei jedoch unerheblich ob man nun z.B. drei- bzw. zweigeschossige Punkthäuser errichte. Man werde aufgrund der exponierten Lage immer den darunterliegenden Nachbargrundstücke in die „Gärten schauen“ können. Man könne über Höhenfestsetzungen reden, aber aufgrund der topografischen Gegebenheiten sei, bezüglich der Höhenlage, die Situation nicht änderbar. Er beurteilt die vorgelegte Planung als angemessen.
Ausschussmitglied Dr. Pohlmann bemerkt, dass die Mitglieder des Bau- und Umweltausschusses einig gewesen seien, dass das Konzept, als solches, von allen befürwortet wurde.
Herr Schenk zeigt im Anschluss anhand von grafischen Darstellungen die geplante Bebauung. Er betont, dass keine Nachbargrundstücke beeinträchtigt werden würden.
Ausschussmitglied Schönborn fragt, ob im oberen Bereich der Kreuzbergstraße man eine weitere Ausfahrt ermöglichen könne.
Herr Schenk weist darauf hin, dass ein Verkehrsgutachten auch hinsichtlich der zu erwartenden verkehrlichen Geräuschemissionen auf das Plangebiet erstellt worden sei. Man habe im oberen Bereich eine Berechnungsprognose bezüglich Verkehrsbelastung i.H.v. 20Kfz/Spitzenstunde.
Nach weiteren kurzen Redebeiträgen erteilt der Vorsitzende Frau Tissot (Vertreterin eines berührten Bevölkerungsteiles) das Wort.
Frau Tissot bedankt sich, dass ihr das Wort erteilt wurde und bemerkt, dass sie als Sprecherin der Bürgerinitiative folgendes voranstellen möchte: Die Bürgerinitiative (BI) habe sich nicht gegen eine Bebauung ausgesprochen, der Gegenteil sei der Fall. Man habe sich mit dem Investor Schenk in der jüngeren Vergangenheit getroffen und habe die Planung begrüßt. Das Konzept habe, auch unter dem Aspekt des Gefälles des Geländes, Rücksicht auf die Nachbarbebauung genommen. Die ursprüngliche Planung habe eine ein-, bis zweistöckige Bebauung vorgesehen. Dies sei auch konform mit den Vorstellungen der Nachbarschaft bzw. BI gewesen. Sie betont, dass man wisse, dass keiner das Recht beanspruchen könne, dass keinerlei Bebauung durchgeführt werde. Im Nachgang möchte sie ausführen, dass es auf den ersten Blick widersprüchlich erscheine, aber man solle sich den „Wald“ ansehen. Hier sei davon nichts mehr vorhanden. Auch wenn sie die heutigen Redebeiträge berücksichtige und das Wohnraum von jungen Familien gesucht werde, wäre die dortige Lage eine gute Alternative dort Wohnbebauung zu ermöglichen. Hinsichtlich der Solitärgebäude bittet Frau Tissot dar, dass man den Bebauungsplan „Sondergebiet“ nochmals aufrufe bzw. zeige.
Der Plan wird aufgezeigt.
Frau Tissot stellt die Frage an das Stadtbauamt, warum die dargestellte potentielle Bebauung eine Art „Vorratsbebauung“ darstelle. Sie kenne das nur in Bereichen wo es viele Investoren gäbe. Hier sei, nach ihrer Einschätzung, ein vorhabenbezogener Bebauungsplan notwendig. Hierzu könne man im Rahmen eines Durchführungsvertrages zeitliche Vorgaben und/oder die Reihenfolge der Bebauung festsetzen könne. Hier habe man nun die maximale Planungsmöglichkeit. Die Ausweisung als Sondergebiet ermögliche, nach der Baunutzungsverordnung, die maximale Ausweisung der Geschossflächenzahl und einer potentiellen Verdichtung. Dies wurde wiederum über das gesamte Plangebiet geplant. Ihres Erachtens sei dies ein „Knackpunkt“. Der obere Teil werde wiederum, was ein ganz anderes Vorhaben gewesen sei, mit dem unteren Gebiet gleichgesetzt. Dies werde auch momentan nicht korrespondiert. Dies bittet sie zu beachten. Sie selbst findet es persönlich städtebaulich nicht richtig ein Gebiet gleich zu planen, wenn es nicht gleich sein müsste. Wie letztendlich der obere Bereich verwirklicht werde, könne man zum jetzigen Zeitpunkt nicht sagen. Faktisch sei es so, dass die Stadt Zweibrücken es „aus der Hand“ gäbe. Sie spreche hier nur vom oberen Teil der Bebauung. Auch weist sie auf den Ausbau der Parkstraße hin. Hier verweist sie auf die mögliche Erschließung außerhalb des Geltungsbereiches durch die Stadt hin. Ob hier Gehwege und oder Parkflächen geschaffen werde erschließe sich ihr auch nicht. Dies möchte sie als zusätzliche Anregung vorbringen. Hinsichtlich des Verkehrsgutachtens für das Plangebiet sei von 500 Fahrten/Tag errechnet worden. Da sei jedenfalls mit verkehrlichen Stoßzeiten zu rechnen. Hinsichtlich der schmalen Zufahrtstraße Parkstraße würde sie diesbezüglich vorschlagen, dass sich die Entscheidungsträger bei einem Vororttermin diese nochmal ansehen.
Der Vorsitzende bedankt sich bei Frau Tissot für den Redebeitrag.
Ausschussmitglied Schneider bemerkt, dass viele Ratsmitglieder bzw. Bau- und Umweltausschussmitglieder mehrfach vor Ort gewesen seien und sich das Gebiet intensiv angesehen hätten. Die Parkstraße sei 6 m breit. Das Parken im unteren Bereich sei unzulässig. Ihn würde interessierten, ob jemals für eine öffentliche Erschließung ein Anliegerbeitrag gezahlt wurde. Er würde zudem empfehlen, dass man die Flächen im Garten für Baumpflanzungen nutzen könne.
Nach kurzen weiteren Redebeiträgen schlägt der Vorsitzende vor zur eigentlichen Abstimmung des Beschlussvorschlages zu kommen.
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Beschlussvorschlag: An der Planungsabsicht
wird grundsätzlich festgehalten. Die Bedenken gegen die Planung werden darüber
hinaus im Sinne der o.a. Argumentation zurückgewiesen. Die Festsetzungen des
Bebauungsplanes werden wie beabsichtigt und in der Kurzbegründung im Rahmen
der frühzeitigen Beteiligungsschritte angekündigt,
im Sinne der o.a. Ausführungen ergänzt. Gleiches gilt für den Umweltbericht
sowie die weiteren zum Bebauungsplan gehörenden Anlagen bzw. Anhänge und die
Begründung. Der Bau- und Umweltausschuss empfiehlt dem Stadtrat e i n s t i m m i g folgenden Beschlussvorschlag: An der Planungsabsicht wird
grundsätzlich festgehalten. Die Bedenken gegen die Planung werden darüber
hinaus im Sinne der o.a. Argumentation zurückgewiesen. Die Festsetzungen des
Bebauungsplanes werden wie beabsichtigt und in der Kurzbegründung im Rahmen
der frühzeitigen Beteiligungsschritte angekündigt,
im Sinne der o.a. Ausführungen ergänzt. Gleiches gilt für den Umweltbericht
sowie die weiteren zum Bebauungsplan gehörenden Anlagen bzw. Anhänge und die
Begründung An der Abstimmung nahmen 12 Mitglieder teil. (Abstimmungsergebnis: 6 Ja, 6 Enthaltungen) |
Der Vorsitzende bittet im Anschluss um weitere Ausführungen von Frau Lennartz bezüglich der Anregungen und Stellungnahmen der Öffentlichkeit.
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Ergänzung zu Ö1: Stellungnahme vom
13.02.2019: Marcus und Sandra Dury Villenstraße
3 66482 Zweibrücken Schreiben vom 13.03.2019 Sehr
geehrter Herr Oberbürgermeister, als direkt
betroffene Nachbarn nehmen wir schon vor Planauslegung auf Grund der in der
Öffenttichkeit erschienen Darstellungen und vor dem Hintergrund der laufenden
Stellungnahmefrist einer frühzeitigen Bürgerbeteiligung bis zum 01. 03. 2018
(l) wie folgt Stellung: Die
zunächst vorgestellten Pläne schienen sich recht gut in die Umgebung
einzufügen. Weitgehend angepasste Bauweise, viel Grün und insbesondere die in
der Presse durch den Investor angekündigte Rücksichtnahme auf vorhandenen
Baumbestand, das schien auch für uns als direkte betroffene Nachbarn einigermaßen
akzeptabel. Überrascht sind wir aber von den jetzt öffentlich gewordenen, völlig
anderen Planungsabsichten des Investors und den
zwischenzeitlich erfolgten Kahlschlug, dem mitnichten nur Bäume aus der Zeit
nach 1945 zum Opfer gefallen sind. Schon auf dem nachfolgenden Foto können
Sie sehr gut erkennen, dass die Bäume auf dem Grundstück schon Anfang des 20
Jahrhunderts einige Höhe hatten.
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Bei der
zitierten Stellungnahme handelt es sich um ein Fax, das im Vorfeld bei der
Stadt eingegangen ist. Da in der obigen Stellungnahme darauf Bezug genommen
wurde, wird es daraufhin analysiert, ob weitere Belange als die bereits
vorgebrachten enthalten sind, welche abwägungsrelevant sind: |
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Die
Ausdehnung des Baugebiets nach Norden in den historischen "Park"
mit hohen Gebäuden - nun ohne sichtschützende Bäume - ist ein gravierender
Eingriff In das Bild der denkmalgeschützten, einzigartigen Herzogvorstadt. Die völlige
Rodung von ca. 4000 qm Wald ist zugleich ein nicht auszugleichender Eingriff
in den ökologischen Zustand der Innenstadt. Wir
verstehen auch nicht, wie dem Investor gestattet werden kann, den Wald jetzt
übereilt abzuholzen, ohne vorher eine Umweltverträglichkeitsprüfung durch einen
neutralen Gutachter zu erstellen. Heute wurden z.B. mehrere Rehe in unseren
Garten vertrieben, die dann panisch in unserem Garten umherliefen. Letztlich
entschwanden sie Richtung Hofenfelsstraße. Das von mir
informierte Ordnungsamt (ein Herr Wilde?), rief mich zwar zurück, meinte aber nichts tun zu
können. Der
Investor, Herr Schenk, der zufällig gerade auf dem Grundstück anwesend war,
meinte auf meine Nachfrage hin, dass er keine Rehe gesehen habe. Ich hatte
diese aber kurz zuvor an Ihm vorbeirennen sehen. Ich habe
dann angeregt, das Tor doch bitte zu schließen, damit die Tiere in Richtung
Kreuzberg flüchten können. Auch die
SGD Süd hat sich nach unserem Kenntnisstand - wie Sie wissen – aus Gründen
des Naturschutzes gegen die Rodung ausgesprochen. Zuletzt wurde - nachdem die
Stadt Zweibrücken die Rodungserlaubnis doch auf Basis eines vom Investor
bestellten Kurzgutachtens - gestattet hatte, seitens der SGD Süd als
zuständige Aufsichtsbehörde nochmals dringend empfohlen, dass sich der NABU
und der Investor ins Benehmen setzen und eine einvernehmliche Lösung gefunden
wird. Dazu kam es
unserer Kenntnis nach nicht mehr. Der Investor hat am 11.02.2019 begonnen
den historischen Baumbestand zu roden, ohne Rücksprache mit einem Vertretungsberechtigten
des NABU. Ersichtlich
sollen hier sofort Fakten geschaffen werden, um eine spätere sachgemäße
Abwägung durch die dazu im Planaufstellungsverfahren berufenen städtischen
Gremien zu vereiteln. Gerade auch
vor dem Hintergrund des Schicksals des Hilgardhauses sollte sich die Stadt
Zweibrücken hier nicht auf angebliche Entwicklungsabsichten der alten
Brauerei selbst verlassen. Uns als direkte Nachbarn in der Parkstraße und der
Villenstraße 3 bedrücken insbesondere folgende wichtige Punkte, die wir schon
zum jetzigen Zeitpunkt des Verfahrens einwenden: |
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Siehe auch
Ausführungen zu Ö1-3, Ö1-2, Ö1-15; Die
erforderlichen Kartierungen und Begutachtungen sind im Vorfeld, auch im
Vorfeld der Rodung und in Abstimmung mit den zuständigen Fachbehörden erfolgt.
Die artenschutzrechtliche Potenzialabschätzung des Büro L.U.P.O wurde sowohl
für das ehemalige Gelände der Parkbrauerei also auch für das angrenzende
Waldstück nördlich der Brauerei durchgeführt. Auf
Forderung des NABU erfolgte eine erneute Erfassung der zu rodenden Flächen
durch das Büro L.U.P.O im Januar diesen Jahres. Die
Vorgehensweise der Kartierungen und Untersuchungen erfolgte damit formal
richtig und abgestimmt so dass der Vorwurf der nebenstehenden Stellungnahme,
eine notwendige Begutachtung sei vorsätzlich vereitelt worden, entschieden
zurückzuweisen ist. Gleiches gilt für die Vermutung, eine sachgemäße Abwägung
sei damit unmöglich, die ebenfalls zurückzuweisen ist. Die Rodung
erfolgte auf Basis der Anfang des Jahres durch die zuständige Forstbehörde
erteilten Genehmigung. Diese Genehmigung ist maßgeblich. Bei der
Rodung wurden die naturschutzfachlich zu beachtenden Rodungszeiträume
beachtet. Für die
angesprochene Flächenrodung erfolgt in Abstimmung mit der zuständigen
Fachbehörde ein forstlicher Ausgleich in Form einer Wiederaufforstung außerhalb
des Geltungsbereichs. Bei dem Kahlschlag der über die bewilligte
Rodungsgrenze hinausgehenden Bäume (ca. 15 m) handelte es sich um totes,
krankes oder minderwertiges Gehölz. Eine Wiederaufforstung ist geplant |
|
Die beiden
an der Parkstraße geplanten großen Blocks mit mindestens 18 Wohneinheiten
sind nach den veröffentlichten Planskizzen direkt an der Fahrbahn - ohne
Abstand - vorgesehen. Angesichts der vorgesehenen Höhe der Blocks und der
lediglich etwa vier Meter breiten Parkstraße würde eine solche Bauweise die
Verkehrsteilnehmer und die direkten Nachbarn erdrücken. Auch wenn unser
Grundstück und die der unmittelbaren Anlieger nicht in den B-Plan
miteinbezogen werden, sind unsere Nachbarinteressen in die Aufstellung des
B-Planes , Alte Brauerei" einzubeziehen. Wir verlangen, dass der B-Plan
auch Drittschutz in angemessenem Umfang entfalten wird. Diese vier
großen Häuser sind mit 4 + 1 Stockwerken ohnehin überdimensioniert. Sie wären
in dem großzügig verplanten Gebiet völlig unangemessen. Sie erdrücken die
hier stehenden bzw, möglicherweise noch zu errichtenden Einfamilienhäuser.
Das wäre unzulässig. Die große
Höhe des (von unten gesehen) rechten Blocks wird die unmittelbar danebenstehenden
Häuser auch noch dadurch unerträglich beeinträchtigen, weil dessen vorgesehener
Standort etwa drei Meter höher liegt, als unser Bauplatz. Die Planung eines
unser Haus ca. 15 Meter überragendes Gebäude in nächster
Nähe wäre angesichts des hier befindlichen allgemeinenWohngebiets ein grober
Verstoß gegen das nachbarliche Rücksichtnahmegebot. Es würde massive
erstmalige Einsichtsmöglichkeiten in unseren
Saunabereich und auf unsere Terrasse geschaffen, die wir nur mit ca. 6 Meter
hohen Sichtschutzmaßnahmen kontern könnten. |
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Siehe auch
Ausführungen zu Ö1-4, Ö1-6, Ö1-8, Ö1-9; |
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Außerdem
können diese großen Wohngebäude verkehrsmäßig nicht Über die jetzige
Parkstraße erschlossen werden. Ihre
Fahrbahn beträgt ab der Villenstraße keine vier Meter. Ein Begegnungsverkehr
ist hier nicht möglich. Ab der Villenstraße gibt es noch nicht einmal einen
Bürgersteig. Das zu erwartende Verkehrsaufkommen ist nicht
unbedeutend, Jedes Haus soll mindestens 18 Wohnungen erhalten, eventuell noch
mehr Kleinwohnungen für Einzelpersonen. Im Übrigen halten wir es nicht für
ausgeschlossen, dass der Investor später In dem nördlichen Waldgebiet weitere
Bauten errichtet, wofür diese Erschließung ebenfalls ausreichen müsste. |
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Siehe auch
Ausführungen zu Ö1-11 |
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Die Zahl
der insgesamt geplanten Parkplätze erscheint viel zu gering. Für die oberen
vier Blocks reichen die dort eingezeichneten Stellflächen ersichtlich nicht
aus. Am rechten Block sind anscheinend keine Anfahrt oder Stellplätze
vorgesehen. Vielleicht hat der Investor in den letzten zwei Tagen auch deshalb
Rodungsmaßnahmen durchgeführt, die weit über die bislang in der Presse
zirkulierten Pläne hinausgehen. Eine
Zufahrt wäre wegen des Geländesprungs zwischen Parkstraße und dem Bauplatz
auch kaum herzustellen. Diese Situation ist zumindest für Rettungsdienste und
Handwerker kaum verstellbar. Auch deshalb ist der Standort dieses Wohnblocks
völlig verfehlt. Als
Anlieger möchten wir unsere gravierenden Bedenken so zeitig in die Planung
einbringen, um spätere Auseinandersetzungen und damit verbundenen
Verzögerungen zu vermeiden. Denn uns
geht es nicht um die Verhinderung der Bauabsichten, sondern um eine umweltverträgliche
und nachbarschonende Planung. |
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Ein
Stellplatznachweis wird nicht im Rahmen des Bebauungsplanes erbracht.
Insofern werden im Bebauungsplan auch keine Stellplatzzahlen festgesetzt.
Abgesehen von der Zulässigkeit von Stellplätzen in den Baugebieten, erfolgt
Festsetzung der Zulässigkeit einer Parkgarage in den beiden südlichen SO. Einfahrtbereiche
werden im Bebauungsplan festgesetzt. Der Bebauungsplan setzt außerdem eine Verkehrsfläche
fest, damit die Parkstraße in der notwendigen Breite hergestellt werden kann. Eine
Abwägung der genenannten Belange, die in der Argumentation zu der oben
zitierten Stellungnahme enthalten ist, erfolgt durch Beschlussfassung zur Gesamtstellungnahme
Ö1. |
Ö2 |
Gessner Rechtsanwälte Partnerschaftsgesellschaft mbB Berliner Promenade 16, 66011
Saarbrücken Schreiben vom 01.03.2019 Az.: 112-19 MH/Mn hiermit zeigen wir an, dass wir die
rechtlichen Interessen von Frau
Dr. Sigrid Hubert-Reichling, Villenstr. 6, 66482 Zweibrücken
vertreten. Ordnungsgemäße Bevollmächtigung wird anwaltlich versichert. Hinsichtlich des beabsichtigten
Bebauungsplanes ZW 164 nehmen wir namens und in Vollmacht unserer Mandantin
als Eigentümerin des Objekts in der Villenstraße 6 Stellung wie folgt: |
|
Hierzu wird
wie folgt Stellung genommen: |
Ö2-1 |
Die schlimmsten Befürchtungen unserer
Mandantin wurden durch die am 27.02.2019 veröffentlichte, rücksichtslose
Ideenskizze des Investors sowie das rigorose Vorgehen des Investors bei der
Rodung, der geplanten Baufläche weit über die durch das Forstamt genehmigte
Rodungsgrenze hinaus, bestärkt. Zudem hat der Investor in dem
bisherigen Verfahren mehrfach öffentlich gemachte Zusagen nicht eingehalten,
was das Vertrauen unserer Mandantin in alle weiteren Bekundungen stark
geschmälert hat. Es drängt sich der Eindruck auf, die Stadt und der Investor
seien sich bereits einig, was und wie gebaut werden soll, ohne dass die
Belange der Nachbarn auch nur in irgendeiner Form berücksichtigt werden sollen.
|
|
Zu Ö2-1: Das
vorliegende Verfahren bezieht sich auf den Entwurf des Bebauungsplanes und
der Teiländerung des Flächennutzungsplanes und die dem Verfahren zugrunde
gelegte gemeinsame Kurzbegründung. Insofern sind andere Quellen, die sich auf
den Planbereich beziehen, wie etwa Veröffentlichungen in der Presse, an
dieser Stelle nicht abwägungsrelevant. Gleiches gilt für Bebauungsvorschläge
oder nachfolgende Detailplanungen. Diese haben keine Rechtsverbindlichkeit,
sondern müssen aus den Festsetzungen des Bebauungsplanes entwickelt sein. Maßgeblich
sind daher die Festsetzungen des Bebauungsplanes. Jegliche
Stellungnahme bzw. Erwiderung im Rahmen der vorliegenden Abwägungssynopse
erfolgt daher aus Sicht des Bebauungsplanes bzw. der Teiländerung des
Flächennutzungsplanes und der dem entsprechenden Verfahrensstand zugehörigen
Planunterlagen. Auf das
Thema Rodung wird an anderer Stelle Bezug genommen. Der Vorwurf
einer vorweggenommenen Planungsentscheidung, die die Beteiligungsschritte
umgehen würde, welche das BauGB vorsieht und welche von der Stadt auch
durchgeführt werden, wird zurückgewiesen. Dies gilt umso mehr vor dem
Hintergrund des frühen Beteiligungsschrittes, stellt doch die frühzeitige
Beteiligung der Öffentlichkeit gemäß § 3 Abs. 1 BauGB, um die es an dieser
Stelle geht, den frühestmöglichen Beteiligungsschritt im Bebauungsplanverfahren
dar. Es ist
daher davon auszugehen, dass im nächsten anstehenden Beteiligungsschritt der
Öffentlichkeit, der öffentlichen Auslegung, eine weiterentwickelte Planung
mit allen erforderlichen Festsetzungen und Inhalten, ausgelegt und zur
Diskussion gestellt wird. |
Ö2-2 |
Die bislang vorgebrachten Einwände
und Bedenken halten wir daher nach Einsicht in die öffentlich ausgelegten
Unterlagen aufrecht und präzisieren diese wie folgt: 1. Städteplanerische und
denkmalschutzrechtliche Belange Wir kritisieren (zunächst nur) die Ausdehnung
des Sondergebiets nach Norden in den historischen „Park" über die
für Pflege, Wohnheim etc. vorgesehene Bebauung hinaus. 1. Die hier vorgesehenen
„Punkthäuser" - ein im Gesetz nicht definierter Begriff, der offensichtlich
verschleiern soll, dass hohe Wohntürme errichtet werden sollen - greift gravierend in das Bild der
denkmalgeschützten Herzogvorstadt ein. |
|
Zu Ö2-2: Der Begriff
„Punkthäuser“ wird im Bebauungsplan nicht festgesetzt. Der Begriff ist tatsächlich
bauplanungsrechtlich nicht belegt, dient aber nicht wie nebenstehend
formuliert der Verschleierung, auch nicht als Hinweis darauf, dass etwa
unmaßstäbliche Türme gebaut würden, sondern der Verdeutlichung einer aufgelockerten
Bebauung, die im nördlichen Bereich im Gegensatz zu dem verdichteteren
Südbereich vorgesehen ist. Da der
Begriff offenbar zu einer nicht den Festsetzungen entsprechenden und
angemessenen Vorstellung geführt hat, wird er in der Folge nicht mehr
verwendet. Maßgeblich sind die Festsetzungen des Bebauungsplanes. Das Maß der
baulichen Nutzung wird im Zuge der Weiterbearbeitung des Bebauungsplanes
(Fassung, die gemäß § 3 Abs. 2 BauGB ausgelegt werden soll) durch Festsetzung
der Höhe der baulichen Anlagen und der Zahl der Vollgeschosse eindeutig
reglementiert. Der Vorwurf
eines gravierenden Eingriffes in das Bild der Herzogvorstadt kann nicht
nachvollzogen werden, insbesondere da mit der Planung ein städtebaulicher
Missstand beseitigt wird, welcher den Standort und sein Umfeld seit Jahren
erheblich belastet und beeinträchtigt hat. Das Stadtbild profitiert also von
der Planung. Das Gelände
der Parkbrauerei ist der Endpunkt einer besonderen städtebaulichen Achse,
beginnend von der Fußgängerzone über die Herzogvorstadt. Die Blickbeziehung
von der Herzogvorstadt gewährt aktuell die Aussicht auf den städtebaulichen
Missstand, welcher auf Grundlage der Planung nun beseitigt werden kann. Das
Bild der denkmalgeschützten Herzogvorstadt wird dadurch nicht beeinträchtigt,
sondern eindeutig profitieren. |
Ö-2-3 |
Wo seit Jahrhunderten ein bewaldeter
Park im Hintergrund stand, der Zweibrücken als grüne Stadt auszeichnete und
der von großem ökologischem Wert war und von dem Investor entgegen aller
naturschutzrechtlicher Bedenken der oberen Naturschutzbehörde weit über die
Grenze der durch das Forstamt Westrich genehmigten Fläche von 3000 qm gerodet
wurde, sollen jetzt in unmittelbarer Nähe der umliegenden Einfamilienhäuser
der Anlieger hohe Mietshäuser gebaut werden. Das verträgt sich auch nicht mit
der unmittelbaren Nachbarbebauung, die den Charakter reiner Wohngebiete
haben. |
|
Zu Ö2-3: Es ist
darauf hinzuweisen, dass die genannte Freifläche zwar im Flächennutzungsplan
als Grünfläche der Zweckbestimmung „Park“ dargestellt ist, tatsächlich jedoch
keine Nutzung als Park erfährt. Erholungsinfrastruktur, wie sie eine
Parkanlage üblicherweise aufweist, besitzen die Fläche und die angrenzende
Freifläche nicht. Unter einer
Parkanlage wird üblicherweise eine gestaltete Grünfläche mit
Aufenthaltsfunktion, die der Erholung dient, verstanden. Dies ist im
vorliegenden Fall nicht gegeben. Die
Bezeichnung „historischer Park“, die unter Ö2-2 verwendet wird, ist ebenfalls
nicht nachvollziehbar, da die Tatsache, dass ein älterer Baumbestand auf
einer Fläche vorhanden ist, diese noch nicht zu einem „historischen Park“
macht. Die
Inanspruchnahme einer Teilfläche der vorhandenen Grünfläche zur Entwicklung
eines Sondergebietes zum Anlass der Befürchtung zu nehmen, dass Zweibrücken
eine Bedeutung als grüne Stadt nicht mehr erfüllen könne, kann nicht
nachvollzogen werden. Für den
durch die Planung entstandenen Verlust an Waldflächen von 0,3 ha wird eine
externe Kompensationsmaßnahme vorgenommen. Eine genauere Beschreibung der
Maßnahmen erfolgt im Umweltbericht. In die Begründung zum Bebauungsplan wird
in Bezug darauf eine Zusammenfassung ergänzt. Beim Kahlschlag[2] der über die bewilligte Rodungsgrenze hinausgehenden Bäume (ca.
15 m) handelte es sich im Wesentlichen um totes oder krankes Gehölz. Die Fällung
dieser Bäume war für die Verkehrssicherheit des angrenzenden Baugebietes
erforderlich. Nach Abstimmung mit dem Forstamt wird diese Fläche wieder
aufgeforstet werden. Die in
Anspruch genommene Fläche bzw. die gesamte Grünfläche sind nicht
ausschlaggebend dafür, ob das benachbarte Gebiet als reines oder allgemeines
Wohngebiet einzustufen ist. Letzteres ergibt sich, sofern kein
rechtskräftiger Bebauungsplan besteht, in erster Linie aus der vorhandenen
Nutzungsstruktur im Gebiet selbst. Diese wird von der Maßnahme nicht berührt. Aus einer
vorhandenen Wohnbebauung in der Nachbarschaft lässt sich nicht der Anspruch
ableiten, dass benachbarte Flächen, die bislang unbebaut waren, daher nicht
baulich genutzt oder entwickelt werden könnten, auch wenn es natürlich
verständlich, wenn auch nicht abwägungsrelevant ist, dass Nachbarn einer
brachliegenden oder vorher ungenutzten Fläche, diesen Zustand gerne erhalten
möchten. Dies gilt
umso mehr, als der überwiegende Teil des Geltungsbereiches, auch im Norden,
im wirksamen Flächennutzungsplan bereits als Baufläche dargestellt ist. Die
Aufstellung des Bebauungsplanes einschließlich seiner zugehörigen Anlagen wie
Umweltbericht und artenschutzrechtliche Prüfung erfolgen in Abstimmung mit
den zuständigen Fachbehörden. Die betreffenden Belange werden insbesondere im
Umweltbericht behandelt. Grünordnerische Festsetzungen werden im
Bebauungsplan im Zuge der Weiterbearbeitung wie in der Kurzbegründung bereits
angekündigt, vorgesehen. Siehe auch
zu Ö2-15; |
Ö2-4 |
2. Die Ausweisung von
vier Wohnblocks mit voraussichtlich jeweils mehr als 14 Wohnungen an Stelle
des Waldes widerspricht außerdem
einer geordneten Stadtentwicklung. |
|
Zu Ö2-4: Der Plan
setzt nicht die Zahl von im Sondergebiet zulässigen Wohneinheiten fest. Es
handelt sich um einen Angebotsbebauungsplan, der keinen konkreten
Vorhabenbezug hat. In diesem Zusammenhang wird auch auf die Ausführungen zu
Ö2-1 hingewiesen. Zur Diskussion stehen die Festsetzungen des Bebauungsplanes,
der die Zahl der zulässigen Wohnungen nicht festsetzt. Auch ist
der Vorwurf, die Planung widerspreche einer geordneten Stadtentwicklung,
unter sachlichen Gesichtspunkten nicht nachvollziehbar (siehe auch
Ausführungen zu Ö2-3). Dies gilt umso mehr, als die Planung der
Wiedernutzbarmachung einer innerstädtischen Konversionsfläche dient, die
insbesondere aufgrund ihrer exponierten Lage einen erheblichen städtebaulichen
Missstand darstellt. Die Planung
entspricht somit der Anforderung des § 1 Abs. 3 BauGB, wonach die Gemeinden
die Bauleitpläne aufzustellen haben, sobald und soweit es für die städtebauliche
Entwicklung und Ordnung erforderlich ist. Dass das Planungserfordernis am
Standort aufgrund der geschilderten Ist-Situation in hohem Maße gegeben ist,
wurde bereits ausgeführt. Von
Bedeutung ist insbesondere die Tatsache, dass die Planung dem bedeutenden
Ziel des § 1 Abs. 5 BauGB entspricht, wonach die städtebauliche Entwicklung
vorrangig durch Maßnahmen der Innenentwicklung erfolgen soll. Das
Planungsziel der Entwicklung eines Sondergebietes am Standort wird daher
unter städtebaulichen Gesichtspunkten begrüßt, zumal die geplanten Nutzungen
die Nutzungsstruktur der Innenstadt sinnvoll ergänzen. Die
Realisierung der durch den Bebauungsplan ermöglichten Konzeption durch einen
privaten Investor gestattet es, die Ziele der Planung am Standort umzusetzen.
Durch die Festsetzungen des Bebauungsplanes steuert die Stadt als Trägerin
der Planungshoheit diese Entwicklungen aber, indem sie den Rahmen für die
Entwicklungen setzt, der städtebaulich verträglich ist. |
Ö2-5 |
Jeder weiß, dass Zweibrücken wie die gesamte Westpfalz in
starkem Maße vom Bevölkerungsschwund betroffen ist, was sich in Zukunft
verstärken wird. Schon jetzt besteht ein klares Überangebot an vermietbarem
Wohnraum. Laut Baulückenkataster gibt es rund 500 Baulücken im Stadtgebiet.
Allein die städtische Wohnungsgesellschaft GeWoBau hatte in 2018 bei einem
Bestand von 3066 Wohnungen eine Leerstandsquote von über 7 %; würden nicht
viele Wohnungen von der Stadt zur Unterbringung von Obdachlosen und Sozialhilfeempfängern
angemietet, läge die Zahl erheblich höher. Wohnungen, wie sie
der Investor hier plant, sind gerade oben am Fasanerieberg, in der
Oselbachstraße, in der Kanadasiedlung und auf dem Gelände der ehemaligen
Stadtgärtnerei an der Wackenstraße im Bau oder stehen kurz davor. Hinzu
kommen große innerstädtische Flächen im großen Bereich des ehemaligen
evangelischen Krankenhauses, wo Wohnungen entstehen sollen. Vielleicht kommt
auch noch die Weiße Kaserne hinzu. Das Überangebot an
Wohnungen beweist auch das geringe Mietniveau, das selbst bei guten Wohnungen
kaum über 5 €/qm Kaltmiete liegt. Außerdem wird diese Tatsache dadurch
belegt, dass die GeWoBau mit Billigung aller Fraktionen des Stadtrats seit
vielen Jahren keinen Mietwohnungsbau mehr betreibt, vielmehr Häuser abreißt. Die Planung von
weiteren Mietwohnungen an dieser Stelle steht also im Gegensatz zur
bisherigen Lage und zu den städtebaulichen Absichten. Kaum realistisch ist
die Erwartung, dass sich hier Bedienstete des Hotels oder der Pflegeeinrichtungen
in großer Zahl einmieten. Die meisten wohnen vermutlich in günstig
angemieteten oder eigenen Wohnungen oder Häusern. Auch in der Nachbarschaft
der Nardini-Klinik in der Kaiserstraße wohnen nicht viele der dort Beschäftigten.
Diese angegebene Absicht scheint nur der planerischen Ausweitung des
Sondergebiets zu dienen. Denn diese Qualifizierung ermöglicht eine viel
offenere Nutzung oder spätere Nutzungsänderungen, als wenn das Gebiet als
Wohngebiet geplant würde, was es der Beschreibung nach eigentlich werden
soll. Wenn in Zweibrücken
in den letzten Jahren eine nennenswerte Nachfrage nach Bauland zu verzeichnen
ist, dann im Bereich des Eigenheimbaus. Das zeigen die neu ausgewiesenen
Baugebiete oder die in der Kanadasiedlung jüngst verkauften ca.15 Parzellen. |
|
Zu Ö2-5: Es kann
nicht Ziel sein, mit einem Hinweis auf eine demographische
Entwicklungstendenz jegliche bauliche Ergänzung und Veränderung in einem
Umfeld, das von Nachbarn gerne unverändert gesehen würde, zu verhindern. Unabhängig
davon, dass es sich um einen Angebotsbebauungsplan handelt, liegt dem
Bebauungsplan eine Entwicklungskonzeption zugrunde, die aus dem Zusammenspiel
der im Sondergebiet zulässigen Nutzungen besteht. Dazu gehört das
Seniorenwohnen, das auch an vielen anderen Stellen im räumlichen Nahbereich
eines Wohnheimes entwickelt wurde. Das Nebeneinander von Wohnheim mit den
dort verfügbaren Versorgungs- und Freizeitangeboten und Wohnungen für
betreutes Wohnen funktioniert vielerorten und ist auch an dieser Stelle angedacht. Der
Bebauungsplan wird keine Festsetzung enthalten, die die zulässige
Wohnfunktion zwingend auf Bedienstete der Hauptnutzungen beschränkt. Insofern
ist es legitim, wenn auch unabhängig davon Wohnungen genutzt werden. Die
Festsetzungen des Bebauungsplanes bieten aber die Möglichkeit, dass ein
solches Konzept umgesetzt werden kann. Die
Entwicklungen am Standort sollen von einem privaten Investor vorgenommen
werden. Vor diesem Hintergrund ist auch die Entwicklung neuer Wohnungen als
eine Teilnutzung des Konzeptes zu sehen. Es ist davon auszugehen, dass
entsprechenden Investitionen eine Markterkundung voraus gegangen ist, weshalb
von einer Vermarktbarkeit ausgegangen werden kann und signifikante neue
Leerstände an dieser Stelle nicht zu befürchten sind. Im Übrigen
ist der Verweis auf Leerstandszahlen und Prozentzahlen bezogen auf den
Bestand wenig aussagekräftig, wenn er sowie in den nebenstehenden
Ausführungen die Hintergründe eines großen Teils der Leerstände (nämlich Lage
der Wohnungen, Quartiersumfeld, Ausstattungsstandard, Sanierungsbedarf, Eigentumsverhältnisse,
usw.) ausblendet, die in vielen Fällen der Hintergrund für Leerstände sind. Erklärtes
Ziel der Stadtentwicklung Zweibrückens (Leitlinien zur Stadtentwicklung) ist
der Ausbau der Wohnfunktion durch Bevölkerungsstabilisierung und flexible
Anpassung an die Nachfrage auf dem Wohnungsmarkt, Verbesserung des
Wohnungsbestandes sowie Entwicklung neuer Angebote im Wohnbereich für junge
und ältere Single-Haushalte und neue Wohnformen. Die prognostizierte negative
Bevölkerungsentwicklung kann durch Revitalisierung brachliegender Areale
gegen regionalen Trend mittelfristig stabilisiert bzw. auf ein konstantes
Niveau gehoben werden. Insofern ist die geplante Entwicklung mit den
ergänzend zu den Hauptnutzungen u.a. zulässigen Wohnungen also eine Maßnahme,
um dem allgemeinen negativen Entwicklungstrend entgegenzuwirken. In den
Leitlinien zur Stadtentwicklung wurde ebenfalls ein fortschreitender
Qualitätsverlust der relativ dicht bebauten Innenstadt konstatiert, welcher
sich auch in einer zurückgehenden Bedeutung als Wohnstandort bemerkbar
macht. Die
Wohnungen genügen häufig nicht mehr den Ansprüchen an die Wohnqualität. Ein
Großteil ist in Privatbesitz und die zumeist älteren Bewohner investieren
kaum etwas in die Modernisierung des Bestandes. Auch ist das Angebot an
besonderen Wohnformen, z. B. behinderten- oder altengerechten Wohnungen,
nicht ausreichend. Durch die Zulässigkeit von Wohnnutzungen wird dem festgestellten
Qualitätsverlust der Innenstadt begegnet und ihrer Funktion als Wohnstandort
gestärkt. |
Ö2-6 |
So hatte es der
Investor offensichtlich auch in seinen ursprünglichen Planungen vorgesehen,
auf die er in dem scheinbar geplanten, unteren Baufenster zurückkehren
sollte: Eine aufgelockerte Bebauung im Stil eines reinen Wohngebiets in
dieser hervorragenden Innenstadtlage und in der parkähnlichen Landschaft
würde mit Sicherheit den Charakter Zweibrückens als Stadt im Grünen enorm
stärken. Die Ansicht der
Flucht zur Herzogvorstadt würde sich in Zukunft scheinbar wie folgt
gestalten: hier Bild – siehe
Stellungnahme Ursprünglich hatte
der Investor noch angekündigt: „Die Gebäude am
Hang wiederum, wo die Wohnungen entstehen sollen, werden sich hinter die
der Hafenfelsstraße ducken." (Rheinpfalz vom 25. Juni 2018) Davon ist nun augenscheinlich der Planskizze des Investors vom
26.02.2019 (Pfälzischer Merkur), die wir nachfolgend zitieren, keine Rede
mehr. Hier Bild -siehe
Stellungnahme |
|
Zu Ö2-6: Mit der
Festsetzung einer offenen Bauweise im nördlichen Baufenster des SO 3
gegenüber der Festsetzung einer abweichenden Bauweise, die eine Verdichtung
im südlichen Bereich ermöglicht, wird eine Staffelung von dem verdichteteren
Südbereich zum lockeren Nordbereich vorbereitet. Auf die
Herzogvorstadt wurde unter zu Ö2-2 bereits Bezug genommen. Gleiches gilt für
die Bedeutung von Presseberichten oder anderen Quellen, die im Rahmen des
Bauleitplanverfahrens nicht abwägungsrelevant sind. Darauf wurde zu Ö2-1
bereits Bezug genommen. Bei der
vorgestellten Projektstudie handelt es sich lediglich um einen
Bebauungsvorschlag, welcher durch den Angebotsbebauungsplan nicht
zwangsläufig exakt so umgesetzt werden muss. |
Ö2-7 |
Die Auswirkungen der
Wohntürme auf die historische, denkmalgeschützte Herzogvorstadt wären
verheerend. |
|
Zu Ö2-7: Auf die
Herzogvorstadt wurde unter zu Ö2-2 bereits Bezug genommen. Dem Begriff
„Wohntürme“, der seinen Ursprung in der Architektur des Mittelalters hat und
abgesehen von der Wehrhaftigkeit vor allem in der Höhe des Gebäudes begründet
war, ist zu widersprechen. Es handelt sich dabei um eine Interpretation, die
nichts mit den Festsetzungen des Bebauungsplanes zu tun hat. Der Plan
setzt die Zahl der Vollgeschosse und zusätzlich eine maximale üNN-Höhe fest,
um zu vermeiden, dass ein zu großer Spielraum für die Höhenentwicklung
besteht, wie dies bei einer alleinigen Festsetzung der Zahl der Vollgeschosse
möglich wäre. Die Planung
dient der Wiedernutzbarmachung einer innerstädtischen Konversionsfläche, die
insbesondere aufgrund ihrer exponierten Lage einen erheblichen
städtebaulichen Missstand darstellt. Das
Planungsziel der Entwicklung eines Sondergebietes am Standort ist daher unter
städtebaulichen Gesichtspunkten gewünscht, zumal die geplanten Nutzungen die
Nutzungsstruktur der Innenstadt sinnvoll ergänzen. Die
Realisierung der durch den Bebauungsplan ermöglichten Konzeption durch einen
privaten Investor gestattet es, die Ziele der Planung am Standort umzusetzen.
Durch die Festsetzungen des Bebauungsplanes steuert die Stadt als Trägerin
der Planungshoheit diese Entwicklungen, indem sie den Rahmen für die
Entwicklungen setzt, der städtebaulich verträglich ist. |
Ö2-8 |
II. Einhaltung des nachbarlichen
Rücksichtnahmegebotes Die beiden an der Parkstraße
geplanten großen Blocks Nr. 3 und 4 mit
je mindestens 16 Wohneinheiten wären nach den veröffentlichten Planskizzen
direkt an der schmalen Parkstraße - ohne Abstand - möglich. Angesichts der
vorgesehenen Höhe der Blocks und der nur knapp vier Meter breiten Parkstraße
und ohne Bürgersteige würden solche hohen Mietblöcke sowohl die Verkehrsteilnehmer
als auch die direkten Nachbarn quasi erdrücken. Diese vier großen Wohntürme sind mit
4 + 1 Stockwerken ohnehin überdimensioniert. Als Maß der baulichen
Nutzung wurde festgelegt, dass die Grundflächenzahl in Anwendung des § 17
Abs.1 Baunutzungsverordnung auf 0,8 als Höchstmaß festgesetzt wird, die
Geschoßflächenzahl demgemäß auf gigantische 2,4. Ebenso wurde eine
abweichende Bauweise gemäß § 22 Abs. 4 Baunutzungsverordnung festgesetzt, die
dadurch definiert wird, dass Gebäudelängen „über 50 m" zulässig sind.
(Soll wohl heißen: "mehr als"?). Unseres Erachtens muss hier eine
Obergrenze festgelegt werden. Diese Festsetzungen gelten auch für
den Norden des Bebauungsplans, der zwar eine offene Bauweise vorsieht, aber
mit Grundflächenzahl und Geschoßflächenzahl auch für die Solitärgebäude gilt.
Das ist alles zu intransparent und lässt befürchten, dass eine Bebauung
möglich wird, die weit dichter wird als jetzt skizziert. Eine am 27.02.2019 im Pfälzischen
Merkur veröffentlichte Skizze der Bauabsichten zeigt, dass hier tatsächlich
von offener Bauweise keine Rede mehr sein kann, sondern eine Wand mächtiger
Bauwerke das Baugebiet nach Norden abriegeln würde. Diese Bauweise wäre
erdrückend und stände der notwendigen Belüftung der Innenstadt entgegen. |
|
Zu Ö2-8: Zu dem
Begriff der Wohntürme, der Zahl an Wohneinheiten und der Höhe der geplanten
baulichen Anlagen siehe auch Ausführungen zu Ö2-2, Ö2-4 und Ö2-7. Das
Baufenster hält insbesondere im nördlichen Bereich einen deutlichen Abstand
zur Grenze des Geltungsbereiches und zur Grundstücksgrenze. Das bedeutet,
dass Hochbauten, die nur innerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen
errichtet werden können, einen deutlichen Abstand (der über die
bauordnungsrechtlich erforderliche Abstandsfläche hinausgeht) einhalten
müssen. In dem
schmalen Bestands-Bereich der Parkstraße wird außerdem eine Verkehrsfläche
festgesetzt, die eine Verbreiterung der Parkstraße ermöglicht. Auch dadurch
vergrößert sich der Abstand zur Nachbarbebauung. Außerdem wird im Bereich des
SO 2 und SO 3 ein Abstand der überbaubaren Grundstücksfläche (der nur den
äußeren Rahmen der möglichen Bebauung, nicht aber zwangsläufig den
tatsächlich auf voller Länge erfolgenden minimalen Abstand der künftigen
Bebauung zur Grundstücksgrenze vorgibt) zur Grundstücksgrenze vorgesehen. Die Befürchtung
eines „Erdrückens“ als Folge einer künftigen Bebauung kann insbesondere
aufgrund der Festsetzungen des Bebauungsplanes hinsichtlich zulässiger Höhe,
Geschosszahl und überbaubaren Grundstücksflächen nicht nachvollzogen werden.
Maßgeblich sind hier die Festsetzungen des Bebauungsplanes. Der größte
Teil der Fläche der an die Parkstraße angrenzt, ist im wirksamen
Flächennutzungsplan bereits als Baufläche (gemischte Baufläche oder Wohnbaufläche)
dargestellt (siehe Planzeichnung des wirksamen Flächennutzungsplanes). Zur
Geschossigkeit siehe oben sowie zu Ö2-7. Die
Festsetzung einer GFZ ergibt sich aus § 17 Abs. 1 BauNVO. Sie gilt ebenso wie
die GRZ für das gesamte Sondergebiet, das im vorliegenden Fall ein Wirtschaftsgrundstück
darstellen wird. Das bedeutet, dass immer der Bezug zur gesamten Fläche
gesehen werden muss. Sollte also im südlichen Bereich eine dichtere Bebauung
erfolgen, muss der übrige Bereich des Baugebietes dies ausgleichen, damit die
festgesetzten Werte in der Gesamtheit eingehalten werden. Es ist
darauf hinzuweisen, dass nicht eine Festsetzung allein das zulässige maximale
Maß der baulichen Nutzung bestimmt, sondern alle diesbezüglichen
Festsetzungen, also die Gebäudehöhe, die Zahl der Vollgeschosse, GRZ und GFZ.
Eine Rolle spielen auch die überbaubaren Grundstücksflächen und die Bauweise. Die
abweichende Bauweise beschränkt sich auf die Teilbereiche SO1 und SO2. Im
nördlichen Bereich des SO 3 wird eine offene Bauweise festgesetzt. Die
abweichende Bauweise in SO 1 und SO 2 wird im Bebauungsplan eindeutig
definiert, so dass eine zusätzliche Ergänzung nicht erforderlich ist. Sie
vereinigt die Merkmale der offenen und geschlossenen Bauweise. Aus der
Definition der offenen Bauweise ergibt sich, dass bei der geschlossenen
Bauweise Hausformen mit einer Länge über 50 m zulässig sind. Eine Obergrenze
wie nebenstehend gefordert, ist in § 22 Abs. 3 BauNVO ebenfalls nicht
vorgesehen und daher auch im vorliegenden Fall der abweichenden Bauweise
nicht erforderlich. Dass eine
dichtere Bebauung als im Bebauungsplan festgesetzt erfolgt, ist nicht
möglich, da die Festsetzungen des rechtskräftigen Bebauungsplanes bindend
sein werden. Zur
Irrelevanz von Presseberichten im Rahmen des Bauleitplanverfahrens siehe zu
Ö2-1. |
Ö2-9 |
Schon diese Kritik zeigt leider, dass
einseitig die Interessen des Investors zum Zuge kommen, eine Abwägung mit
Gründen des Gemeinwohles und der Nachbarn dagegen noch aussteht. Die
Geschossfläche fügt sich in keiner Weise in die vorhandene Bebauung ein und
sprengt mit den mächtigen Wohnblocks den bestehenden und städtebaulich wünschenswerten
Gebietscharakter. Diese Gesichtspunkte und das Interesse der Nachbarn, von
überdimensionierten Baukörpern unmittelbar an der Grundstücksgrenze und der
damit einhergehenden gravierenden Verschlechterung der Grundstückssituation
verschont zu bleiben, gehört auch zu den abwägungsrelevanten Belangen. Die
Planung darf nicht dazu führen, dass Konflikte, die durch sie hervorgerufen
werden, zu Lasten Betroffener letztlich ungelöst bleiben. Damit ist auch das
Rücksichtnahmegebot verletzt. Dass Bauwerke dieser Größenordnung nahezu auf
der Grenze der Grundstücke gebaut werden, würde dazu führen, dass die
umliegenden Grundstücke nach Westen abgeriegelt werden. Die Bauwerke
erzeugten eine erdrückende Wirkung und Enge, die für den bestehenden offenen
Gebiets-Charakter sehr schädlich wäre. Sie werden die hier stehenden bzw.
möglicherweise noch zu errichtenden Einfamilienhäuser erdrücken. Das wäre
unzulässig. Die große Höhe des (von unten
gesehen} rechten Blocks Nr. 4 wird die umliegenden Nachbarn auch noch dadurch
unerträglich beeinträchtigen, weil dessen vorgesehener Standort etwa drei
Meter höher liegt, als der Bauplatz. Die Planung eines die übrigen Häuser
ca. 15 Meter überragenden Gebäudes in nächster Nähe wäre angesichts des hier
befindlichen allgemeinen Wohngebiets ein grober Verstoß gegen das
nachbarliche Rücksichtnahmegebot. Scheinbar plant der Investor,
umfangreiche Erdarbeiten, um seine Wohntürme aufstellen zu können, mit einer
massiven Niveauanhebung des Baugrundes. Wohnblock 3 soll scheinbar auf eine
Ebene mit Wohnblock 1 und 2 gebracht und das Gelände terrassiert werden, was
eine Anhebung um mehrere Meter (geschätzt ca. 5 Meter Niveauanhebung}
bedeutet, wie die nachfolgend zitierte Planskizze des Investors vom
26.02.2019 zeigt. Hier Bild – siehe Stellungnahme Wie stellen sich der Investor und die
Stadt die Berücksichtigung der nachbarlichen Interessen im Rahmen des
Drittschutzes des geplanten Bebauungsplanes ZW164 angesichts dieser Planungen
des Investors vor? |
|
Zu Ö2-9: Siehe
insbesondere Ausführungen zu Ö2-1 und Ö2-8; Eine
Bebauung nahezu auf der Grenze erfolgt nicht. (siehe zu B 2-8). Grundsätzlich
bleiben bauordnungsrechtliche Vorgaben zu Abstandsflächen unberührt. Dessen
ungeachtet werden im Norden des Geltungsbereiches größere Abstandsflächen zu
den Grundstücksgrenzen eingehalten. Wie bereits
ausgeführt, lässt sich aus einer vorhandenen Wohnnutzung in der Nachbarschaft
nicht der Anspruch ableiten, dass benachbarte Flächen nicht baulich genutzt
oder entwickelt werden könnten, damit eine brachliegende oder vorher
ungenutzte Fläche eines anderen Eigentümers in diesen Zustand verbleiben muss
und nicht entwickelt werden kann. Ein
Anspruch auf unverbaute Nachbarschaft besteht nicht. Eine unverbaute
Nachbarschaft ist ein Anspruch, der gerade innerhalb der im Zusammenhang
bebauten Ortslage nicht erfüllt werden kann. Dies gilt
umso mehr, als der größte Teil der Fläche der an die Parkstraße angrenzt, im
wirksamen Flächennutzungsplan bereits als Baufläche (gemischte Baufläche oder
Wohnbaufläche) dargestellt ist (siehe Planzeichnung des wirksamen
Flächennutzungsplanes). Zur
städtebaulichen Verträglichkeit der Planung mit dem Umfeld und zu den
Festsetzungen des Bebauungsplanes zur Gebäudehöhe und zu den überbaubaren
Grundstücksflächen wurde an anderer Stelle bereits Bezug genommen (siehe u.a.
zu Ö2-8). Zur
Relevanz von Pressemitteilungen und ähnlichen Informationsquellen siehe auch
zu Ö1-1. Die
Festsetzungen des Bebauungsplanes sind darauf ausgerichtet, Belästigungen
oder Störungen zu verhindern. In diesem
Zusammenhang sind daher die folgenden Ausführungen zu sehen: Dass die
Festsetzungen darauf ausgerichtet sind, die Belange der benachbarten Bereiche
im Norden des Plangebietes zu schützen, indem u.a. größere Abstände
vorgesehen werden, als dies bauordnungsrechtlich erforderlich wäre, wurde
bereits ausgeführt. Es ist dennoch nicht auszuschließen, dass gerade bei
einem Quartier, dass innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortslage liegt,
Blickbeziehungen zwischen benachbarten Bereichen entstehen, wie dies bei
benachbarten Quartieren, Straßenzügen u.ä. in Innerortslage üblich ist.
Daraus lässt sich jedoch nicht ableiten, dass jegliche bauliche Entwicklung
auf benachbarten Flächen dadurch grundsätzlich auszuschließen sind. Dies gilt
umso mehr, als die Festsetzungen des Bebauungsplanes darauf ausgerichtet
sind, dass die Belange der benachbarten Bereiche möglichst wenig berührt werden. |
Ö2-10 |
III. Mangelnde verkehrliche Erschließung Außerdem können diese großen Wohngebäude
verkehrsmäßig nicht über die jetzige Parkstraße erschlossen werden. Ihre Fahrbahn beträgt ab der
Villenstraße keine vier Meter. Ab der Villenstraße gibt es noch nicht einmal
einen Bürgersteig. Es handelt sich ersichtlich um einen befestigten Feldweg.
Ein Begegnungsverkehr ist hier nicht möglich. Gemäß § 6 Abs. 1 Ziff. 1 LBauO muss
die verkehrstechnische Erschließung eines Baugrundstückes in angemessener
Breite gesichert sein. Die Anforderungen an die verkehrsmäßige Erschließung
eines Grundstücks ergeben sich aus dem Schutzzweck des § 6 LBauO. Danach
müssen Grundstücke mit baulichen Anlagen derart zugänglich sein, dass keine
Gefahren für die öffentliche Sicherheit und Ordnung entstehen können und der
von dem Grundstück ausgelöste Ziel- und Quellverkehr ohne Schädigung des
Wegezustandes und ohne Behinderung des übrigen Straßenverkehrs aufgenommen
werden kann. Im öffentlichen Interesse müssen insbesondere Fahrzeuge der Feuerwehr,
der Polizei und Rettungsdienste sowie weitere Versorgungsfahrzeuge, wie
Müllabfuhrwagen, Postfahrzeuge etc. auf das Grundstück gelangen können. Die
öffentliche Straßenverkehrsfläche muss hierzu in ausreichendem Maße befahrbar
sein. Die Befahrbarkeit einer öffentlichen Verkehrsfläche ist nur dann
gewährleistet, wenn auch Begegnungsverkehr möglich ist, wobei bei den
heutigen Verkehrsverhältnissen eine Mindestbreite von 4,50 m zu fordern ist
(Jeromin, LBauO Rh-Pf,§ 6 Rn 26). Bei dem geplanten Verkehrsaufkommen
von ca. 550 Fahrten pro Tag über die Parkstraße wäre es für die Anwohner der
Wohntürme und für die Bewohner des Flurstücks von Frau Annette Fichtner auch
nicht mehr sicher möglich, ohne Bürgersteig die Parkstraße als Fußgänger zu
nutzen. LKW über 3.5 Tonnen können die
Parkstraße im oberen Bereich ab der Villenstraße schon heute faktisch
überhaupt nicht befahren, so dass z.B. Heizpellets stets mit kleineren LKWs
angeliefert werden müssen. Vollkommen illusorisch ist die Planung
einer Feuerwehrzufahrt auf der geplanten Höhe gern. der Illustration, die auf
der Stadtverwaltung erhältlich ist. Hier Bild – siehe Stellungnahme Entgegen der Planungen des Investors
müsste also die Parkstraße um ca.2 Meter auf das Grundstück des Investors
verbreitert werden, um die Erschließung der geplanten Wohntürme sicher zu
stellen. |
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Zu Ö2-10: Die
Erschließung wird verkehrsgutachterlich und planerisch begleitet. Das
Gutachten (Vertec, Koblenz 2019) untersucht die Leistungsfähigkeit der Knotenpunkte
und Straßen im Umfeld des Plangebietes. Das
Gutachten beschränkt sich dabei nicht allein auf die Festsetzungen des
Bebauungsplanes, die den Rahmen der tatsächlichen Ausgestaltung in der Detailplanung
vorgeben, aber regelmäßig nicht die Detailplanung selbst umfassen. Daher wird
von einem konzeptionellen Bebauungsvorschlag ausgegangen, der im Rahmen der
Festsetzungen realisierbar wäre und eine belastbare Prognose ermöglicht. Ergebnis
des Gutachtens ist zusammenfassend, dass beide Knotenpunkte (also an der
Kreuzbergstraße und an der Parkstraße) im Planfall nur geringfügig mehr
frequentiert werden und ausreichende Reserven aufweisen, die Erschließung
also abwickeln können. Leistungssteigernde Maßnahmen, so das Ergebnis, sind
nicht erforderlich. Die Auswirkungen
der Verkehrsmengen auf den derzeitigen Ausbauzustand der Parkstraße wurden
ebenfalls im Rahmen des Gutachtens betrachtet. Auf Basis der prognostizierten
Verkehrsstärke wird ein Ausbau auf eine Fahrbahnbreite von 4,10 m als
notwendig erachtet. (s. Richtlinie für die Anlagen von Stadtstraßen, Ausgabe
2006, Bild 17). Diese Querschnittsbreite lässt Begegnungsverkehr PkW – Pkw
zu. Im
Gutachten heißt es dazu sinngemäß, dass die derzeitige Breite der Parkstraße
für die Erschließung des dortigen Bereiches des SO nicht ausreichend ist. Zur
erforderlichen Breite heißt es: „Die zu erwartende Verkehrsbelastung beträgt
in diesem Abschnitt deutlich unter 100 Kfz/d bzw. unter 20 Kfz/Spitzenstunde.
Auf Basis der zu erwartenden Verkehrsstärke wird eine Fahrbahnbreite von
4,10m als auseichend erachtet (siehe Richtlinien für die Anlage von
Stadtstraßen, Ausgabe 2006, Bild 17). “
Ein
breiterer Ausbau als im Gutachten ist allerdings beabsichtigt, wofür
innerhalb des Plangebietes auf den erforderlichen Randflächen öffentliche
Verkehrsflächen festgesetzt werden. Dadurch ist in dem nördlichen Bereich der
Parkstraße ein breiterer Ausbau möglich. Die Festsetzung der zusätzlichen
öffentlichen Verkehrsfläche erfolgt auf dem Grundstück des Investors. Mit den
Festsetzungen des Bebauungsplanes wird also Sorge dafür getragen, dass eine
Beeinträchtigung der Erschließung benachbarter Bereiche ausgeschlossen werden
kann. |
Ö2-11 |
Auch im unteren Bereich der
Parkstraße bestehen massive Bedenken gegen die geplante Verkehrsführung, wie
das nachfolgende Zitat aus der auf der Stadtverwaltung erhältlichen
Ideenskizze zeigt: hier Bild – siehe Stellungnahme Bereits jetzt ist es im
Einmündungsbereich Parkstraße I Hofenfelsstraße kaum möglich, von der
Hofenfelsstraße in die Parkstraße hinaufzufahren, wenn ein hinabfahrendes Auto
an der Ampel warten muss. Immer wieder müssen an der Ampel
wartende PKW in der Parkstraße bereits jetzt zurücksetzen und auf den
Bürgersteig ausweichen, um einfahrenden PKW Platz zu machen. Die geplante Tiefgaragenausfahrt, die
offenbar den kompletten Besucher- und Hotelgästeverkehr auf Höhe des Anwesens
von Frau Burkhard
alleinig ableiten soll, würde diese Situation massiv verschärfen. Das komplette Verkehrskonzept scheint
nicht durchdacht. |
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Zu Ö2-11: Die
Leistungsfähigkeit des Knotenpunktes wurde wie ausgeführt untersucht (siehe
oben). Ergebnis ist, dass der Knotenpunkt noch ausreichende Reserven aufweist. Die
geschilderten Probleme zurücksetzender Fahrzeuge können also auf die
Dimensionierung der Verkehrsfläche nicht zurückzuführen sein. Die vom
Gutachten prognostizierte Verkehrsmenge schließt auch etwaige in einer
Parkgarage unterzubringende Fahrzeuge mit ein. Die Betrachtung der
Leistungsfähigkeit bezieht sich demnach auch auf diese Verkehrsmenge. Dass eine
alleinige Entleerung der zulässigen Parkgarage über die Parkstraße erfolgen
soll, ist eine Spekulation, für die die Festsetzungen des Bebauungsplanes keinen
Anlass geben. |
Ö2-12 |
Das zu erwartende Verkehrsaufkommen
dürfte erheblich sein. Jedes Haus soll mindestens 16 Wohnungen erhalten,
eventuell werden es noch mehr Kleinwohnungen für Einzelpersonen. Selbst der
Investor rechnet auf der Parkstraße mit ca. 550 Fahrten pro Tag. Momentan
dürften sich die Fahrten angesichts der wenigen Anlieger im Bereich von ca.
50 bis 80 Fahrten bewegen. Eine andere Erschließung der oberen
Gebäude erscheint deshalb unerlässlich. Vollkommen unvorstellbar wäre ein
Wegfall des Bürgersteigs der Parkstraße. Wie sollen denn die Kinder der
Anwohner der Parkstraße und Villenstraße zur Schule laufen? Am rechten Block Nr. 4 sind Zufahrt
oder Stellplätze schwierig anzulegen. Insbesondere wegen des Geländesprungs
zwischen Parkstraße und dem Bauplatz. Diese Situation ist zumindest für
Rettungsdienste und Handwerker kaum vorstellbar. Falls Rettungsfahrzeuge von unten
anfahren müssten, stellt die enge Kurve in der Parkstraße ein kaum zu
überwindendes Hindernis dar. Auch deshalb ist der Standort der vorgesehenen
Wohnblöcke 3 und 4 völlig verfehlt. Der Investor sollte auch aus diesen
Gründen zu seiner ursprünglichen Planung zurückkehren, nur 2 Wohnblocks
geringerer Geschosshöhe zu bauen und ansonsten eine aufgelockerte Bebauung
mit Ein- und Zwei-Familienhäusern, die sich einfügen, vorzusehen. Dies sollte aus den genannten Gründen
auch im Bebauungsplanverfahren so vorgegeben werden. |
|
Zu Ö2-12: Wohnen ist
im Sondergebiet zulässig, die Zahl der Wohnungen ist aber wie bereits ausgeführt
nicht reglementiert. Auf die Ergebnisse des Verkehrsgutachtens wurde oben
bereits eingegangen. Der Bebauungsplan ist nicht vorhabenbezogen. Maßgeblich
sind allein die Festsetzungen des Bebauungsplanes. Um eine
belastbare Basis für die Verkehrsprognose zu haben, geht das Gutachten von
einer Konzeption aus, die die Festsetzungen des Bebauungsplanes maximal
ausnutzt (insbesondere hinsichtlich des Wohnheims, des Betreutes Wohnens, der
Wohnungen und der Größenordnung des Hotels) und kommt dadurch zu einer belastbaren
Prognose. Da im Bebauungsplanverfahren kein Vorhabenbezug besteht, kann die
Verkehrsentwicklung auch deutlich geringer ausfallen. Wie bereits
ausgeführt ist der Knotenpunkt geeignet, den Verkehr leistungsfähig
abzuwickeln. Ein Ausbau der Parkstraße im nördlichen Bereich wird durch den
Bebauungsplan vorbereitet. Eine
alternative Erschließung ist demnach nicht erforderlich und nicht vorgesehen. Im Zuge
nachfolgender Planungsschritte werden die erforderlichen Rettungswege
abzustimmen und zu planen sein. Dies ist Inhalt der nachfolgenden Planungsschritte
und nicht Inhalt des Bebauungsplanes. Die Anzahl
von Gebäuden wird wie bereits erläutert im Bebauungsplan nicht festgesetzt.
Von einer entsprechenden Festsetzung wird aus dem im Vorangegangenen
geschilderten Rahmenbedingungen abgesehen. |
Ö2-13 |
IV. Naturschutzrechtliche Belange Große Bedenken haben wir, ob die
Belange des Arten- und Naturschutzes sachgemäß abgewogen werden können. An
mehreren Stellen des Berichts des Bauamts wird auf das noch zu erstellende
Umweltgutachten abgestellt. |
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Zu Ö2-13: In den
vorgelegten Planunterlagen (Stand frühzeitige Beteiligung gemäß § 3 Abs. 1
BauGB) wurde eine Umweltprüfung in Aussicht gestellt. Diese wird für die
Planunterlagen im Rahmen der Auslegung ergänzt. Zu dieser kann im Rahmen der
Auslegung gemäß § 3 Abs. 2 Stellung genommen werden. Eine
abschließende Abwägung, deren Sachgemäßheit nebenstehend angezweifelt wird,
wird demgemäß zu diesen Belangen auch noch nicht auf Ebene der frühzeitigen
Beteiligungsschritte erfolgen. |
Ö2-14 |
Das ist vor allem deshalb bedeutsam, weil Wald zu Bauland
umgewidmet werden soll. Durch die schon vor der öffentlichen
Auslegung der Pläne erfolgte Rodung ist die Begutachtung faktisch unmöglich
geworden. Allein dies zeigt, schon, mit welchen
Methoden hier an das Projekt zum Nachteil unserer Mandantin und der Natur
herangegangen wird. Auch wenn die Rodung ein Plangebiet
Wald nicht zu Bauland machen kann, wurde damit eine notwendige Begutachtung
vorsätzlich vereitelt. Zu beobachten waren bereits zahlreiche Fledermäuse,
Eichhörnchen, Holzbienen, Grünspechte und Rehe, die in dem vernichteten Wald
lebten. Damit wurde eine sachgemäße Abwägung
dieser Belange durch den dazu berufenen Stadtrat nahezu unmöglich gemacht.
Eine Rodung hätte auch noch nach Beratung in den städtischen Gremien im
Herbst erfolgen können. Dieses Vorgehen, bei dem sogar die
vom Forst bewilligte Rodungsgrenze weit überschritten wurde, weckt jedenfalls
erhebliche juristische Bedenken, die wir im weiteren Planungsstand
weiterverfolgen werden und bereits jetzt ankündigen, alle erdenklichen rechtlichen
Schritte zu beschreiten, die notwendig sein werden, damit die nachbarlichen
Rücksichtnahmepflichten sowohl im Planungsverfahren als auch bei späteren
Verfahren eingehalten werden. |
|
Zu Ö2-14: Die
Aufstellung des Bebauungsplanes einschließlich seiner zugehörigen Anlagen wie
Umweltbericht und artenschutzrechtliche Prüfung erfolgen in Abstimmung mit
den zuständigen Fachbehörden. Die betreffenden Belange werden insbesondere im
Umweltbericht behandelt. Umfang und Detaillierungsgrad der Umweltprüfung und
artenschutzrechtlichen Prüfung sind im Vorfeld mit den zuständigen
Fachbehörden abgestimmt worden. Das gilt auch für die naturschutzfachlich im
Sinne der umweltrechtlichen Vorgaben relevanten Arten, wie z.B. Fledermäuse
oder Reptilien. Die
erforderlichen Kartierungen und Begutachtungen sind im Vorfeld, auch im
Vorfeld der genehmigten Rodung und in Abstimmung mit den zuständigen Fachbehörden
erfolgt (Siehe auch Anmerkungen zu Ö2-3). Die artenschutzrechtliche
Potenzialabschätzung des Büro L.U.P.O. wurde sowohl für das ehemalige Gelände
der Parkbrauerei als auch für das angrenzende Waldstück nördlich der Brauerei
durchgeführt. Auf
Forderung des NABU erfolgte eine erneute Erfassung der zu rodenden Flächen
durch das Büro L.U.P.O. im Januar diesen Jahres, vor erfolgter Rodung. Die
Vorgehensweise der Kartierungen und Untersuchungen erfolgte damit formal
richtig und abgestimmt so dass der Vorwurf der nebenstehenden Stellungnahme,
eine notwendige Begutachtung sei vorsätzlich vereitelt worden, zurückzuweisen
ist. Gleiches gilt für die Vermutung, eine sachgemäße Abwägung sei damit
unmöglich, die ebenfalls zurückzuweisen ist. Die Rodung
erfolgte auf Basis der Anfang des Jahres Genehmigung durch die zuständige
Forstbehörde erteilte Genehmigung. Bei der
Rodung wurden die naturschutzfachlich zu beachtenden Rodungszeiträume
beachtet. Grünordnerische
Festsetzungen werden im Bebauungsplan im Zuge der Weiterbearbeitung wie in
der Kurzbegründung bereits angekündigt, vorgesehen. Auf Basis der genannten
Gutachten werden im Bebauungsplan spezielle Maßnahmenfestsetzungen für die
Mauereidechse sowie die Fledermäuse getroffen. So wird für die Mauereidechse
ein Ersatzhabitat erstellt. Vor der eigentlichen Rodung wurden für die
Fledermäuse in den verbleibenden Waldflächen künstliche Fledermaushöhlen
ausgebracht. Weiterhin werden den gerodeten Flächen externe Ersatzmaßnahmen
zugeordnet. Für die
angesprochene Flächenrodung erfolgt in Abstimmung mit der zuständigen
Fachbehörde ein forstlicher Ausgleich in Form einer Wiederaufforstung. Bei
dem Kahlschlag der über die bewilligte Rodungsgrenze hinausgehenden Bäume
(ca. 15 m) handelte es sich um totes, krankes oder minderwertiges Gehölz.
Eine Wiederaufforstung ist abgestimmt. |
Ö2-15 |
Zudem werden sich die Anwohner, die
von dem Vorhaben betroffen sind, koordinieren und abstimmen, um zu
verhindern, dass die Stadt die Interessen der Anlieger übergeht. |
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Zu Ö2-15: Siehe
insbesondere Ausführungen zu Ö2-1, Ö2-9; eine Stellungnahme ist diesbezüglich
nicht erforderlich. |
Ö2-16 |
V. Verfahrensfehler Abschließend rügen wir einen Bekanntmachungsfehler
im Rahmen der frühzeitigen Beteiligung der Öffentlichkeit. In der Bekanntmachung
im Pfälzischen Merkur vom 09.02.2019 ist der Zeitraum der Offenlage richtig
angegeben vom 18.02.2019 bis 01.03.2019. In der Bekanntmachung in der
Rheinpfalz hingegen ist der Zeitraum der Offenlage angegeben vom 18.02.2019
bis 01.03.2018. Die Bekanntmachung insgesamt ist
mithin missverständlich und damit letztlich unwirksam, da eine ordnungsgemäße
Beteiligung der Öffentlichkeit nicht sichergestellt ist, so dass die
Bekanntmachung nebst Offenlage unter insgesamt richtiger Angabe des Offenlagezeitraums
erneut erfolgen muss. |
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Zu Ö2-16: Bei dem
genannten Datum (2018 statt 2019) handelt es sich um einen Druckfehler. Die Art des
Fehlers ist nicht nach § 214 Abs. 1 BauGB beachtlich, da die Art des
Druckfehlers nicht irreführend ist und aufgrund seiner Art sofort als solcher
erkannt werden konnte. |
Über den weiteren Fortgang des
Verfahrens bitten wir uns unterrichtet zu halten. Hier Planskizze Pfälzischer Merkur –
siehe Stellungnahme. |
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Beschlussvorschlag: An der
Planungsabsicht wird grundsätzlich festgehalten. Die Bedenken gegen die
Planung werden darüber hinaus im Sinne der o.a. Argumentation zurückgewiesen. Die
Festsetzungen des Bebauungsplanes werden wie beabsichtigt und in der
Kurzbegründung im Rahmen der frühzeitigen Beteiligungsschritte angekündigt,
im Sinne der o.a. Ausführungen ergänzt. Gleiches gilt für den Umweltbericht
sowie die weiteren zum Bebauungsplan gehörenden Anlagen bzw. Anhänge und die
Begründung. Der Bau- und Umweltausschuss empfiehlt dem Stadtrat e i n s t i m m i g folgenden Beschlussvorschlag: An der
Planungsabsicht wird grundsätzlich festgehalten. Die Bedenken gegen die
Planung werden darüber hinaus im Sinne der o.a. Argumentation zurückgewiesen. Die
Festsetzungen des Bebauungsplanes werden wie beabsichtigt und in der
Kurzbegründung im Rahmen der frühzeitigen Beteiligungsschritte angekündigt,
im Sinne der o.a. Ausführungen ergänzt. Gleiches gilt für den Umweltbericht
sowie die weiteren zum Bebauungsplan gehörenden Anlagen bzw. Anhänge und die
Begründung. An der Abstimmung nahmen 9 Mitglieder teil. (Abstimmungsergebnis: 5 Ja, 4 Enthaltungen) Bei der Abstimmung waren die Ausschussmitglieder
Eckerlein, Gries und Neubert nicht im Sitzungssaal anwesend. |
Ö3 |
Annette Tissot, Lore Fichtner Parkstraße 19, 66482 Zweibrücken Schreiben
vom 22.02.2019 Wir sind angrenzende Nachbarn zum
Quartier ,,Alte Brauerei" mit dem Flurstück 2206/1 im Gewann. An der
Parkstraße" und 2206 im Gewann ,,Am Kreuzberg" in Zweibrücken und
möchten schon frühzeitig im Rahmen der Frist der Offenlage zur Kurzbegründung
Bebauungsplan Z.W 164 Einwendungen erheben. |
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Hierzu wird
wie folgt Stellung genommen: |
Ö3-1 |
Bis jetzt konnten wir die Pläne nur
der Presse entnehmen. Die vorgestellte Idee zum Bebauungsplan (Rheinpfalz vom
25.06.2018) schien zunächst nachbarschaftliche Interessen (insbesondere
Abstand und Geschoßfläche) zu berücksichtigen; die neuen Planabsichten tun
dies auf den ersten Blick leider nicht mehr. § 2 Abs. 3 Baugesetzbuch verpflichtet
den Plangeber, bei der Aufstellung der Bauleitpläne die Belange für die
Abwägung nach § 1 Abs. 7 BauGB ordnungsgemäß zu ermitteln und zutreffend zu
bewerten. Auf den ersten Blick scheinen schon
jetzt die Belange verkehrstechnischer, umweltrechtlicher und
artenschutzrechtlicher, insbesondere aber nachbarschaftlicher
Belange nicht zutreffend ermittelt bzw. bewertet worden zu sein; dies gilt im
Besonderen für die Baugrenzen und ausgewiesenen Geschoßflächen. Das Abwägungsgebot gilt auch
gegenüber Grundstücken, die außerhalb des aufzustellenden Bebauungsplanes
liegen. Dies sind im einzelnen: |
|
Zu Ö3-1: Das
vorliegende Verfahren bezieht sich auf den Entwurf des Bebauungsplanes, der
Teiländerung des Flächennutzungsplanes und die dem Verfahren zugrunde gelegte
gemeinsame Kurzbegründung. Insofern sind andere Quellen, die sich auf den
Planbereich beziehen, wie etwa Veröffentlichungen in der Presse, an dieser
Stelle nicht abwägungsrelevant. Gleiches gilt für Bebauungsvorschläge oder
nachfolgende Detailplanungen. Diese haben keine Rechtsverbindlichkeit,
sondern müssen aus den Festsetzungen des Bebauungsplanes entwickelt sein. Zu den
verkehrstechnischen Belangen siehe Ausführungen zu Ö3-2. Zu den
umweltrechtlichen- und Artenschutz-Belangen siehe Ausführungen zu Ö3-3. Zu den
nachbarschaftlichen Belangen, dem Maß der baulichen Nutzung sowie der
Baumgrenze siehe Ausführungen zu Ö3-4 und Ö3-5 |
Ö3-2 |
Auch wenn der Bebauungsplan nicht die
Verkehrsführung innerhalb des Gebiets oder die Abwicklung auf den an das
Gebiet angrenzenden Erschließungsstraßen ausdrücklich regelt, sind auch in
der Begründung zum Aufstellungsbeschluss Zwischenergebnisse festgehalten, die
für den Laien meines Erachtens nicht nachvollziehbar sind. Es wird Bezug genommen auf die
vorfahrtsgeregelte Kreuzung K 1 (Kreuzbergstraße) und die signalisierende
Kreuzung K 2 (Parkstraße). Dabei wird insgesamt von einer Verkehrsqualität
ausgegangen, die mit großen Reserven gesichert werden kann. Es wird des
Weiteren davon ausgegangen, dass die prognostizierte Verkehrserzeugung im gesamten
Plangebiet rund 530 Fahrten am Tag entspricht. Auch würde sich die
verkehrsgutachterliche Stellungnahme mit der Führung der Fußgänger außerhalb
des Plangebietes beschäftigen; insgesamt sei bei entsprechenden Umbaumaßnahmen
eine verträgliche Abwicklung möglich. Dies ist für uns als Anwohner nicht
nachvollziehbar. Bei beiden Straßen handelt es sich um
größtenteils einspurige Straßen, die keinen oder nur stückweise Gehweg auf
einer Seite ausweisen. Die Straßen sind in sehr schlechtem Zustand, eine
Verkehrsbewältigung von 530 Fahrten am Tag und eine verträgliche Abwicklung
scheint kaum vorstellbar. |
|
Zu Ö3-2: Die
Verkehrsflächen, die zur Erschließung des Geltungsbereiches dienen,
insbesondere die Hofenfelsstraße, sind in der Tat größtenteils nicht innerhalb
des Geltungsbereiches gelegen. Trotzdem wird das Thema in der Begründung zum
Bebauungsplan thematisiert. Aus diesem Grund gibt es u.a. ein
Verkehrsgutachten, dass die Leistungsfähigkeit der Knotenpunkte und der
Querschnitte vor dem Hintergrund der prognostizierten Verkehrsmengen untersucht
und soweit erforderlich, zu entsprechenden Festsetzungen führt. Das
Gutachten beschränkt sich dabei nicht allein auf die Festsetzungen des
Bebauungsplanes. Daher wird von einem konzeptionellen Bebauungsvorschlag ausgegangen,
der im Rahmen der Festsetzungen realisierbar wäre und eine belastbare
Prognose ermöglicht. Die
genannten Qualitäten sind keine subjektiven Einschätzungen, sondern
berechenbare Qualitätsstufen. Dies gilt ebenso für die Feststellung der
Leistungsfähigkeit und des Vorhandenseins von Reserven. Diese Aussagen
basieren auf Zählwerten und sich daraus ergebenden Berechnungen, nicht etwa
auf reinen Annahmen. Wie
erläutert, geht das Gutachten von einer Konzeption aus, die die Festsetzungen
des Bebauungsplanes ausnutzt (insbesondere hinsichtlich Betreutes Wohnen,
Wohnheim, Wohnungen, Größenordnung Hotel) und kommt dadurch zu einer
belastbaren Prognose. Dem mit den
Bebauungsplanunterlagen ausgelegten Verkehrsgutachten werden die aktuellen
Berechnungen und Verkehrsmengen zu entnehmen sein. Die im
Gutachten angesprochene Führung der Fußgänger bezieht sich auf die
Hofenfelsstraße, wo die aus Richtung Stadtmitte kommenden Fußgänger über die
Hofenfelsstraße gefahrlos für alle Verkehrsteilnehmer zum Plangebiet gelangen
müssen und umgekehrt. Die dort vorhandenen Verkehrsmengen, Fußgängermengen
und die gefahrenen Geschwindigkeiten machen eine gesonderte Betrachtung in
diesem Bereich erforderlich, was im Gutachten auch erfolgt ist, allerdings
nicht den Bebauungsplan betrifft. Bauliche
Maßnahmen im Bereich der Hofenfelsstraße (z.B. Querungshilfe o.ä.) sind nicht
Bestandteil des vorliegenden Bebauungsplan-Verfahrens. Die Abwicklung ist
möglich und ohne Konsequenzen für den vorliegenden Bebauungsplan realisierbar
und damit im Rahmen des vorliegenden Verfahrens nicht abwägungsrelevant.
Dieses gilt auch für die Gestaltung von Parkstraße und Kreuzbergstraße. Denn die
Gestaltung der Verkehrsflächen, auch dann, wenn diese in einem Bebauungsplan
gelegen sind, werden regelmäßig nicht im Bebauungsplan geregelt, der
lediglich die erforderlichen Flächen festsetzt, während die Gestaltung, dazu
gehören die Fußgängerbereiche, Gehwege, Querungen usw. im Rahmen nachfolgender
Planungsschritte erfolgt. Die
Auswirkungen der Verkehrsmengen auf den derzeitigen Ausbauzustand der
Parkstraße wurde ebenfalls im Rahmen des Gutachtens betrachtet. Auf Basis der
prognostizierten Verkehrsstärke wird ein Ausbau auf eine Fahrbahnbreite von
4,10 m als notwendig erachtet. (s. Richtlinie für die Anlagen von
Stadtstraßen, Ausgabe 2006, Bild 17). Diese Querschnittsbreite lässt
Begegnungsverkehr PkW – Pkw zu. Im
Gutachten heißt es dazu sinngemäß, dass die derzeitige Breite der Parkstraße
für die Erschließung des dortigen Bereiches des Sondergebietes nicht ausreichend
ist. „Die zu erwartende Verkehrsbelastung beträgt in diesem Abschnitt
deutlich unter 100 Kfz/d bzw. unter 20 Kfz/Spitzenstunde. Auf Basis der zu
erwartenden Verkehrsstärke wird eine Fahrbahnbreite von 4,10m als auseichend
erachtet (siehe Richtlinien für die Anlage von Stadtstraßen, Ausgabe 2006,
Bild 17).“
Ein
deutlich breiterer Ausbau als im Gutachten ist allerdings beabsichtigt, wofür
innerhalb des Plangebietes auf den erforderlichen Randflächen öffentliche
Verkehrsflächen festgesetzt wurden. Dadurch ist in dem nördlichen Bereich der
Parkstraße ein breiterer Ausbau möglich. Dem mit den
Bebauungsplanunterlagen ausgelegten Verkehrsgutachten werden die Berechnungen
und Verkehrsmengen zu entnehmen sein. |
Ö3-3 |
2. Zum
Artenschutzgutachten und Umweltbericht: Es wurde in der
Begründung festgehalten, dass Untersuchungen im nördlich anschließenden
Gehölzkomplex derzeit jahreszeitlich bedingt nicht möglich seien und es dazu
eine Abstimmung zwischen dem Gutachter und der zuständigen SGD Süd geben
habe. Dabei wurde vereinbart, dass eine Worst-Case-Betrachtung erfolgen
solle. Wie letzten Freitag und
Samstag für uns als Nachbarn zu beobachten war, wurde mehr als zunächst
vorgesehen abgeholzt. Auch wurde mit schwerem Bagger der zu schützende Wald
befahren und ausgeholzt, dies erfolgte in Anwesenheit des Investors. Eine
Worst-Case-Betrachtung wie von der SGD Süd vorgeschlagen, wird schon mangels
vorhandener Betrachtungsobjekte nicht mehr möglich sein. Das Befahren mit
schwerem Bagger im übriggebliebenen Waldstück wird darüber hinaus dazu
führen, dass durch die Verdichtung des Bodens weitere Bäume absterben. Eine
artenschutzrechtliche Betrachtung wird auch aus diesem Grund für die Zukunft
schon nahe zu ausscheiden. |
|
Zu Ö3-3: Eine
Worst-Case-Betrachtung stellt, wie der Name schon sagt, den ungünstigsten
Fall dar. Das bedeutet beispielsweise,
dass etwa von einem Artenvorkommen, das jahreszeitlich eigentlich nicht
belastbar untersucht werden kann, ausgegangen wird, obwohl dieses nicht
nachgewiesen wurde. Mit einer
solchen Betrachtung ist man also unter dem Gesichtspunkt des Artenschutzes
auf der sicheren Seite, da auch wenn tatsächlich eine Art gar nicht
nachgewiesen wird, von ihrem Vorkommen dennoch ausgegangen wird. Der Umfang
und Detaillierungsgrad der Umweltprüfung und artenschutzrechtlichen Prüfung
sind im Vorfeld mit den zuständigen Fachbehörden abgestimmt worden. Das gilt
auch für die naturschutzfachlich, im Sinne der umweltrechtlichen Vorgaben,
relevanten Arten, wie z.B. Fledermäuse oder Reptilien. Die
erforderlichen Kartierungen und Begutachtungen sind im Vorfeld der
Genehmigung der Rodung und in Abstimmung mit den zuständigen Fachbehörden erfolgt.
Die artenschutzrechtliche Potenzialabschätzung des Büro L.U.P.O wurde sowohl
für das ehemalige Gelände der Parkbrauerei also auch das angrenzende
Waldstücke nördlich der Brauerei durchgeführt. Auf
Forderung des NABU erfolgte eine erneute Erfassung der zu rodenden Flächen
durch das Büro L.U.P.O. im Januar diesen Jahres, ebenfalls vor der
Genehmigung. Die
Vorgehensweise der Kartierungen und Untersuchungen erfolgte damit formal
richtig und abgestimmt. Die Ergebnisse sind in die Planunterlagen eingeflossen.
Die
Genehmigung der Rodung war nicht mit Auflagen verbunden, die die übliche
Verwendung von Gerät untersagt hätte, wie es im Übrigen auch vom Forst selbst
verwendet wird. |
Ö3-4 |
3. Zum Maß der
baulichen Nutzung wurde festgelegt, dass die Grundflächenzahl in Anwendung
des § 17 Abs. 1 Baunutzungsverordnung auf 0,8 als Höchstmaß festgesetzt wird,
die Geschoßflächenzahl demgemäß auf 2,4. Ebenso wurde eine
abweichende Bauweise gemäß § 22 Abs. 4 Baunutzungsverordnung festgesetzt, die
dadurch definiert wird, dass Gebäudelängen über 50 m zulässig sind. Diese Festsetzungen
gelten auch für den Norden des Bebauungsplans, der zwar eine offene
Bauweise vorsieht, aber mit Grundflächenzahl und Geschoßflächenzahl auch für
die Solitärgebäude gilt. Schon dieses Ergebnis zeigt
leider, dass hier zu befürchten ist, dass einseitige Interessen des Investors
zum Zuge kommen. Diese Geschossfläche fügt sich in keiner Weise in die
vorhandene Bebauung ein und sprengt den bestehenden Gebietscharakter im
Norden. |
|
Zu Ö3-4: Die
Festsetzung der GRZ/GFZ im Rahmen der Grenzen des § 17 Abs. 1 BauNVO ist eine
übliche Vorgehensweise, die den rechtlichen Rahmenbedingungen der BauNVO
entspricht. Gleiches
gilt für die Festsetzung einer abweichenden Bauweise, die gemäß § 22 Abs. 4
BauNVO erfolgt. Der Begriff „abweichend“ bedeutet nicht abweichend von der
Norm im Sinne von „außergewöhnlich“, sondern grenzt die Bauweise lediglich
von den in § 22 Abs. 2 und 3 BauNVO geregelten Bauweisen ab. Wie richtig
erkannt wurde, wird im Norden des Plangebietes eine offene Bauweise
festgesetzt, was zu der hier beabsichtigten lockereren Bebauung im Vergleich
zum Süden des Plangebietes führt. GRZ und GFZ
gelten für das gesamte Sondergebiet, das im vorliegenden Fall ein
Wirtschaftsgrundstück darstellen wird. Das bedeutet, dass immer der Bezug zur
gesamten Fläche gesehen werden muss. Sollte also im südlichen Bereich eine
dichtere Bebauung erfolgen, muss der übrige Bereich des Baugebietes dies
ausgleichen, damit die festgesetzten Werte in der Gesamtheit eingehalten
werden. |
Ö3-5 |
Das Interesse der Nachbarn von
überdimensionierten Baukörpern unmittelbar an der Grundstücksgrenze und der
damit einhergehenden gravierenden Verschlechterung der Grundstückssituation
verschont zu bleiben, gehört aber auch zu den abwägungsrelevanten Belangen.
Die Planung. darf nicht dazu führen, dass Konflikte, die durch sie hervorgerufen
werden zu Lasten Betroffener letztlich ungelöst bleiben. Auch scheint das Rücksichtnahme-Gebot
verletzt zu sein. Dass Bauwerke dieser Größenordnung nahezu auf der Grenze
der Grundstücke gebaut werden, würde dazu führen, dass die Grundstücke nach
Westen abgeriegelt und die Bauwerke eine erdrückende Wirkung und Enge
erzeugen, die für den bestehenden Gebiets-Charakter außergewöhnlich wären. |
|
Zu Ö3-5: In der
nebenstehenden Stellungnahme wird auf das Rücksichtnahmegebot Bezug genommen.
Die Festsetzungen
des Bebauungsplanes sind darauf ausgerichtet, Belästigungen oder Störungen zu
vermeiden. Dass die
Festsetzungen darauf ausgerichtet sind, die Belange der benachbarten Bereiche
im Norden des Plangebietes zu schützen, indem u.a. größere Abstände
vorgesehen werden, als dies bauordnungsrechtlich erforderlich wäre, wurde
bereits ausgeführt. Es ist nicht auszuschließen, dass gerade bei einem
Quartier, dass innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortslage liegt,
Blickbeziehungen zu benachbarten Bereichen entstehen, wie dies bei benachbarten
Quartieren, Straßenzügen u.ä. in Innerortslage üblich ist. Daraus lässt sich
jedoch nicht ableiten, dass jegliche bauliche Entwicklung auf benachbarten Flächen
dadurch grundsätzlich auszuschließen ist. Dies gilt umso mehr, als die
Festsetzungen des Bebauungsplanes darauf ausgerichtet sind, dass die Belange
der benachbarten Bereiche möglichst wenig berührt werden. Das
Baufenster hält insbesondere im nördlichen Bereich einen deutlichen Abstand
zur Grenze des Geltungsbereiches und zur Grundstücksgrenze. Das bedeutet,
dass Hochbauten, die nur innerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen
errichtet werden können, einen deutlichen Abstand (der über die
bauordnungsrechtlich erforderliche Abstandsfläche deutlich hinausgeht)
einhalten müssen. In dem
schmalen Bestands-Bereich der Parkstraße wird außerdem eine Verkehrsfläche
festgesetzt, die eine Verbreiterung der Parkstraße ermöglicht. Auch dadurch
vergrößert sich der Abstand zur Nachbarbebauung. Außerdem wird im Bereich des
SO 2 und SO 3 ein Abstand der überbaubaren Grundstücksfläche (der nur den
äußeren Rahmen der möglichen Bebauung, nicht aber zwangsläufig den tatsächlich
auf voller Länge erfolgenden minimalen Abstand der künftigen Bebauung zur
Grundstücksgrenze vorgibt) zur Grundstücksgrenze vorgesehen. |
Ö3-6 |
Ich bitte zu berücksichtigen, dass • die jetzige Planabsicht
im Norden des Plangebietes mit Höhe und Nutzung im Vergleich zur umliegenden
Bebauung überdimensioniert ist. |
|
Zu Ö3-6: Der Plan
setzt die Zahl der Vollgeschosse und zusätzlich einem maximale üNN-Höhe fest,
um zu vermeiden, dass ein zu großer Spielraum für die Höhenentwicklung
besteht, wie dies bei einer alleinigen Festsetzung der Zahl der Vollgeschosse
möglich wäre. Das Konzept
der Festsetzungen bewirkt eine Höhenstaffelung, die der ansteigenden
Topographie entspricht. |
Ö3-7 |
• Bei der hohen Zahl an
Wohneinheiten davon auszugehen ist, dass sich die Belastung der Anwohner
drastisch in unzumutbarer Weise erhöht. |
|
Zu Ö3-7: Der
Bebauungsplan setzt nicht die Zahl von im Sondergebiet zulässigen
Wohneinheiten fest. Es handelt sich um einen Angebotsbebauungsplan, der
keinen konkreten Vorhabenbezug hat. Wohnen ist eine der zulässigen Nutzungen.
Ein bestimmter Anteil der zulässigen Nutzungsarten im Gebiet wird nicht festgesetzt. |
Ö3-8 |
• Die Infrastruktur für
ein derart hohes Verkehrsaufkommen nicht ausgelegt ist. |
|
Zu Ö3-8: Siehe
Ausführungen zu Ö3-2. |
Ö3-9 |
Es geht uns als Anwohner nicht darum,
eine sinnvolle Investition zu verhindern. Ich bitte aber im nördlichen
Bereich eine faire Abwägung auch mit nachbarschaftlichen Interessen zu
treffen und konziliante Lösungen zu finden. Für
Gespräche stehen wir gerne zur Verfügung. |
|
Zu Ö3-9: Die
Öffentlichkeit hat die Möglichkeit, im Rahmen der öffentlichen Auslegung
gemäß § 3 Abs. 2 BauGB die gegenüber der frühzeitigen Beteiligung ergänzten
und vervollständigten Planunterlagen einzusehen. Die vorhandenen Gutachten
werden dabei mit ausgelegt. Während der
Auslegung können alle Unterlagen in der ergänzten Form eingesehen werden, so
dass sich möglicherweise der ein oder andere Punkt klärt oder andere Punkte
auftreten, zu denen Stellungnahmen abgegeben werden können. Es wird
daher jedem Bürger empfohlen, von dieser Möglichkeit Gebrauch zu machen. |
|
|
|
Beschlussvorschlag: An der
Planungsabsicht wird grundsätzlich festgehalten. Die Bedenken gegen die
Planung werden im Sinne der o.a. Argumentation zurückgewiesen. Die
Festsetzungen des Bebauungsplanes werden wie beabsichtigt und in der
Kurzbegründung im Rahmen der frühzeitigen Beteiligungsschritte angekündigt,
im Sinne der o.a. Ausführungen ergänzt. Gleiches gilt für den Umweltbericht
sowie die weiteren zum Bebauungsplan gehörenden Anlagen bzw. Anhänge und die
Begründung. Der Bau- und Umweltausschuss empfiehlt dem Stadtrat e i n s t i m m i g folgenden Beschlussvorschlag: An der
Planungsabsicht wird grundsätzlich festgehalten. Die Bedenken gegen die
Planung werden im Sinne der o.a. Argumentation zurückgewiesen. Die
Festsetzungen des Bebauungsplanes werden wie beabsichtigt und in der
Kurzbegründung im Rahmen der frühzeitigen Beteiligungsschritte angekündigt,
im Sinne der o.a. Ausführungen ergänzt. Gleiches gilt für den Umweltbericht
sowie die weiteren zum Bebauungsplan gehörenden Anlagen bzw. Anhänge und die
Begründung An der Abstimmung nahmen 12 Mitglieder teil. (Abstimmungsergebnis: 6 Ja, 6 Enthaltungen) |
Ö4 |
Ines und Frank
Lichtenberg Villenstraße 2, 66482
Zweibrücken Schreiben
vom 26.02.2019 Als unmittelbare Nachbarn zum
Quartier „Alte Brauerei" mit dem Flurstück 2254n begrüßen wir das Vorhaben des Investors
Manfred Schenk, das Gelände der ehemaligen Parkbrauerei einer neuen Nutzung
zuzuführen. |
|
Hierzu wird
wie folgt Stellung genommen: |
Ö4-1 |
Bisher
konnten wir bauplanungstechnisch der vorhandenen Nachbarschaft angepasste
Entwurfspläne nur der örtlichen Presse entnehmen. |
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Zu Ö4-1: Derzeit
befindet sich das Bebauungsplanverfahren in seinem frühestmöglichen
Beteiligungsschritt, der frühzeitigen Beteiligung gemäß § 3 Abs. 1 BauGB.
Damit wurde durch Abgabe der nebenstehenden Stellungnahme der frühestmögliche
Zeitpunkt zur Abgabe einer Stellungnahme im Rahmen der Bauleitplanverfahren
wahrgenommen. Das
vorliegende Verfahren bezieht sich auf den Entwurf des Bebauungsplanes und
der Flächennutzungsplanänderung und die dem Verfahren zugrunde gelegte
gemeinsame Kurzbegründung. Andere Quellen, die sich auf den Planbereich
beziehen, wie etwa Veröffentlichungen in der Presse, sind an dieser Stelle
nicht abwägungsrelevant. Jegliche
Stellungnahme bzw. Erwiderung im Rahmen der vorliegenden Abwägungssynopse
erfolgt daher aus Sicht des Bebauungsplanes und der dem entsprechenden
Verfahrensstand zugehörigen Planunterlagen. Es ist
daher davon auszugehen, dass im nächsten anstehenden Beteiligungsschritt der
Öffentlichkeit, der öffentlichen Auslegung, eine weiterentwickelte Planung
mit allen erforderlichen Festsetzungen und Inhalten, ausgelegt und zur
Diskussion gestellt wird. |
Ö4-2 |
Nach Einsicht aller auf dem
Stadtbauamt ausliegender Unterlagen zum Bebauungsplan ZW 164 (Kurzbegründung
Bebauungsplan, 30-CAD-Simulation) sind wir nun zu dem Ergebnis gekommen, dass
die Gesamtplanung des Bauvorhabens den alleinigen wirtschaftlichen Interessen
des Investors gerecht wird. |
|
Zu Ö4-2: Maßgeblich
für das Verfahren ist der Entwurf des Bebauungsplanes und der
Flächennutzungsplanänderung bzw. der gemeinsamen Kurzbegründung im Rahmen der
frühzeitigen Beteiligung. Darauf, dass 3D-Simulationen nicht Teil der
Unterlagen des Bebauungsplanes sind, wurde hingewiesen. Das
Planungserfordernis ergibt sich insbesondere aus der Situation am Standort
und dem Entwicklungsziel im innerstädtischen Kontext. Die Planung
dient der Wiedernutzbarmachung einer innerstädtischen Konversionsfläche, die
insbesondere aufgrund ihrer exponierten Lage einen erheblichen
städtebaulichen Missstand darstellt. Das
Planungsziel der Entwicklung eines Sondergebietes am Standort wird daher
unter städtebaulichen Gesichtspunkten verfolgt, zumal die geplanten Nutzungen
die Nutzungsstruktur der Innenstadt sinnvoll ergänzen. Die
Realisierung der durch den Bebauungsplan ermöglichten Konzeption durch einen
privaten Investor gestattet es, die Ziele der Planung am Standort umzusetzen.
Durch die Festsetzungen des Bebauungsplanes steuert die Stadt als Trägerin
der Planungshoheit diese Entwicklungen aber, indem sie den Rahmen für die
Entwicklungen setzt, der städtebaulich verträglich ist. |
Ö4-3 |
1. Das festgelegte Maß der baulichen
Nutzung (§ 17 Abs.1 und § 22 Abs.4 Baunutzungsverordnung) fügt sich nicht in
die vorhandene Bebauung ein überdimensionierte und grenznahe Baukörper im
Norden und eine dichtbebaute Fläche im Süd- und Mittelteil des Geländes
werden zwangsläufig zu Verkehrs- und Nachbarschaftsproblemen führen. Insbesondere
die Größe und Lage der geplanten Mehrfamilienhäuser im Norden des Geländes widersprechen
§ 2 Abs. 3 BauGB, der den Plangeber verpflichtet, bei der Aufstellung der
Bauleitpläne auch nachbarschaftliche Belange zu ermitteln und zu bewerten. |
|
Zu Ö4-3: Städtebauliches
Einfügen bedeutet nicht, dass zwangsläufig kein Maß der baulichen Nutzung zugelassen
werden kann, welches die im weiteren Umfeld vorhandenen Dichtewerte
übersteigt. Auch
bedeutet es nicht, dass bislang unbebaute Flächen nicht einer baulichen
Nutzung zugeführt werden dürften. Dies gilt umso mehr, als der größte Teil
der Fläche eine Konversionsfläche darstellt und im wirksamen Flächennutzungsplan
bereits als Baufläche dargestellt ist. Dies gilt, bis auf eine kleine
Teilfläche, auch für die im Nordosten an das benachbarte Wohngebiet
angrenzende Fläche (siehe Planzeichnung des wirksamen Flächennutzungsplanes). Das
Baufenster hält insbesondere im nördlichen Bereich einen deutlichen Abstand
zur Grenze des Geltungsbereiches und zur Grundstücksgrenze, obwohl dort eine
im Flächennutzungsplan bereits als Baufläche dargestellte Fläche überplant
wird, die an das bestehende Wohngebiet angrenzt. Der Abstand
bedeutet, dass Hochbauten, die nur innerhalb der überbaubaren
Grundstücksflächen errichtet werden können, einen deutlichen Abstand (der
über die bauordnungsrechtlich erforderliche Abstandsfläche hinausgeht)
einhalten müssen. In dem
schmalen Bestands-Bereich der Parkstraße wird außerdem eine Verkehrsfläche
festgesetzt, die eine Verbreiterung der Parkstraße ermöglicht. Auch dadurch
vergrößert sich der Abstand zur Nachbarbebauung. Außerdem wird im Bereich des
SO 2 und SO 3 ein Abstand der überbaubaren Grundstücksfläche (der nur den
äußeren Rahmen der möglichen Bebauung, nicht aber zwangsläufig den
tatsächlich auf voller Länge erfolgenden minimalen Abstand der künftigen
Bebauung zur Grundstücksgrenze vorgibt) zur Grundstücksgrenze vorgesehen. Dass die
Festsetzungen darauf ausgerichtet sind, die Belange der benachbarten Bereiche
im Norden des Plangebietes zu schützen, indem u.a. größere Abstände
vorgesehen werden, als dies bauordnungsrechtlich erforderlich wäre, wurde
bereits ausgeführt. Es ist dennoch nicht auszuschließen, dass gerade bei
einem Quartier, dass innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortslage liegt,
Blickbeziehungen zwischen benachbarten Bereichen entstehen, wie dies bei
benachbarten Quartieren, Straßenzügen u.ä. in Innerortslage üblich ist.
Daraus lässt sich jedoch nicht ableiten, dass jegliche bauliche Entwicklung
auf benachbarten Flächen dadurch grundsätzlich auszuschließen ist. Dies gilt
umso mehr, als die Festsetzungen des Bebauungsplanes darauf ausgerichtet
sind, dass die Belange der benachbarten Bereiche möglichst wenig berührt werden. |
Ö4-4 |
2. Die Parkstraße ist eine z.T.
einspurig befahrene Straße und verfügt abschnittsweise über einen Gehweg. Sie
wird von Anwohnern und Anliegern einseitig als durchgehende Parkfläche genutzt.
Dieser Zustand führt jetzt schon dazu, dass von der Hofenfelsstraße kommende
Fahrzeuge die Parkstraße nur dann befahren können, wenn sich kein im
Ampelbereich wartendes Fahrzeug befindet. Im Gespräch mit einer
Sachbearbeiterin des Stadtbauamtes wurden wir darauf hingewiesen, dass sich
die Ausfahrt der neu geplanten Tiefparkgarage auf der Parkstraße befinden
wird. Und im Zuge der Baumaßnahme wird der
Gehweg entfallen und für die Parkstraße ein generelles Parkverbot eingeführt
werden. Das mag für den Plangeber die
kostengünstigste Lösung sein, nicht aber für uns, als die direkt Betroffenen.
Nicht nur fehlende Parkplätze werden zu Problemen führen. Vielmehr wird die
Sicherheit unserer Kinder und aller anderen Fußgänger nicht mehr
gewährleistet sein. Laut Kurzbegründung zum Bebauungsplan
wird mit einer prognostizierten Verkehrserzeugung von 530 Fahrten pro Tag zu
rechnen sein. Für ein solches Verkehrsaufkommen ist die Parkstraße derzeit
nicht konzipiert. Das bedeutet: Entsprechend den von
der Forschungsgesellschaft für Straßen- und Verkehrswesen (FGVS)
herausgegebenen Empfehlungen für Fußgängeranlagen EFA (R2), Ausgabe 2002,
kann auf separate Gehwege bei mehr als 500 Fahrten / Tag nicht verzichtet
werden. Und die Parkstraße muss, bedingt auch
durch den desolaten Zustand der Straße, und einer laut Bebauungsplan
notwendigen Erweiterung im nördlichen Bereich, entsprechend den Richtlinien
für die Anlage von Straßen ausgebaut werden. |
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Zu Ö4-4: Der Bebauungsplan
sieht Ein-/Ausfahrtbereiche vor. Dies gilt für die Parkstraße wie auch für
die Kreuzbergstraße. Auf Basis der Festsetzungen sind also Ein-/Ausfahrten zu
beiden Seiten und zur Hofenfelsstraße zulässig, so dass nicht davon auszugehen
ist, dass sich die einzige Ein- und Ausfahrt in der Parkstraße befinden wird. Es ist
nicht Aufgabe des Bebauungsplanes, die Organisation der Verkehrsflächen zu
beplanen. Der Bebauungsplan setzt dazu lediglich die erforderlichen Flächen
fest, was im Bereich im Nordosten des Geltungsbereiches auch der Fall ist.
Dort nämlich ist die Flächenausweisung erforderlich, damit die erforderliche
Verbreiterung der Parkstraße auf den Flächen des Investors, zulässig ist. Im Rahmen
eines Verkehrsgutachtens, dass Teil der Unterlagen sein wird, werden u.a.
Auswirkungen der Verkehrsmengen auf den derzeitigen Ausbauzustand der
Parkstraße betrachtet. Das
Gutachten beschränkt sich nicht allein auf die Festsetzungen des
Bebauungsplanes, die den Rahmen der tatsächlichen Ausgestaltung in der
Detailplanung vorgeben, aber regelmäßig nicht die Detailplanung selbst
umfassen. Daher wird von einem konzeptionellen Bebauungsvorschlag
ausgegangen, der im Rahmen der Festsetzungen realisierbar wäre und eine belastbare
Prognose ermöglicht. Auf Basis
der so prognostizierten Verkehrsstärke wird ein Ausbau auf eine
Fahrbahnbreite von 4,10 m als notwendig erachtet. (s. Richtlinie für die
Anlagen von Stadtstraßen, Ausgabe 2006, Bild 17). Diese Querschnittsbreite
lässt Begegnungsverkehr PkW – Pkw zu. Im Gutachten
heißt es dazu sinngemäß, dass die derzeitige Breite der Parkstraße für die
Erschließung des dortigen Bereiches des Sondergebietes nicht ausreichend ist.
„Die zu erwartende Verkehrsbelastung beträgt in diesem Abschnitt deutlich
unter 100 Kfz/d bzw. unter 20 Kfz/Spitzenstunde. Auf Basis der zu erwartenden
Verkehrsstärke wird eine Fahrbahnbreite von 4,10m als auseichend erachtet
(siehe Richtlinien für die Anlage von Stadtstraßen, Ausgabe 2006, Bild 17).“
Ein
breiterer Ausbau als im Gutachten ist allerdings beabsichtigt, wofür
innerhalb des Plangebietes auf den erforderlichen Randflächen öffentliche
Verkehrsflächen festgesetzt wurden. Dadurch ist in dem nördlichen Bereich der
Parkstraße ein breiterer Ausbau möglich. Die
Festsetzung der zusätzlichen Verkehrsfläche erfolgt auf dem Grundstück des
Investors. Dem mit den
Bebauungsplanunterlagen ausgelegten Verkehrsgutachten werden die aktuellen
Berechnungen und prognostizierten Verkehrsmengen zu entnehmen sein. Bei der
späteren Detailplanung von Verkehrsflächen werden die relevanten Richtlinien
und Vorgaben entsprechend zu berücksichtigen sein. |
Ö4-5 |
Wir bitten Sie, die weiteren
Planungen zum Quartier „Alte Brauerei" dahingehend zu beeinflussen, dass
Bedenken und Vorschläge der unmittelbar betroffenen Nachbarn und Anwohner
Beachtung finden. Für
Gespräche stehen wir gerne zur Verfügung. |
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Zu Ö4-5: Die
Öffentlichkeit hat die Möglichkeit, im Rahmen der öffentlichen Auslegung
gemäß § 3 Abs. 2 BauGB die gegenüber der frühzeitigen Beteiligung ergänzten
und vervollständigten Planunterlagen einzusehen. Die vorhandenen Gutachten
werden dabei mit ausgelegt. Während der
Auslegung können alle Unterlagen in der ergänzten Form eingesehen werden, so
dass sich möglicherweise der ein oder andere Punkt klärt oder andere Punkte
auftreten, zu denen Stellungnahmen abgegeben werden können. Es wird
daher jedem Bürger empfohlen, von dieser Möglichkeit Gebrauch zu machen. |
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Beschlussvorschlag: An der
Planungsabsicht wird grundsätzlich festgehalten. Die Bedenken gegen die
Planung werden im Sinne der o.a. Argumentation zurückgewiesen. Die
Festsetzungen des Bebauungsplanes werden wie beabsichtigt und in der
Kurzbegründung im Rahmen der frühzeitigen Beteiligungsschritte angekündigt, im
Sinne der o.a. Ausführungen ergänzt. Gleiches gilt für den Umweltbericht
sowie die weiteren zum Bebauungsplan gehörenden Anlagen bzw. Anhänge und die
Begründung. Der Bau- und Umweltausschuss empfiehlt dem Stadtrat e i n s t i m m i g folgenden Beschlussvorschlag: An der
Planungsabsicht wird grundsätzlich festgehalten. Die Bedenken gegen die
Planung werden im Sinne der o.a. Argumentation zurückgewiesen. Die
Festsetzungen des Bebauungsplanes werden wie beabsichtigt und in der
Kurzbegründung im Rahmen der frühzeitigen Beteiligungsschritte angekündigt,
im Sinne der o.a. Ausführungen ergänzt. Gleiches gilt für den Umweltbericht
sowie die weiteren zum Bebauungsplan gehörenden Anlagen bzw. Anhänge und die
Begründung. An der Abstimmung nahmen 12 Mitglieder teil. (Abstimmungsergebnis: 6 Ja, 6 Enthaltungen) |
Der Vorsitzende bedankt sich bei Frau Lennartz für die Ausführungen.
Ausschussmitglied Gries beantragt, aufgrund der Länge der Sitzung, die nachfolgenden Tagesordnungspunkte zu vertagen.
Der Vorsitzende verweist, dass die Gesamtbeschlussfassung nochmals vorgetragen und zur Abstimmung gebracht werde.
Verteiler:
1 x Amt 60/61
1 x Amt 60/66
1 x UBZ